תסמונת ורסאי: מבט מעיסקת הטיעון

ורסאי. זו המילה. אמנם, יש לעתים שתבוא בווריאציות שונות ובמגוון צורות (אסון ורסאי, מחדל ורסאי וכיו"ב), אך די בה כדי לשוות לתיק המונח בפני השופט מעמד של תיק אבוד מראש, שהרי איזה "כבוד השופט" ירצה להיות האיש שבגללו יקרה אסון נוסף? למה לו להקל עם הנאשם (או אפילו לשמוע את גירסתו בהבנה), אם עב כבד של אסון תלוי ועומד לו מעל לראשו? כן, גם כבודו רוצה בסך הכל להגיע הביתה בשלום.

ואז, מאמץ השופט עד תומם את דברי התובע המאושר, ומטיל על הנאשם העומד כנוע לפניו מגוון של צווים: צו הפסקת עבודה, צו מניעת פעולות, צו לאיסור שימוש חורג, צו הריסה ועוד שאר מרעין בישין.

נאשם הניצב לפני "כבודו" קשוח במיוחד, הלוקה בתסמונת ורסאי באופן קשה, גם יהיה צפוי לקנסות מרקיעי שחקים (לעתים 500-200 שקל לכל מ"ר בנייה שנבנה ללא היתר), ואם נתקל בתובע השש אלי קרב, גם יהיה צפוי לעונש של מאסר על תנאי ובמקרים מסוימים - אף מאסר בפועל ממש. ואז מה עושה הסניגור הממוצע, שאינו חפץ להיות הדון קישוט התורן?

ממתיק סוד עם התובע, ומבקש בכל לשון של בקשה להגיע לעיסקת טיעון (או בשפה המקצועית: הסדר טיעון). הסניגור וגם התובע יודעים, כי עיסקה שכזו היא פיסגת מאוייו של כבודו: התיק ייסגר במהרה, ויתווסף למצבת התיקים הסגורים, עניין שיוסיף לא מעט נקודות זכות לכבודו אצל הבוס, נשיא ביהמ"ש.

אגב, עוד יתרונות יש לעיסקת טיעון, בין היתר: התיק לא ייבחן בערכאת ערעור, זמן שיפוטי יקר ייחסך, וכל הצדדים ייצאו מכותלי ביהמ"ש כשהם מרוצים. לכן, כל המרבה בעיסקאות טיעון - הרי זה משובח.

אכן, גם מחירן של עסקאות הטיעון הרקיע שחקים בעקבות אסון ורסאי, וכיום ניתן "לרכוש" עיסקה טובה רק במחיר מופקע, שהרי עקב המצב שנוצר, לעסקאות אלה יש קונים בלבד.

למרבה הצער, הוועדות המקומיות, המרכזות בידיהן את מירב תיקי התביעה בגין עבירות תכנון ובנייה, הינן בדרך כלל בעלות אינטרס צר אחד ויחיד: טובת הרשות המקומית. לא טובת הציבור, לא טובת האזרח משלם המיסים. רק טובת הרשות המקומית.

במילים אחרות: מרכיבי עיסקת הטיעון כמעט לעולם לא יכללו, לדוגמה, דרישה לאישור ממהנדס קונסטרוקציה, שהמבנה שנבנה באישון לילה ללא היתר בנייה הינו יציב ולא יתמוטט על ראש יושביו. הם גם לא יכללו אישור ממומחה בטיחות אש כי המבנה ממוגן וכי יש פתחי מילוט כנדרש, ואף לא אישור מאדריכל כי בקרוב יגיש תוכניות מתאימות להכשרת הבנייה.

אז מה כוללות עסקאות הטיעון בעידן ורסאי? כסף. הרבה כסף. תן שלמון לוועדה המקומית ותקבל ארכה להסדרת עניין ההיתר, וככל שהאתנן יהיה גבוה יותר - כך הארכה שתקבל תהיה גדולה יותר.

כמובן, שהוועדה המקומית ובית המשפט לא יכנו את התשלום במילות גנאי. השם המקובל הוא "קנסות", אלא ש"קנסות" אלה מועברים בסופו של יום לכיסיה של הוועדה המקומית (או הרשות המקומית), והנה לך עוד מקור בלתי-אכזב של הכנסות לקופותיהן המדולדלות של הרשויות המקומיות.

דומה, כי בעידן זה שלאחרי "אסון ורסאי" (כך כונתה התמוטטות הרצפה באולמי ורסאי בירושלים בחודש מאי השנה, בעקבותיה נפגעו עשרות חוגגים), נשתכחו מעיני כולנו מי הם אותם נאשמים בעבירות תכנון ובנייה. אלה הם, בדרך כלל, אנשים שאינם עבריינים מועדים, הנתקלים בסבך בירוקרטי קשה ומסובך, אשר גם מי שרוצה לילך בו נדרש לסבלנות אין קץ, לזמן ארוך ולממון רב.

למותר לציין, כי משימת הוצאת היתר דורשת לעתים, מלבד שכירת שירותי מודד, אדריכל ומהנדס בניין, גם עורך דין, שמאי מקרקעין ואף גיוס מתווכים למיניהם ("מאכערים", בלשון העם, בלעדיהם קשים חייו של אזרח במדינתנו).

לא תמיד האזרח הממוצע יכול לעמוד בנטל הכבד של ההוצאות הכרוכות בכל אלה, ואף בעלי עסקים אינם מסוגלים להתמודד עם הקשיים הכרוכים בקבלת היתר בנייה כדין (בלעדיו לא ניתן להם רשיון עסק, והרי לך כתב אישום נוסף ו"קנסות" נוספים). אז מה אנו מציעים?

תקצר היריעה מלפרט בעניין זה, אבל בקליפת אגוז, נאמר כי:

א. ראשית כל, כספי הקנסות המוטלים על עברייני תכנון ובנייה יועברו לקופת המדינה ולא לקופת הוועדה המקומית או הרשות המקומית שאחריה, והמדינה תחלקם בין הרשויות המקומיות השונות לפי מפתח סוציו-אקונומי מוגדר. מומלץ, כי משרד הפנים יהיה אמון על חלוקת הכספים, ולא משרד ממשלתי אחר.

ב. הרשויות התכנוניות צריכות להתמקד יותר בנושא הסיכון לציבור המשתמשים במבנים ופחות בגביית האגרות שיש לגבות בגין חריגות בנייה. לדוגמה - כאשר בעל עסק מבקש מבית המשפט ארכה לשם הסדרת רשיון העסק או היתר בנייה, ומנגד נמצאת העירייה שמבקשת להוציא צו סגירה או צו הריסה, אז, לדעתנו, חובה על בית המשפט לבקש, כאשר הוא מאריך את מועד ביצוע הצו, חוות דעת ממהנדס בניין מומחה (רצוי קונסטרוקטור) לגבי חוסן המבנה ויכולתו לעמוד בעומסים הנדרשים לפי השימוש שנעשה בו בפועל.

איננו רוצים לקבוע מסמרות, אך ייתכן כי אם בימ"ש השלום בירושלים או הוועדה המקומית היו מקפידים לדרוש אישור שכזה מבעלי אולם ורסאי, כי אז האסון היה נמנע. למרבה הצער, לפי הפרסומים שהיו בעניין האסון, אף אחד מהצדדים לא הציג בפני ביהמ"ש אישור מקונסטרוקטור לגבי טיב השינויים שבוצעו ושיבוצעו באולם, ואפשרות עמידתו בעומסים הנדרשים לאחריהם.

ג. התמקצעות השופטים - יש לקבוע בכל בימ"ש שלום ובימ"ש מחוזי שופטים קבועים שיעסקו אך ורק בענייני תכנון ובנייה, ויפסקו בעניינים אלה במהירות, במקצועיות וביעילות. לשם כך, יש גם להכשיר את השופטים המיועדים בהכשרות מקיפות, לרבות שילוב הרצאות מפי מהנדסים, אדריכלים ושמאי מקרקעין, למען תהא פסיקתם ברורה ומקצועית יותר.

כמו כן, יש להקפיד על אחידות הענישה. המצב כיום, לפיו מושבים וקיבוצים עשירים במרכז הארץ משלמים קנסות הפחותים בעשרות אחוזים בגין אותן עבירות המבוצעות על-ידי מושבים וקיבוצים עניים בדרום, הינו מצב אבסורדי ובלתי נסבל. אחידות בענישה ניתן לבצע אם לא כל שופט יהיה ריבון לקבוע הקנסות כראות עיניו (או כראות עיני התובע המקומי), אלא על-פי הנחיות שייצאו מלשכת נשיא ביהמ"ש העליון, ויבוססו על פרמטרים קבועים עם גמישות רק על-פי נימוקים וטיעונים ממשיים (במקום הנחיות מינהליות שכאלה, ביהמ"ש העליון יכול לנצל הזדמנות שתיפול לידיו באחד מהערעורים ולקבוע אחת ולתמיד באופן ברור את הפרמטרים הראויים בענישה כספית כלפי עברייני תכנון ובנייה).

ד. חשוב ביותר לגרום לייעול הליכי התכנון והבנייה ומיגור הבירוקרטיה. יש לחייב את הוועדות המקומיות להתכנס לפחות אחת לשבוע (במקום אחת לחודש, כפי שמקובל בחלקן), ולדון בבקשות המונחות בפניהן מהר ככל האפשר. בקשה להיתר שלא תידון בתוך 60 יום מיום קבלתה, יראו אותה כאילו נתקבלה (בתנאי שלא תסתור את התב"ע החלה באיזור על כל ההקלות שניתן לקבל לפיה).

ה. תמוהה היא גישת חלק מהרשויות המקומיות ובתי המשפט לגבי שימושים חורגים בכלל ושימוש חורג בקרקע חקלאית בפרט. יש להפסיק את מחול השדים סביב החקלאים שמנסים לפרנס את משפחותיהם על-ידי שימוש שאינו דווקא חקלאי טהור. באם הלולים אינם רווחיים יותר, מדוע שלא להופכם למחסני מכירות של רהיטים? באם הרפתות אינן מניבות, מדוע שלא להופכן למסגריות או נגריות? ואם גידולי השדה והפרדסים אינם כדאיים כלכלית, מדוע שלא להקים עליהם גן אירועים?

כיום, חלק ניכר מכתבי האישום עוסקים בשימוש חורג ובבנייה ללא היתר המבוצעים על-ידי חקלאים שנכשלו בפרנסת משפחותיהם באמצעות עבודת האדמה, ומצבם של הללו הוחמר כעת בשל "תסמונת ורסאי" עליה שוחחנו למעלה, שכן אינם יכולים לעמוד בכובד מחירה של עיסקת טיעון סבירה, ומאידך נדרשים בצווים מינהליים ושיפוטיים להפסיק את השימוש החורג, והם בין הפטיש לסדן.

כך גם לגבי עסקים שונים הממוקמים באיזורי תעשייה, למרות שהתב"ע אינה מאפשרת מיקומם שם (כגון: אולמות אירועים, מסעדות, משרדים וכיו"ב).

בל נשכח, כי גם באמצעות שימושים חורגים אלה מועסקים עשרות אלפי עובדים, ובאם ייסגרו, אנו נהיה צפויים לגידול מסיבי באבטלה, והכל בשוק אכזרי, שאינו נותן הזדמנות שנייה לעובד שפוטר, בעיקר אם "מבוגר" הוא (מעל לגיל 30).

אכן, דומה, כי אין הגדרה הולמת לתסמונת ורסאי יותר מאשר אמרת חז"ל, כי "מי שנכווה ברותחין נזהר בצוננין" (מסכת ברכות), ורק נקווה, כי תסמונת זו תחלוף לה במהרה, שכן השיתוק והטרור שהטילה על ענף הבנייה ויזמות הנדל"ן עוד יביאו לידי אסון כלכלי.

ו. לאחר שייעשו כל הללו, ורק לאחר מכן, יש להחמיר בפיקוח על עברייני הבנייה, ולאכוף ביד חזקה קיום צווים זמניים, בין אם מינהליים ובין אם שיפוטיים, ובוודאי לאכוף את פסיקת ביהמ"ש, ולא להפכה לפלסתר. כיום, כמעט שלא מבוצעים צווי הריסה בפועל, ולעומת זאת ישנה הקפדה כמעט מלאה על גביית הקנסות שהוטלו, האגרות וההיטלים.

הכותב מתמחה בדיני התכנון והבנייה ובמיסוי מקרקעין.