אחת התוכניות היוקרתיות ביותר למגורים בירושלים היתה שכונת "משכנות המוזיאון",
שאמורה היתה לקום בלב ליבה של ירושלים, בקרבת כנסת ישראל, מוזיאון ישראל וקמפוס
גבעת רם של האוניברסיטה העברית.
בידי אדריכל רם כרמי, שתכנן את מבנה בית המשפט העליון, הופקד התכנון. חברת
"סות'ביס" הבריטית קיבלה על עצמה לשווק את הדירות היוקרתיות, שעתידות היו להימכר
במיליון דולר עבור דופלקס בן חמישה חדרים בשטח כולל של כ-200 מ"ר. הבמאי סטיבן
שפילברג בכבודו ובעצמו התעניין ברכישת נכס בפרויקט. אלה היו ימי "המזרח התיכון
החדש", לפני רצח יצחק רבין.
כיום, מי שיחלוף בקרבת האיזור, לא יראה זכר לאותה שכונת פאר ולא יראה אפילו
שכונת עוני. מהלך האירועים שהובילו לכך יכול להתברג בקלות לצמרת סיפורי "חכמי
חלם ושילדה", ואלמלא היה מדובר בסיפור אמיתי, הוא היה מצחיק מאד.
הסיפור החל בנובמבר 1993, כשמינהל מקרקעי ישראל וחברת מוריה לפיתוח ירושלים,
פרסמו מכרז לבניית שכונת מגורים במתחם בשכונת נווה שאנן, עם תב"ע מאושרת, על
קרקע בשטח של חמישה דונם.
חברת "מגדלי עמק הברכה", מקבוצת פטרולגז בשליטת משפחת בן-שך, זכתה בינואר 1994
במכרז לבניית 27 יח"ד דיור בשטח של 200 מ"ר ליחידה, 4,600 מ"ר בסך הכל. יחד
עם מגדלי עמק הברכה, באותו מתחם, זכו עוד שתי חברות, מנרב וקנ"י, במכרזים לשני
מגרשים צמודים לזה של עמק הברכה. לאחר זכייתה של עמק הברכה, ולאחר תשלום של
כ-13 מיליון שקל דמי חכירה מהוונים, מלוא הסכום שנדרש במכרז מראש, וכן כ-700
אלף שקל מס רכישה, חתמה עמק ברכה על הסכם פיתוח עם חברת מוריה, שילמה לה כ-4.5
מיליון שקל עבור הוצאות הפיתוח מראש - והחלה בהכנות לקראת בניית שכונת הפאר.
במהלך הזמן הגדילה עמק ברכה את היקפי הבנייה ובגינן, שולמו דמי היתר עבור תוספות
הבנייה בסך מיליון שקל. בשלב זה החלה מסכת הייסורים המוכרת לכל יזם וקבלן,
בדרך להיתרי הבנייה.
ב-1998 התגלה במקרה, על-ידי שכן הגר בסמיכות למתחם, אדריכל בן צור, כי במסגרת
התב"ע המאושרת ומצורפת למכרז, תב"ע 1548, דרך הגישה למגרש היא כביש, אשר המשכו
המתוכנן מצוי בשטח, שרובו ככולו משמש כחניה פרטית, וזהו גם ייעודו על-פי התב"ע.
עוד נודע לחברה, כי השכנים, שבעבר התנגדו נמרצות לתב"ע של המכרז שאושרה רק
כעבור שבע שנות התדיינות, אינם מסכימים שכביש הגישה למגרש יעבור דרך החנייה
הפרטית שבבעלותם.
במסגרת התב"ע שצורפה למכרז או התב"ע של מגרש החנייה, לא נכללה זכות מעבר, זיקת
הנאה או הפקעה, שתאפשר תנועה אל הפרויקט. מכאן, שלא היתה כל דרך להגיע למגרש
דרך כביש הגישה היחיד שתוכנן על-ידי המינהל, במסגרת התב"ע המצורפת למכרז.
מיד לאחר חשיפת העניין, פנתה עמק הברכה, לאדריכל התב"ע, ארתור ספקטור, וביקשה
לנסות ולפתור את הבעיה. גם לעיריית ירושלים פנתה החברה, וזו השיבה לאחר בדיקת
הנושא, כי יש אפשרות לפתרון הבעיה על-ידי אישור תב"ע חדשה, שבמסגרתה ייתכן
שיימצא פתרון לבעיה.
במקביל, ניסו נציגי עמק הברכה למצוא פתרון חילופי בפגישות עם אנשי המינהל בירושלים
ועם אנשי מינהל התכנון בעירייה. במסגרת זו עלה הרעיון למצוא דרך גישה אלטרנטיבית
שאינה מצריכה שיוני תב"ע, והפקעה של זכויות הבעלות הפרטיים בכביש הגישה המתוכנן.
לאחר בדיקת החלופה הסתבר, כי הפתרון האלטרנטיבי של כניסה מהכיוון ההפוך, הוא
פתרון גרוע ולא מעשי, שלמעשה הורס את התכנון של המבנים המתוכננים לבנייה על
המגרש ולא מאפשר לנצל את זכויות הבנייה באופן מלא, ובכל מקרה זהו פתרון המחייב
אישור תב"ע חדשה. הליך שכזה צפוי להימשך שנים מעצם טבעו, וסיכויי הצלחתו במקרה
זה היו מוטלים בספק רב, וזאת, בין היתר, לנוכח התנגדות נמרצת מצד התושבים ברח'
נווה שאנן.
ברוח דברים זו פנה סמנכ"ל הנדל"ן של פטרולגז, נמרוד בן-עמי, לעו"ד מיכה טילקין,
מנהל מחוז ירושלים במינהל, והודיע, כי לא יהיה בידי החברה להוציא אל הפועל
את הפרויקט, מאחר שלא ניתן להגיע לפתרון בנושא כביש הגישה.
בתשובתו לחברה הודיע המינהל, כי אומנם לא ניתן יהיה להיכנס למגרש באמצעות כביש
הגישה המקורי, אך ניתן לדעתו להיכנס מהכיוון השני, זאת בניגוד לחוות הדעת הראשוניות
עם חשיפת הבעיה, וגם כאן מדובר בפתרון שמחייב אישור תב"ע חדשה, שכאמור סיכוייה
קלושים לאור התנגדות בעלי הקרקע והשכנים.
מגדלי עמק הברכה פנתה למינהל והציעה פשרה, לפיה יוחזרו הסכומים ששולמו למינהל
ולמוריה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, וכן הוצאות ישירות בלבד, ללא החזר הוצאות
ייזום ופיצוי בגין אבדן רווחים של עמק הברכה. פנייתה זו של עמק הברכה לא זכתה
לכל תגובה מצד המינהל.
שלב זה נמשך עד מארס 2000. כשלא היתה היענות להצעתה, פנתה עמק הברכה, באמצעות
עו"ד צבי לברון, לבית המשפט המחוזי בירושלים בבקשה להשיב לה את כספה.
שופט בית המשפט המחוזי, אליהו בן-זימרה, ישב בדין. באוגוסט 2001 - זמן קצר
יחסית להליך כה מורכב - הסתיים התיק לטובת עמק הברכה: הושגה פשרה עם המינהל,
לפיה יבוטל החוזה ויושבו מירב הכספים לחברה.
במהלך הדיונים הודיע השופט בן-זימרה, כי הוא חוזר וממליץ בפני מינהל מקרקעי
ישראל להחזיר לתובעת את כל אשר שילמה למינהל ולמוריה. לבסוף, על-פי הפשרה,
הוחזרו לעמק הברכה 35 מיליון שקל, לא כולל מע"מ, וכן סכום מע"מ נומינלי של
כ-2.1 מיליון שקל.
חברת מוריה לא הצטרפה לפשרה והמשיכה את המשפט. לפני שבועות אחדים חויבה מוריה
לשלם את מלוא 9 מיליון השקל בחזרה לעמק הברכה.
עכשיו מה שנותר לעמק הברכה הוא להיאבק על החזר מס רכוש ששילמה במשך השנים בגין
המגרש, בגובה 1.25 מיליון שקל - ואז ניתן יהיה להגיד שהעיסקה גולגלה במלואה
לאחור.
גורם בכיר במינהל, שהיה אמור לחתום על ההמחאה לזכות עמק הברכה, עשה זאת בלב
כבד ואף התבטא כמי שיש לו קשיים מוסריים לחתום על ההמחאה. ל"גלובס" נודע, כי
בכיר זה בפרט, והמינהל בכלל, הביעו מחאה נמרצת על הסכם הפשרה שנחתם עם עמק
הברכה, וכי לדעתם תפוח האדמה הלוהט הזה היה צריך להתגלגל לידיו של מישהו אחר
ולא לידי המינהל. בכיר במינהל אמר, כי האחריות על שינוי התב"ע היתה של עיריית
ירושלים, והמינהל למעשה רק שיווק את הקרקע, ולכן האחריות היא מהמינהל והלאה.
יו"ר חברת פטרולגז, המחזיקה בעמק הברכה, אהוד בן-שך: "הטעות הזו חמורה מאוד,
אך היא גם אנושית ובהחלט יכולה לקרות. הכעס שלי הוא על המינהל, בגלל ההתנערות
מהאחריות לטעות, מריחת הזמן, ולבסוף, למרות כל ניסיונות הפשרה שלנו בזמן המשפט,
המינהל מצא לנכון לשלוח לעדות מישהו ברמת ה-ש.ג. עד שהשופט לא חזר מספר פעמים
על כך שיתפשרו אתנו, יחזירו את הקרן ויתווכחו על הריבית - המינהל לא התעשת.
יתרה מזאת, חברת מוריה המשיכה במשפט וחויבה לבסוף בפסק דין להחזיר את התשלומים
במלואם.
"אומנם בסופו של דבר יצאנו מאוזנים, אך הפסדנו כסף רב בהון עצמי ובביטחונות
שרותקו לפרויקט לא מניב, שבסופו של דבר לא יצא אל הפועל. הדבר שמדאיג אותי
יותר מכל, כאזרח, היא העובדה שלא לכל אחד יש את הבנק שמוכן לתת לו את הזמן
ואורך הנשימה למאבק המשפטי, ולא לכל גורם יש בסיטואציה כזו את היכולת הכספית
או העצבים לעמוד במשפט. בפירוש, ישנם גופים שבסיטואציה כזו יכולים לפשוט את
הרגל, וזאת ללא כל טעות או שגיאה שלהם, ובכך להוריד לטמיון מפעל חיים.
"לצערי, האמירה הצינית, לפיה הצדק מתחיל בשכר טרחת עו"ד של שש ספרות ומעלה,
התגלתה כנכונה ומציאותית".
"גלובס": האם הפיאסקו הזה ימנע מכם להיכנס לפרויקטים של המינהל בעתיד?
בן-שך: "כמובן שלא. מעבר לעובדה שהמינהל מחזיק בלמעלה מ-90% מקרקעות המדינה,
אני עדיין עוקב באופטימיות זהירה אחר תהליכי התחדשות במינהל, שהם אומנם איטיים
לטעמי, אך בהחלט נראים באופק. במידה שיהיו הזדמנויות חדשות, אנחנו בהחלט נבחן
אותם על-פי המתרחש בשוק הנדל"ן המקומי, שללא ספק צריך לפעול בו בזהירות יתרה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
