"7,000 שקל בחודש, כמעט בלי התעסקות": המשקיע ששוכר דירות ומשכיר אותן לאחרים

ניב גלב, צעיר בן 33 מיפו, עוסק בתחום הנדל"ן באופן לא שגרתי - שכירות משנה. לא מדובר בעוד סיפור קלאסי של רכישת נכסים והשכרתם במחירים גבוהים יותר, אלא במודל שמייצר הכנסה משכירות על ידי הפיכת נכסים פחות אטרקטיביים לנדל"ן מניב, וכל זאת בתקציב מינימלי. כסף בקיר, פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אירח אותו ושמע כיצד הכול התחיל, לגמרי במקרה.

● כמה יעלה לשכור חנות באצטדיון סמי עופר? 
● 8 מתוך 10 השכונות המועדפות על הייטקיסטים נמצאות בתל אביב 
● המכרז שנסגר השבוע לשיווק מאות דירות בקריית אתא הוא רק סממן אחד לשקיעתה של חיפה 

"אף פעם לא התחברתי לעניין הזה של 'לך תלמד, ואז תהיה לך עבודה'", הוא אומר בכנות. הוא גדל במושב בצרה, אחרי הצבא יצא לטיול בעולם וכשחזר נרשם ללימודי עיצוב תעשייתי, והבין במהרה שהוא טוב ביצירת רעיונות והפיכתם למציאות.

מפגש מקרי חשף בפניו נישה נדל"נית פחות מוכרת והיא תחום שכירויות המשנה. חוויה אחרת שעבר בתקופת לימודיו, ושלימדה אותו לא פחות על עולם הנדל"ן, הייתה שהות של כמה חודשים במילאנו שבאיטליה, במסגרת חילופי סטודנטים. "הבנתי שיש בעיה עם סטודנטים שמגיעים למספר חודשים לישראל, כי מרבית משכירי הדירות רוצים חוזה לשנה, ועבור דירות Airbnb, זה זמן ארוך מדי. אגב גם לי זה קרה באיטליה".

כל התובנות התארגנו אצלו בראש יום אחד כשספיר, חברתו באותם הימים וכיום אשתו, סיפרה לו על נכס שאביה המתווך נחשף אליו בדרום תל אביב. זה היה נכס במצב ירוד, שתוכנן למספר רב של משרדים, אך בעל אפשרות חוקית למגורים. "ראיתי את המקום והחלטתי שאני אסדר ואשכיר אותו. ממש ככה התחלנו. התחלתי לשפץ את הדירות בעצמי, כשאני גורר לא אחת את ספיר שתסייע לי. הייתי בן 28 עם הרבה אנרגיות ורציתי לחסוך כמה שיותר. כך הצלחתי להקים פה דירה של 150 מ"ר כולל ריהוט, שאת חלקו אספתי ברחוב. והכול קורה בזמן ששנינו בפרויקט גמר ועמוסים", הוא משחזר.

הרעיון שלו היה להתמקד דווקא בחדרים גדולים ככל הניתן, עם שטח משותף מצומצם, וכך הוא יצר חללים לתשעה שוכרים שונים. בין חודשיים לשלושה נמשכו ההכנות, ולבסוף המודל התברר כהצלחה - בתוך שבועיים כל החדרים היו מושכרים.

איך משכירים כל כך הרבה חדרים?
"בפייסבוק. אני מפרסם, מתחיל להראות לאנשים. אפילו הצעתי מחיר גבוה יותר ממחיר של דירות שותפים".

מה היה המחיר?
"3,500־3,800 שקל, תלוי בחדר. תוך שבועיים סגרנו את הכול. היינו בהלם".

כך, השטח ששכר ב־20 אלף שקל לחודש, החל להניב לו הכנסה של 30 אלף שקל. אחרי הוצאות הוא נשאר עם כ־-7,000 שקל ביד.

"סטודנט שחי מ־5,000 שקל בחודש, פתאום מקים דבר כזה ויש לך הכנסות של 7,000 שקל בחודש כמעט בלי התעסקות. מדהים", הוא מסכם.

"שיפצנו את הדירה בסגר הקורונה"

כמו כל יזם טוב, ניב חיפש את ההזדמנות הבאה. כשהגיע סער, בחור צעיר בן 24, שותפו לעסקים הנוכחי, ניב הבין שיש לו פרטנר מצוין להמשך הדרך. יחד הם התבייתו על נכס נוסף, הפעם בצפון העיר. זה קרה בתקופת הקורונה, ודווקא בדירה 'רגילה'. "אמרתי לסער, 'יש עכשיו סגרים, אין עבודה. בוא נשפץ את הדירה בעצמנו, הכול מאפס. יהיה בסדר'", הוא משחזר.

לדבריו, גם הפרויקט הזה יצא לדרך כשיש להם פער חיובי של כ־4,000 שקל בחודש בין המחיר שבו שכרו את הנכס לבין המחיר שבו הוא הושכר, ולכן הם המשיכו לחפש עוד נכסים.

אבולוציה נוספת בדרך של גלב הייתה כשהוא רכש לראשונה נכס, מתוך ידיעה שגם אותו הוא מבקש להשכיר בתצורה הזו. "החלטתי לקנות דירה בבת ים ולהפוך אותה לדירת שותפים. לא ידעתי אם זה יצליח שם, כי אין ממש הרבה דירות כאלה בעיר".

אין דירות שותפים בבת ים?
"יש, אבל לא בקונספט שאני עושה, של סוויטות שלכל חדר יש שירותים ומקלחת משלו. מצאתי דירה בשטח של 90 מ"ר, עם שלושה כיווני אוויר, שמתאימה לחלוקה מחדש. וזה עבד מדהים", הוא אומר. "קניתי אותה ב־1.5 מיליון שקל, שיפצתי בכ־180 אלף שקל, והיא מכניסה לי 8,500 שקל נטו שזו תשואה יפה מאוד".

מאז הוא רכש נכס נוסף, ומסביר שהוא מעדיף להשקיע את הכסף שהוא מרוויח בשכירויות המשנה, כדי לתמוך ברכישות הללו, שיגדילו עבורו את ההון בצורה מקסימלית, ובמקביל הוא גם ממשיך לעבוד כשכיר לאורך כל התקופה.

"זה עובד רק עם מרווח ממש גדול"

יש כאן גם אתגרים. מה קורה אם בעל הנכס מחליט להפסיק את הסכם השכירות עמך? באחת הוא יכול לסגור לך פרויקט רווחי.
"החוזה מולו מחושב כך שבתוכו יש את הרווח שאני רוצה. אני לא אעשה חוזה לשנה.

"העניין של שכירות המשנה יכול לעבוד רק אם יש לך מרווח ממש גדול. המקומות שמייצרים מרווחים כאלה יכולים להיות ירושלים, תל אביב ועוד כמה מקומות. בדירה בחיפה שאתה שוכר ב־2,000 שקל בחודש, אין לך ממש עם מה לעבוד. הרי לא תעשה את כל זה בשביל להרוויח שם אולי 300 שקל לחודש".

אתה מספר שכיום אתה מנהל כ־50 שוכרים. נשמע שצריך משאבים גדולים כדי לעמוד בזה.
"לאו דווקא. אני עושה ניהול סיכונים, והאפשרות להרוויח היא הרבה יותר גדולה מההתעסקות שעליה אתה שואל. עברו אצלי מאות שוכרים, והבעיות המהותיות שהיו לי מסתכמות אולי בשלושה מקרים, וגם שם זה בגלל התנהלות לא בוגרת של שוכרים שהתקשו לנהל את עצמם. רוב האנשים הם טובים ורוצים לחיות טוב ולשלם בזמן, ופה ושם כשיש בעיות - מתקנים ומתקדמים".