כניסה ויציאה מהתא המשפחתי

עקרון התא המשפחתי: המחוקק מעניק בחוק מיסוי מקרקעין פטור רחב ממס במכירת דירת מגורים מזכה. כמו בכל פטור קיים החשש מפני ניצולו לרעה על ידי רישום דירות מגורים על שם קרובי משפחה, אשר כל אחד מהם ינצל את הפטור האישי שלו במכירת דירה. כדי למנוע זאת נקבע בסעיף 49 (ב') לחוק, כי התא המשפחתי ייראה כמוכר אחד. עם התא המשפחתי נמנים בני זוג נשואים וילדיהם הקטינים הלא נשואים, אך לא בני זוג גרושים או פרודים וכן לא ילדים בגירים או ילדים קטינים שנישאו.

משמעות ההוראה בדבר התא המשפחתי היא, שאם אחד מבני התא המשפחתי מכר דירה בפטור ממס, ייחשב פטור זה כאילו נוצל על ידי כל אחד ואחד מבני התא המשפחתי האחרים. משמעות נוספת של ההוראה היא, שדירה הרשומה על שם אחד מבני התא המשפחתי תיחשב כדירתם של כל שאר בני התא המשפחתי.

למספר הדירות שבבעלות בני התא המשפחתי ולמניין הפטורים שקיבל כל אחד מהם חשיבות מכרעת בשאלה אם במכירה מסוימת של דירת מגורים זכאי או לא זכאי המוכר לפטור ממס שבח לפי עילות הפטור שבפרק חמישי 1 לחוק.

עיקרון זה, היוצר פיקציה משפטית שלפיה התא המשפחתי ייחשב למוכר אחד, חורג מדיני הקניין והמקרקעין הרגילים וקובע חוק ייחודי לעניין - חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת יש לזכור, שהגדרה זו של תא משפחתי אינה רלוונטית להוראת חוק מיסוי מקרקעין כולה אלא אך ורק להוראות העוסקות בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.

בד בבד עם החלת עקרון התא המשפחתי כמוכר אחד התווה המחוקק קו הגנה נוסף למניעת ניצול לרעה של הפטור לדירות מגורים מזכה באמצעות סעיף 149 לחוק, המטיל על דירת מגורים שנתקבלה במתנה תקופת צינון טרם מכירתה. סעיף 149 מבחין בין דרגות שונות של קרבה משפחתית לצורך קביעת תקופת הצינון שיחויב בה המוכר.

ככל שהקרבה גדולה יותר (למשל, בין הורה לילד) ובנסיבות המעידות על מתנה אמיתית (למשל, מגוריו של מקבל המתנה בדירה), כן מתקצרת תקופת הצינון שמחויב בה מקבל המתנה. גם כאן התכלית היא למנוע מתן דירות במתנה בין קרובים באופן פיקטיבי, שכל מטרתו היא מיקסום הפטורים ממס מעבר למכסה שהתכוון המחוקק לתת.

נישואין והשפעתם על העיקרון: נשאלת השאלה אם הפטור שנוצל על ידי בן זוג במכירת דירתו לפני נישואיו ייחשב כפטור שנוצל גם ע"י בן הזוג האחר בבואו למכור לאחר הנישואין דירה שרכש הוא לפני הנישואין.

ברור, שכל אחד מבני הזוג היה רשאי למכור את דירתו בפטור ממס לפני הנישואין. ברם, לאחר הנישואין הם נחשבים ל"מוכר אחד", ולכן עליהם להמתין, לכאורה, תקופת צינון של ארבע שנים בין פטור לפטור. למרות זאת, כשהובא העניין בפני ביהמ"ש בעמ"ש 2979/79 מור נפסק, כי פטור שניתן לפני הנישואין לא ייספר במניין הפטורים שנוצלו ע"י התא המשפחתי. ביהמ"ש הדגיש, שהלכה זו חלה רק על דירות שנרכשו לפני הנישואין ולא על דירות שנרכשו בתקופת הנישואין.

הסכם יחסי ממון והשפעתו על העיקרון: נשאלת השאלה אם בכוחו של הסכם יחסי ממון, השומר על הפרדה רכושית של נכסי נדל"ן שנרכשו לפני הנישואין, לגבור על עקרון התא המשפחתי.

בעניין זה קיימות שתי גישות סותרות בפסיקה. בעמ"ש 5958/98 בעניין אן מרי עברי ערכו בני הזוג הסכם ממון ובו קבעו, כי כל אחד מהם יישאר הבעלים הבלעדי של הדירות שרכש לפני הנישואין. הבעל מכר את אחת מדירותיו בפטור ממס לאחר הנישואין. בבוא האישה למכור את הדירה שרכשה לפני נישואיה, סירב מנהל מיסוי מקרקעין לאשר לה את הפטור המבוקש, מאחר שלא חלפה תקופת צינון של ארבע שנים מאז בוצעה המכירה ע"י בעלה. ביהמ"ש קבע, שהסכם יחסי הממון גובר על עקרון התא המשפחתי, ולכן הפטור שקיבל הבעל לא ייחשב כפטור שנוצל ע"י האישה והיא רשאית למכור את דירתה בפטור מס. רשויות המס ערערו לביהמ"ש העליון על פסה"ד.

לעומת זאת, בעמ"ש 1019/00 סימה כהן קבע ביהמ"ש, בנסיבות עובדתיות דומות, כי אין להתנות את עקרון התא המשפחתי שבחוק, ואפילו הסכם יחסי ממון, הקובע הפרדה מוחלטת בין נכסי בני הזוג, אין בכוחו להעניק פטור ממס במכירת הדירה השנייה.

גירושין והשפעתם על העיקרון: נשאלת השאלה אם בני זוג שהתגרשו גוררים עימם את המטען של מניין הדירות ומספר הפטורים שנוצלו בעת קיומו של התא המשפחתי, או שעם הגירושין נפתח דף חדש.

בעמ"ש 3218/97 שובל שולמית מכר הבעל דירת מגורים בפטור ממס בעת שהיה נשוי לעוררת. לאחר מכן התגרש הזוג ובטרם חלפה תקופה של ארבע שנים מיום מכירת הדירה ע"י הבעל, מכרה העוררת דירת מגורים וביקשה פטור ממס. המנהל סירב ליתן את הפטור בטענה שהפטור שניתן לבעל בעת הנישואין נחשב לניצול פטור לאישה גם לאחר גירושיהם. ביהמ"ש קיבל את ערעור הזוג.

אילו היו בני הזוג מצליחים להוכיח, מבחינה עובדתית, כי בעת מכירת הדירה על ידי הבעל כבר גרו דרך קבע בנפרד, כי אז לא היו נחשבים עוד ל"מוכר" אחד, ולכן הפטור שנוצל על ידי הבעל לא היה נחשב כניצול פטור לאישה.

האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו. הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.