פרסום כדין הוא תנאי לתוקף התוכנית

תוכניות בניין עיר, מטבען, מטילות הגבלות על בעלי המקרקעין ותוחמות את אפשרויות השימוש בנכס. יש והתוכנית מגבילה את אחוזי הבנייה ואפשרויות השימוש, ויש והתוכנית משמרת את המבנים, עניין המכונה "תכניות שימור בניינים". אלו האחרונות באות לשמר את הייחוד ההיסטורי של הבניין, אך ככל תוכניות בניין עיר, עליהן לעמוד בתנאי סף של הליכי אישור תקינים, ובראשם פרסום כדין. חשיבות פרסום כדין של תוכנית היא בכך, שגם לאחר שנים לא מעטות, הנפגע מהתוכנית יכול לעתור לביטול התוכנית, חרף שיהוי.

נושא זה נידון לאחרונה בפני השופטת דרורה פלפל בבית המשפט המחוזי בת"א, בעניין עת"מ (ת"א) 1206/01 ד"ר אריה מן ואח' נ' הוועדה לבנייה למגורים לתעשייה. בעניין ד"ר מן, העותרים הם בעלי שלושה בניינים בעיר תל-אביב. חלק מהעותרים נרשם כבעלים בשנת 1986 וחלק ב-1997. בשנת 1993 אושרה תוכנית לשיקום מתחם בכרם התימנים וב-1994 אושרה תוכנית לב תל-אביב, אשר כללו הוראות בדבר שימור בניינים בתל-אביב וביניהם בניינים של העותרים.

העותרים טענו נגד תוקף התוכניות, ולחילופין ביקשו שתינתן להם הזדמנות להשמיע התנגדותם חרף הזמן הרב שעבר מאז, בטענה, כי הפרסום של התוכנית לא היה כדין.

השופטת דרורה פלפל ניתחה את הסוגיה לפי מספר שאלות ראשיות. לדוגמא נבחנה השאלה, האם יש שיהוי סובייקטיבי (קרי, העותרים ידעו בפועל, או יכלו לדעת בפועל על התוכניות); או שיש כאן שיהוי אובייקטיבי (קרי, נפגע אינטרס ציבורי כלשהו בעצם חלוף הזמן הרב).

השופטת פלפל דחתה את הפן האובייקטיבי וקבעה, כי לא הוכח שנפגע אינטרס כלשהו שבגינו ניתן לדחות את העתירה בטענת שיהוי. לעניין שיהוי סובייקטיבי נקבע, כי אם יוכח שהפרסום היה שלא כדין, אז ממילא לא היה גם שיהוי סובייקטיבי.

המשיבה טענה, כי אותם עותרים שנרשמו כבעלים ב-1997, קרי לאחר אישור התוכניות, עומדים בפני מצב מוגמר ו"מושתקים" מלהעלות טענה כלשהי, באשר עת קיבלו את הבעלות התוכניות היו בתוקף.

השופטת פלפל דחתה טענה זו של המשיבה בקובעה, כי גם אם דלתות בית המשפט סגורות בפני עותר בעל עניין אישי, עדיין "מן המפורסמות היא שמאז שנות השמונים בית המשפט פתח את שעריו בפני "העותר הציבורי", וכבר אינו מחייב את העותרים בפניו להוכיח אינטרס אישי בכדי לזכות בזכות עמידה". בעניין זה השופטת פלפל הסתמכה על ההלכה הידועה בעניין בג"ץ 2148/94 גלברט אמנון נ' כבוד נשיא בית המשפט העליון.

מכאן השופטת פלפל הסיקה, כי מאחר שמדובר "בפרסום תוכניות שיש בהן כדי להשפיע על זכויותיו הקנייניות של הציבור הרחב", ניתן להכיר במקרה זה אותם עותרים כעותרים ציבוריים.

הנושא העיקרי שהיווה את עמוד התווך של פסק הדין, היה נושא פרסום התוכניות. סעיף 92 לחוק התכנון והבנייה קובע: "הודעה על הפקדה תכלול ככל האפשר את מספרי הגוש והחלקה, את שם השכונה ואת הרחוב ומספרי הבתים שהתוכנית נוגעת להם וכן תכלול ההודעה את עיקרי הוראות התכנית המופקדת ואת המען והמועד להגשת התנגדויות לתכנית".

העותרים טענו, כי הפרסום לקוי בחסר, באשר אינו מציין את שמות הרחובות ומספרי בניינים, כך שכל אדם מן השורה יוכל להבין את תוכן הפרסום כיאה. השופטת פלפל, במותחה ביקורת על פרסומים בלתי ברורים קבעה:

"כל הפרטים המנויים בסעיף 92 לחוק התכנון והבנייה הם עוגני זיכרון, דרכם מזהים גורמים שונים את המקרקעין המנויים בתוכניתו. אזרחי ישראל כולם מכירים את שם הרחוב בו הם גרים ואת מספר ביתם. מאידך, מעטים הם, אם בכלל, המזהים במבט חטוף במודעה אחת מיני רבות בעיתון, את הגוש והחלקה בהם עומד ביתם. בפרסום המיועד לציבור הרחב יש להקפיד ולפרסם קודם כל את הפרטים המוכרים למרענני הזיכרון של אותו ציבור.

"...המאמץ הכרוך בקריאת פרסומים כגון אלה יוצר אפקט של התרחקות והסתגרות של הקורא הממוצע. דהיינו, לא רק שבעבור האדם הממוצע תוכנם של הפרסומים בהם עסקינן הינו קשה להבנה, אלא שהמאמץ הכרוך בהבנתם והזרות שהוא משדר מוסיפה על אותו קושי, עד שרוב הציבור כיום כבר אינו טורח לנסות ולהבין את אותם פרסומים שנחשבים 'לעניין למומחים', כגון משפטנים".

פסק דין זה יש בו כדי לעודד רשויות תכנון להשקיע יותר מאמץ בפרסום. למרבה הצער, אין הוראה המחייבת מתן הודעה אישית (לדוגמא, דרך הכתובות הרשומות בשלטונות מס רכוש) לבעלי המקרקעין. אשר על כן, הדרך היחידה לוודא שאמנם יש הזדמנות נאותה לאדם מן השורה, הינו פרסום בשפה ברורה.

לכך יש להוסיף פרסומים שהם בדרך כלל במקומות נידחים של עיתונים ובאותיות שרק בעזרת זכויות מגדלת ניתן לראותן, והנה לך תמונה של מצבים, שבהם תוכניות רבות פוסחות על הציבור המעוניין, מבלי שהוא יודע עליהן.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.