שימוש לרעה בכוח ציבורי

בתביעה של קבוצה בת 67 דיירים (קבוצת זלוצין) קבע שופט בית המשפט המחוזי בת"א, גבריאל קלינג, את אחריותה של דיור לעולה לליקויי הבנייה במבנה. על פס"ד זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 1772/99), שפסק בו במקביל לפסיקתו בערעור נושא רשימה זו. ייאמר שפסק דינו של בית המשפט העליון בערעורה של קבוצת זלוצין לא שינה את קביעותיו של השופט קלינג הצריכות לעניייננו, בדבר אחריותה של חברת דיור לעולה לליקויי הבנייה במבנה.

והנה, למרות עובדה זו, דחה השופט קלינג את תביעתם של הקבוצה הנוכחית, שכללה קבוצה אחרת בת 29 דיירים באותו מבנה. מדוע? בשל דרך ניהולה של תביעה זו. על דחייתה של תביעה זו נסב ערעורם של המערערים.

המערערים טענו, שממצאי בית המשפט בתביעת קבוצת זלוצין יצרה השתק פלוגתה בהתייחס לאחריותה של חברת דיור לעולה לליקויי הבנייה שנטענו בתביעתם שלהם.

בית המשפט העליון דחה את הטענה.

בין הצדדים התקיימה הסכמה דיונית, להחיל על הדיון ביניהם ממצאים וראיות שהובאו בהליך שלישי, אחר, שאיננו ההליך שנוהל בתביעת קבוצת זלוצין.

יתר על כן, טענת השתק הפלוגתה נטענה כטענת-סתם, ללא פירוט, ובשלב מאוחר של הדיון המשפטי. "נצרכת טענת מעשה בית דין או השתק פלוגתה לביסוס מפורש בכתבי הטענות, שרק כך יוכל הצד שכנגד להתגונן מפניה; ובעל דין לא יותר - כמעשה הדיירים - להעלותה במפתיע רק בכתבי הסיכומים", כתב השופט חשין.

בית המשפט המחוזי קבע, שהדיירים לא הוכיחו באורח עצמאי את זכותם לפיצויים, ולו מפאת הפרת חובתם החוזית וחובתם מכח הדין, להקדים ולהודיע לחברת דיור לעולה על הליקויים.

בית המשפט העליון הפך את החלטתו זו של בית המשפט המחוזי.

אכן, הן החוזה שנחתם בין הצדדים והן סעיף 4(ב') לחוק המכר דירות (כפי ניסוחו בזמנים הרלוונטיים לערעור) חייבו את הדיירים להודיע על ליקויי הבנייה לחברת דיור לעולה בטרם הגשת התביעה, וכתנאי להקמת אחריותה של האחרונה לליקויים.

להתניית אחריותו של קבלן לליקויי בנייה בהקדמת מתן הודעה מאת הדייר הצדקות שונות. בכללן - מתן אפשרות מיידית לקבלן לפעול לתיקונם, במיוחד כשמדובר בליקויים המתפשטים עם הזמן; יש והקפדה על תנאי זה תאפשר לקבלן לבצע את התיקונים שעה שכליו ועובדיו עודם מצויים באתר הבנייה; היא מאפשרת לקבלן לחזור לקבלני המשנה ולספקי הציוד; היא מעודדת אינטרס ציבורי של תיקון מהיר של ליקויי בנייה, ועוד.

"מכל אלו נדע", כתב השופט חשין, "כי הטלתה של הודעה מוקדמת כתנאי מוקדם להסתמכות על אי התאמתו של מימכר - חובה ראויה היא; משרתת היא מטרות של יעילות, של בטיחות ושל צדק בין הצדדים, ואף יש בה כדי למנוע התדיינויות סרק".

ואולם, אין להחיל את הכלל האמור כפשוטו, אלא יש לפרשו לאור טעמיו. כאשר הקבלן יודע על הליקויים - הקפדה על מסירתה של הודעה כאמור מצד הדייר אינה משרתת אינטרס ראוי כלשהו. הפסיקה ידעה בעבר לאבחן את הכלל האמור, ולא התירו לקבלנים להסתמך על היעדרה של ההודעה המוקדמת הפורמלית כאשר הושגה מטרתה של אותה הודעה, ובכלל זאת כאשר הקבלן ידע על הליקויים.

במקרה הנדון, חברת דיור לעולה ידעה על הליקויים, עמדה על היקפם וגם הודיעה על כוונתה לתקנם ותיקנה את מקצתם. בנסיבות שכאלו, יש לדחות את טענת דיור לעולה בדבר אי מתן ההודעה. החתמה על כתבי ויתור ארבע משפחות מכרו את דירותיהם קודם הגשת כתב התביעה. בבקשה לאישור העברת הזכויות נדרשו אותן משפחות ע"י דיור לעולה לוותר על זכויותיהן כלפיה. בית המשפט המחוזי קיבל את טענת דיור לעולה, לפיה כתבי ויתור אלו חוסמים את אותן המשפחות מלהגיש את תביעותיהן לעניין ליקויי הבנייה.

בית המשפט העליון לא הסכים גם עם מסקנתו האחרונה של המחוזי.

דיור לעולה שימשה לצורך העניין כ"חברה משכנת". היא היתנתה את הסכמתה להעברת הזכויות בדירות שנרכשו ממנה, מדייר אחד למשנהו, בקבלת הסכמתה מראש, כמקובל בחברות משכנות. האם זכאית היתה דיור לעולה להתנות את מתן הסכמתה בחתימת הדייר על כתב ויתור כאמור?

על שאלה זו יש להשיב בשלילה, הן מההיבט הציבורי והן בהיבט הפרטי.

בהיבט הציבורי - קבע בית המשפט העליון קביעה מאלפת, הגוזרת על חברת בנייה, המשמשת כ"חברה משכנת", חובות ממיתחם המשפט הציבורי.

בפועלה כ"חברה משכנת" מתקיימת בדיור לעולה "מעין דואליות נורמטיבית" - בה בעת היא רשות פרטית וגם רשות ציבורית, או, למצער, מעין רשות ציבורית. כמוה כממונה על מירשם המקרקעין. "ומה אותו ממונה אינו רשאי לדרוש חתימה על כתב ויתור", מקשה השופט חשין, "כן דינה של דיור לעולה שאף היא אינה רשאית לדרוש חתימה על כתב ויתור. דרישתה של דיור לעולה מן הדיירים ומן הרוכשים כי יחתמו על כתבי ויתור לא היתה אלא שימוש לרעה בכוח הציבורי שנתון בידה; דרישה בכפיה ושלא כדין היתה זו; וזכותו של הדייר עמדה - ועומדת - לו לבטל את תניית הוויתור כתניה הנגועה בכפיה".

בהיבט הפרטי - כפיה זו אסורה היא, גם בהינקטה ע"י גוף פרטי.

סעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי) מתיר לצד לחוזה, שנכפה ע"י משנהו להסכמה כלשהי, לבטל את הסכמתו. שלילת יסוד הרצון החופשי מקנה את זכות הביטול.

האם גם כפיה כלכלית תיחשב לכפיה אסורה? התשובה תלויה באיכותה ובעוצמתה של הכפיה. "אשר לאיכותה של הכפיה, חייבת שתהא זו כפיה הכונפת פסול מוסרי-חברתי כלכלי". ו"אשר לעוצמתה של הכפיה, חייבת שתהא זו כפיה שהמתקשר אינו יכול בנסיבות העניין להימלט מבין מלתעותיה".

יסודות אלו התקיימו במקרה הנדון. דיור לעולה עשתה שימוש שלא בתום לב בשיקול הדעת שהוקנה לה, ולפיכך בטל תוקפם של כתבי הוויתור שנחתמו.

(ע"א 2299/99 שפייר ואח' נ. חברת דיור לעולה בע"מ ואח', פס"ד מיום 4.6.01. השופטים אליהו מצא, מישאל חשין ודליה דורנר. בשם המערערים עו"ד אלי הכהן, בשם המשיבה עו"ד משה קמר; וראו - ע"א 1772/99 זלוצין ואח' נ. דיור לעולה בע"מ, פס"ד מיום 4.6.01)