תוכנית החנייה של ת"א: כאילו נשללה הזכות לחלוטין

שוויו של מגרש שעליו חלות תוכניות בניין עיר המאפשרות הקמת מקומות חנייה צמודים - נפגע. לפני אישור תוכנית החנייה הנ"ל, היו למקרקעין זכויות מוקנות למקומות חנייה צמודים, על-פי תוכניות בניין עיר שבתוקף.

ואילו עתה, לאחר אישור תוכנית "ח", זכויות החנייה הן בשיקול דעת הוועדה המקומית. תרצה הוועדה, תאשר הקמתן. תרצה, תמנע הקמתן, ויכולה גם לחייב בתשלום לקרן חנייה. כלומר, נוצרה אי ודאות לגבי זכויות החנייה של המגרש ולגבי תשלומי קרן חנייה. אי ודאות, משמעה בעיני קונה סביר הפחתה בשווי המגרש. לפיכך קיימת פגיעה בשווי המקרקעין.

השאלה המתעוררת היא: האם בתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, יש לקחת בחשבון בחישוב גובה הפגיעה, את מלוא תרומת שווי החנייה, או האם יש להפחית מהפגיעה את הסיכוי כי בסופו של דבר יאושרו

חניות צמודות?

לכאורה, היינו יכולים לחשוב כי אין בתוכנית שלילה מוחלטת של האפשרות למתן אישור של התקנת מקומות חנייה בשטח המגרש, כי הרי יש סיכוי, שביום מן הימים אכן תאשר הוועדה המקומית מקומות חנייה צמודים. היינו יכולים לחשוב לכאורה, כי עלינו לשקלל בחישוב הפגיעה סיכון מול סיכוי.

חיזוק לדעה כזו יכול לבוא לכאורה מהנהוג בשומת מגרשים חקלאיים, שם הסיכוי הספקולטיבי ליצירת זכויות בנייה יוצר את מירב השווי של המגרש.

אולם, תרומתו של סיכוי זה לשווי מקרקעין הולך ופוחת ככל שנכנסים למרכז הערים הגדולות, שם תרומתו קטנה עד מאוד. במרכזי הערים עיקר שוויו של נכס מקרקעין נמדד על-פי הזכויות המוקנות על-פי תוכניות שבתוקף, או על-פי תוכניות שבהכנה. זכויות ספקולטיביות, ערכן שולי. בבואנו לשום את גובה הפגיעה, עלינו לצאת מתוך הנחה כי קונים פוטנציאליים למגרשים בתל-אביב אינם מהמרים באופיים ואינם רוכשים נכס ספקולטיבי בדומה לרכישת קרקע חקלאית.

קונה סביר, בבואו לשקול את גובה התשלום עבור מגרש, ייקח בחשבון את האפשרות הגרועה ביותר מבחינתו. כלומר, יפחית את מלוא תרומת החניות לשווי.

נשאלת השאלה: האם את הערך השולי, של תרומת הסיכוי לאישור הוועדה, יש להפחית מגובה הפגיעה? לדעתנו, התשובה שלילית.

יש לעשות הבחנה ברורה בין שווי המתגבש כתוצאה מהתנהגות שוק חופשי לבין סיכוי לאי תחולת רוע הגזירה בתוכנית החנייה. יש לשלול הקבלה כזאת לחלוטין. המשקיע במגרש ספקולטיבי עושה זאת מרצונו החופשי. ואילו במקרה זה הופך בעל מגרש למחזיק בנכס ספקולטיבי בעל כורחו.

חוק כבוד האדם וחירותו קובע, שאין פוגעים בקניינו של האדם מעבר לנדרש. הוועדה המקומית בחרה לעשות לעצמה חיים קלים על חשבון זכויותיהם הקנייניות של בעלי הנכסים. כלומר, במקום לעשות עבודה עד תום בהכנת צפי מקומות חנייה על-פי פרויקטים מתוכננים ובקביעת האיזורים בהם תאשר מקומות חנייה, בחרה הוועדה המקומית להשאיר בידה את זכות ההחלטה לעתיד, תוך יצירת אי ודאות לגבי שוויים של המקרקעין.

אם נשקול את האיזון בין טובת הציבור לבין ההגנה על זכויות הפרט, הרי שעל רקע זה יש להטיל את מלוא הפגיעה על הוועדה המקומית, שהרי עליה האחריות של יצירת אי הוודאות וחיובה בפיצויים כאילו נשללו לחלוטין זכויות החנייה. שהרי אם נקבע אחרת, נטיל חלק מהפגיעה, קטן ככל שיהיה, על כתפי בעל מקרקעין שלא בצדק.

ניתן ללמוד על גישתנו זאת גם מנוהג הקיים בוועדות התכנון, לגבות היטל השבחה מלא על זכויות שהן בשיקול דעת הוועדה המקומית. בחישוב היטל ההשבחה אין נוהגים להפחית מההשבחה את שווי "הסיכוי" לאישור הוועדה אשר היה קיים ערב האישור. המקבילה לענייננו: אין להפחית מגובה הפגיעה את "הסיכוי" לאישור הוועדה המקומית למקומות חנייה צמודים.

לפיכך, מסקנתנו היא, כי יש לשום את שוויו של המגרש לצורך תביעת פיצויים כאילו נשללו זכויות החנייה לחלוטין.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ויועץ לארגון הקבלנים בת"א.