לפני ימים מספר יצאה מלפני ועדת הערר במחוז המרכז, בראשות עו"ד אייל מאמו,
החלטה חשובה בעניין המועד שבו ניתן לתבוע, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה,
פיצויים על נזקיה של תוכנית מקפיאה (ערר מס' 369/00-365 מרדכי הר ואח' ע"י
עו"ד שמואל שוב ועו"ד צבי שוב נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה ע"י
עו"ד שרה גת).
ובמה עסקינן? בשנת 1982 פורסמה למתן תוקף תוכנית שכללה את מקרקעי העוררים במתחם
לאיחוד וחלוקה בעתיד, במסגרת תוכנית מפורטת שתוכן בעתיד. התוכנית קבעה, כי
תוכנית מפורטת, כאמור, תוכן תוך שנתיים, וכי עד להכנתה לא תהיה בנייה בחלקות.
חלפו שנתיים, וגם ארבע, וגם עשר, וגם יותר, וכך הגיע מניין התקופה עד להכנת
התוכנית המפורטת ל-18 שנים, וזאת תוך מחאותיהם של העוררים, ורק לאחר חלוף ח"י
שנים נתאשרה, סוף סוף, תוכנית מפורטת, שאפשרה בנייה בחלקות.
בעקבות אישורה של התוכנית המפורטת, הגישו העוררים תביעה לירידת ערך, ושני ראשים
לה. בראשון טענו העוררים, כי התוכנית המפורטת, שכונתה בהחלטה "התוכנית המשחררת",
פגעה בזכויותיהם ופגעה בערכם של המקרקעין, ביחס לערכם המקורי. בעניין זה, הסכימו
הצדדים למנות שמאי מכריע מבלי להזדקק להכרעת ועדת הערר.
בשני טענו העוררים, כי נוסף על הנזק שבירידת ערך, נגרם נזק כתוצאה מהעובדה,
כי זכויותיהם במקרקעין ואפשרות מימושן הוקפאו למשך 18 שנים, דהיינו, ממועד
הפקדת התוכנית המקפיאה ועד מועד אישור התוכנית המשחררת. בשאלת התיישנות הזכות
לתבוע פיצויים בגין ההקפאה הנ"ל, נחלקו הצדדים ונזקקו להכרעתה של ועדת הערר.
העוררים טענו בפני ועדת הערר, כי רק כאשר מתאשרת התוכנית המשחררת את ההקפאה
ומאפשרת את מימוש הזכויות, מתגבש הנזק של התוכנית המקפיאה, ולפיכך, מאותו מועד
ניתן להגיש תביעה ויש למנות את תקופת ההתיישנות מאותו מועד.
הוועדה המקומית, לעומת זאת, טענה, כי המועד הקובע להגשת תביעה בגין הקפאת זכויות
הינו מועד אישור התוכנית המקפיאה, שכן זו התוכנית הפוגעת, וממועד זה יש למנות
את תקופת ההתיישנות (שנה לפי החוק בתקופה הרלוונטית, כיום שלוש שנים).
ועדת הערר קבעה, כי אין כל מחלוקת בעצם זכותם המהותית של צדדים לתבוע פיצוי
בגין נזק של הקפאת זכויות במסגרת תביעה לפיצויים, לפי סעיף 197 לחוק התכנון
והבנייה, תוך שהיא מפנה לפסק הדין המנחה בע"א 4809/91 ועדה מקומית י-ם נ' קהתי
ואח', והסוגיה להכרעתה הינה האם התיישנה התוכנית, אם לאו.
עם זאת מציינת הוועדה, כי המקרה דנן שונה ממקרה קהתי. במקרה קהתי היה מדובר
בתוכנית פוגעת "סופית", תוכנית ששינתה את ייעוד החלקה ולא תוכנית ביניים, שבעקבותיה
צריכה להיות תוכנית נוספת, כמו במקרה שלפנינו. במקרה קהתי הוגשה התביעה במועדה,
לאחר אישור התוכנית הקובעת, וכעבור כ-17 שנים, ותוך דיון בביהמ"ש בתביעה המקורית
(רק הדיון הראשוני בוועדה המקומית בתביעה נמשך כ-13 שנים), אושרה תוכנית חדשה
שהחזירה למעשה את זכויות הבנייה לחלקה.
המחלוקת בפרשת קהתי היתה, האם עקב החזרת הזכויות עדיין נותרה עילת התביעה בגין
התוכנית הפוגעת, ודעת הרוב בביהמ"ש העליון היתה, כי אין לפצות אלא בגין הפגיעה
בתקופת הביניים, שבין אישור שתי התוכניות.
באותה פרשה היה מדובר בשני אירועים תכנוניים בלתי תלויים, ובצדק קובעת ועדת
הערר, כי במקרה קהתי, אם לא היתה מוגשת התביעה במועדה לאחר אישור התוכנית הפוגעת,
הרי שהיתה מתיישנת. לעומת זאת, במקרה דנן קובעת הוועדה, כי מדובר בתוכנית ראשונה,
שרק בדיעבד ניתן יהיה לדעת אם היא פוגעת או לא, שהרי, כך הועדה, "תוכנית א'
מלכתחילה, ככל שהיא נוגעת למקרקעי העוררים, קושרת את גורלה בתוכנית המשך, היא
תוכנית ב'".
וכיוון שכך, קובעת הוועדה, כי את מניין תקופת ההתיישנות יש למנות רק כאשר ניתן
לדעת האם נגרם נזק וכמה, ומועד זה מתחיל "לרוץ" רק מאישורה של התוכנית השנייה
המגבשת את הנזק, ככל שנגרם. לדעת הוועדה, כל פרשנות אחרת תהיה פרשנות שאין
הדעת סובלת אותה, שהרי אם תאמר אחרת, יהא הבעלים של המקרקעין במלכודת: אם יגיש
תביעה לפיצויים לאחר אישור התוכנית הראשונה, תביעתו תידחה, שהרי מועד אישור
התוכנית השנייה טרם חלף ואין הוא יכול להראות נזק ממשי. אם ימתין לאישור התוכנית
השנייה, יטענו נגדו, כי תביעתו התיישנה.
לפיכך קובעת הוועדה, כי הכלל צריך להיות, שכאשר תוכנית המקפיאה זכויות בנייה
והיתרים היא תוכנית מסגרת ומבוא לתכנון מפורט שיבוא בהמשכה, ובעת אישורה לא
ניתן לדעת פגיעתה ו/או לכמת את ניזקה - הרי שיש לראות אותה ואת התוכנית המפורטת
הבאה בעקבותיה כמהלך תכנוני אחד, שמסיומו יש למנות את תקופת ההתיישנות. ונוסיף,
כי לדעתנו, פרשנותה זו של ועדת הערר אינה עולה בקנה אחד עם פרשנות מילולית
דווקנית של לשון החוק, והיא מכוונת לכוונתו הכלכלית, תכליתית, כפי שסבורה ועדת
הערר.
אין ספק שהלכה זו, בפרט אם תעוגן בהחלטות של בתי המשפט (המחוזי והעליון) לכשיידרשו
לסוגיה, פותחת פתח נרחב לסוג זה של תביעות, ובכל מקרה של תוכנית מתארית המקפיאה
זמנית את הזכויות עד אישורה של תוכנית מפורטת (חזיון נפוץ בהליכים התכנוניים).
הרי שאם יחלוף זמן מעבר לסביר, תועלה טענה של פגיעה בתקופת הביניים, וזאת או
על מנת לקבל פיצויי, או על מנת להקטין את היטל ההשבחה, ככל שמגיע, מהתוכנית
המאוחרת. ויראו (הוועדות) וייראו.
יגנס-טויסטר מתמחים בתכנון ובנייה ובנדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
