יש הודעה, אין הודעה - על הקבלן חלה חובה לתקן

סעיף 4 לחוק האמור מטיל על הקונה חובה להודיע בפרק זמן סביר לקבלן על הליקויים. מטרת הסעיף היא ליידע את הקבלן שבנה את הדירה מוקדם ככל האפשר בדבר הצורך לתקן את הליקויים. לעניין זה חשיבות גדולה, כי הודעה מוקדמת יכולה לסייע לקבלן למצוא את ספקי המשנה שלו ולהיערך לביצוע השינויים. יתרה מזו, יש ליקויים שמתפשטים, כגון ליקויי רטיבות, ובאין הודעה בזמן הרטיבות עלולה לגרום נזקים נוספים, שניתן היה למנוע אותם.

הפסיקה עסקה בעבר ב"חובת ההודעה" של הרוכש לקבלן, ובשאלה אם רוכש שאינו מודיע כחוק לקבלן על ליקויי בנייה מאבד את זכותו לתיקון הליקויים. בעניין זה מתעוררת שאלה נוספת: מה באשר למצב שבו אמנם הרוכש אינו נותן לקבלן הודעה מוקדמת, אך הקבלן יודע על הליקוי ממקור אחר?

באחרונה פסק בית המשפט העליון בנושאים אלו בעניין ע"א 2299/99 אברהם שפייר ואח' נ' חברת דיור לעולה בע"מ. את פסק הדין נתן השופט מישאל חשין, בהסכמת שאר השופטים בהרכב: אליהו מצא ודליה דורנר.

בעניין דיור לעולה, החברה בנתה ומכרה עשרות דירות, ובמשך השנים הוגשו מספר תביעות נגדה על ליקויי בנייה ע"י דיירים שונים. המערערים בתיק זה תבעו את החברה על ליקויי בנייה, אך תביעתם נדחתה. בית המשפט המחוזי קבע, בין היתר, כי לא עלה בידם להוכיח באורח עצמאי את זכותם לפיצויים בגין ליקויי בנייה, כי לא נתקיים בעניינם תנאי מוקדם של הודעה לחברה על הליקויים.

השופט חשין לא קיבל את הקביעה של בית המשפט המחוזי, ודחה פרשנות דווקנית של חובת ההודעה המוקדמת. חשין קובע, כי פירוש אשר על פיו תישלל זכותו של קונה לחזור אל המוכר, רק בשל אי מסירת הודעה מוקדמת, הוא פירוש בלתי ראוי, ויש בו משום קיפוח הקונה, באשר הוא משחרר את המוכר-הקבלן מאחריות גם במקום שאין כל הצדקה לכך. קונה מן היישוב לא תמיד מצויד באנשי מקצוע שיכולים ללמדו, כי בדירה יש אי התאמה.

השופט חשין מגיע למסקנתו דלעיל גם מכוח האינטרס הציבורי, וקובע: "אם אין די באלה, הנה האינטרס הציבורי המחזיק על כתפיו את דין מכירת דירות יוכנו כי מבין שני אלה, הקבלן או הקונה, ראוי הוא שהקבלן דווקא יישא באחריות לנזקים".

והשופט חשין ממשיך: "מבין השניים - הקבלן או הדייר - הקבלן הוא במעמד קרוב יותר לעריכת ביטוח, הן מבחינת הידע, הן מבחינת הערכת סיכונים והן מכל בחינה רלוונטית".

השופט חשין מרחיב כאן את היריעה מעבר למה שנפסק בעבר. אמנם בעבר נפסק, כי אם הקבלן יודע על קיום ליקויי בנייה גם ממקור אחר, ולאו דווקא מהרוכש עצמו, עליו לתקן את הליקוי. החידוש בפסק הדין של השופט חשין הוא, כי לפי קביעתו "ניתן להוסיף ולומר - אך לא נכריע בדבר - כי קבלן ישא באחריות לא אך במקום שידע בפועל על הליקויים, אלא גם במקום שהיה עליו לדעת על הליקויים".

מכאן יוצא, כי למעשה, העדר "הודעה מוקדמת" מצד הרוכש אינו ערך קונסטיטוטיבי אלא יותר ראייתי, והשופט חשין מרחיק ומציין, כי יש סברה שקבלן שמקבל על עצמו אחריות לליקויים והודיע על הסכמתו לתיקונם, יראו אותו כמי שוויתר על חובת ההודעה המוקדמת.

במקרה של דיור לעולה, לא היה ספק שהקבלן ידע על הליקויים ממקור אחר, קרי התביעות הקודמות שהגישו נגדו דיירים אחרים. כמו כן, באותו מקרה התברר, כי מספר תובעים חתמו על כתב ויתור לטובת החברה בעת שביקשו למכור את דירותיהם. החברה התנתה את הסכמתה להעברת הזכויות בחתימתם על כתב ויתור, אשר על פיו הם מוותרים על כל טענה נגדה בעניין הדירה.

כידוע, בבניינים חדשים (וגם בהרבה בניינים ישנים), כל עוד הבניין לא נרשם כבית משותף בלשכת רישום מקרקעין, החברה הקבלנית שבנתה את הבניין משמשת כמעין "טאבו" והיא מנהלת למעשה את הרישומים של הדיירים.

השופט חשין ביקר בחריפות את דרישת החברה וקבע, כי עניין זה נוגד את חובת תום הלב של חברה. לדידו, חברת דיור לעולה היא מעין רשות ציבורית, כי הייתה התחליף ללשכת רישום מקרקעין, בשל העובדה כי זכויות הרוכשים לא היו רשומים בלשכת רישום מקרקעין אלא בספרי החברה.

בית המשפט קבע, כי כפי שלשכת רישום מקרקעין אינה מחתימה את המוכר על כתב ויתור כתנאי להעברת זכויות, אין החברה יכולה לעשות זאת, ובכך למעשה החברה לא פעלה כדין. בית המשפט השווה את החתימה על כתב ויתור מסוג זה לסוגיית כפייה ועושק וקבע כי לדיירים לא הייתה ברירה אלא להיכנע לדרישת החברה, אחרת היו מפרים את הסכמיהם עם הרוכשים שלהם.

פסק דין זה מצטרף לשורה של פסקי דין, שמנסים לפרש את חובת הקבלן לתיקון ליקויים לא באופן דווקני, אלא - במקום שמתגלה חוסר תום לב מצד הקבלן - להעדיף את האינטרס של הרוכש.

הכותב הוא גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.