תמ"מ מרכז: כנגד רוב לחצי הפיתוח

תמ"מהוועדה לעניינים תכנוניים עקרוניים שליד המועצה הארצית (ולנת"ע) תפרסם בתוך מספר שבועות את החלטתה בעניין ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית המתאר המחוזית של מחוז המרכז (תמ"מ) 21/3. לאחר פרסום ההחלטה ייערכו מסמכי התוכנית, וניתן יהיה סוף סוף לפרסם את תוקפה ברשומות. כך אולי תהיה תוכנית מתאר מחוזית תקפה סוף סוף למחוז הבעייתי.

מחוז המרכז כולל את עתודת הקרקע המבוקשות ביותר במדינה, ולכן על מתכנניו מופעלים כל העת לחצים מצד רשויות ויזמים, לאשר עוד ועוד תוכניות. למרות הצהרות המושמעות על-ידי פוליטיקאים, משרדי ממשלה ומינהל מקרקעי ישראל בזכות פיתוח הפריפריה, אין זה סוד כי רוב התוכניות המוגשות על ידי המינהל נמצאות באיזור המרכז, דבר המגביר עוד יותר את לחץ היזמים לאישור עוד ועוד תוכניות. גורמי תכנון מקווים, שאישור התמ"מ יגביל במידה מסוימת את לחצי הפיתוח, למרות שגם הם מטילים בכך ספק. לדבריהם, גם תוכנית מחוזית לא תמיד יכולה לעמוד בפני להט היזמים.

תוכנית המתאר הקודמת של מחוז המרכז אושרה ב-1982, אך עד מהרה היא חדלה להיות אקטואלית, במיוחד בעקבות תוכניות הול"ל הגדולות, בעזרתן הוקמו שכונות חדשות ואף יישובים חדשים כגון שהם ואלעד, והורחבו יישובים אחרים באמצעות החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

גיבוש התוכנית החדשה החל ב-1994 על-ידי משרד המתכננים אורי פוגל, ובסיוע תמר כפיר ממינהל התכנון. שנתיים אחר כך גיבשה הוועדה המחוזית את המלצתה, וב-1997, בדחיפה של מתכננת המחוז הקודמת רננה ירדני-גולן, הגיעה התוכנית למועצה הארצית, שהחליטה על הפקדתה להתנגדויות במארס 1998. לתוכנית הוגשו כ-800 התנגדויות, שברובן סבבו סביב רצונם של יחידים ורשויות לאפשר פיתוח על חשבון השטחים הפתוחים. בין המתנגדים גם רשויות שביקשו להרחיב את תחומן המוניציפלי, בדרך כלל על חשבון המועצות האזוריות.

ועדת ההתנגדויות, ברשות המתכננת ועוה"ד תלמה דוכן, דנה בהתנגדויות במשך כשנתיים, והמלצותיה ייכללו בתוכנית לכשתפורסם. לדברי מנהל אגף לתוכניות מתאר מחוזיות במינהל התכנון, עופר גרידינגר, מספרן הרב של ההתנגדויות אינו חריג, והוא מאפיין את כל תוכניות המתאר. כך למשל לתוכנית מחוז הדרום, היחידה שאושרה עד כה, הוגשו 300 התנגדויות. לתוכנית מחוז הצפון הוגשו כ-600 התנגדויות.

לדעת גרידינגר, כמות ההתנגדויות היא בבואתו של הקונפליקט הנובע מתוך השאיפה לתכנן תוכניות המושתתות על פיתוח בר קיימא, לבין רצונותיהם של בעלי הקניין הפרטי לממש את קניינם. קונפליקט נוסף נובע מהפער שבין השאיפות של הרשויות העירוניות לבין הראיה הכפרית.

תוכנית מחוז המרכז משתרעת מעמק חפר בצפון ועד לגבול אשדוד בדרום. התוכנית כוללת ערים כנתניה, ערי השרון, לוד, רמלה, רחובות, ערי בקעת אונו, מודיעין, ועוד מאות יישובים קטנים יותר, שתוכנית המתאר הארצית 31 מאפשרת את התרחבותם.

התוכנית מניחה יעד אוכלוסייה של 1.8 מיליון נפש ב-2020, מתוך ידיעה שמחוז המרכז יהיה זה שיקלוט את מרבית תוספת האוכלוסיה. בין העקרונות אותם ניסח פוגל, רצון לשרת את האוכלוסיה בתחבורה ציבורית, צמצום מרחקים וניצול תשתיות מיטבי במטרה לשמור על השטחים הפתוחים.

בנובמבר 1995 מנתה אוכלוסיית המחוז 1.22 מיליון. ב-2016, כשאוכלוסיית המדינה תמנה 8 מיליון נפש, יחיו במחוז מרכז 1.8 מיליון. מהתוכנית עולה, שכמות האוכלוסיה במחוז גדלה במהלך השנים בצורה איטית, אך בהתמדה. ב-1995 היה חלקו היחסי של המטרופולין כ-44.5% מכלל תושבי המדינה, וחלקה היחסי של אוכלוסיית מחוז המרכז כ-21.6% מתוך כלל האוכלוסיה. ב-2016 כ-22.7% מכלל אזרחי המדינה יתגוררו במחוז מרכז.

גרידינגר: "אנחנו מחזיקים במדיניות הלאומית, שלא כל אוכלוסיית המדינה צריכה לגור במרכז, ובהתאם לעקרונות תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35, אנחנו מנסים לגרום לכך, שמחוזות הדרום והצפון יגדלו, מחוז ירושלים ישמור על מעמדו ומחוז המרכז יתמתן, אך לצערי, קשה מאוד לשמור על מגמה זו. במהלך הכנת התוכנית נשמעו אמנם קולות שקראו לעצירה מוחלטת של שיווקי הקרקע במרכז, אך לדעתי, במדינה דמוקרטית שאיפות כאלה אינן יכולות להתממש. אם המדינה באמת שואפת לפיזור אוכלוסיה, היא צריכה לדאוג לאיכות מגורים, איכות תעסוקה ולתשתיות מפותחות בדרום ובצפון. רק בתנאים אלה האוכלוסיה אכן תתפזר".

עורכי התוכנית מדגישים תופעה נוספת, לפיה בדומה למטרופולינים דומים בעולם, גם מטרופולין תל-אביב מתרחב לכיוון הטבעות החיצוניות, על חשבון ירידת חלקם של יישובי הגלעין הפנימי. משמעות הדבר היא התרחבות התופעה של נטישת הערים הוותיקות, תוך יצירת לחצי פיתוח על המעגל החיצוני. כך למשל, עיקר הגידול במחוז יהיה באיזור נתניה, ראשון לציון, כוכב יאיר ומודיעין, ופחות בערים הוותיקות הקרובות יותר למרכז המטרופולין.

עורכי התוכנית חילקו את המטרופולין ל-17 איזורי תכנון, מהם 14 איזורים במחוז המרכז: עמק חפר, נתניה, יישובי המשולש, ערי השרון וכוכב יאיר, ראש העין, פתח תקווה וגבעת שמואל, בקעת אונו, ראשון לציון, רמלה לוד, חבל מודיעין, איזור מודיעין, מועצה אזורית גזר ונחל שורק, רחובות, יבנה, גדרה ואשדוד.

נכון ל-1995 עמדו שטחי הבנייה למגורים במחוז על 36.9 מיליון מ"ר. על-פי התחזית, עד 2016 יתווספו למחוז עוד 37.4 מיליון מ"ר, חלקם בנויים גם כיום, כאשר הגבול העליון התיאורטי של התוכנית מאפשר להגיע עד ל-45.2 מיליון מ"ר.

הגידול המשמעותי ביותר במחוז צפוי כאמור באיזור נתניה, שם, על-פי התחזית, ניתן להוסיף עד 5.1 מיליון מ"ר בנייה חדשה למגורים. עיריית נתניה אינה מרוצה מהתוספת, וממשיכה לתבוע שטחים נוספים מהמועצות האזוריות הגובלות. דרישות כאלה הופנו בחודשים האחרונים לשר הפנים, בדרישה שימנה ועדת גבולות. עורכי תוכנית המתאר מדגישים, שהם אינם עוסקים בגבולות בין רשויות, ואלה מוסדרים אך ורק בוועדות גבולות.

צור נתן וכוכב יאיר הורחבו אף הם, ונקבע בהם גבול של 30 אלף נפש. מינהל מקרקעי ישראל אמנם דרש הרחבה עד ל-100 אלף נפש, אך כפי הנראה היא לא תאושר. באיזור מודיעין סומנו מקסימום השטחים להתפתחות, בהם אושרו עוד 5 מיליון מ"ר שטחי בנייה למגורים.

רעננה וכפר סבא הורחבו במידה מצומצמת. כפר סבא הגישה התנגדות לתוכנית ודרשה להתרחב צפונה עד לבית ברל. רעננה הגישה לוועדה המחוזית תוכנית להרחבת שטחים לכיוון המועצה האזורית חוף השרון. סך השטח שאושר כתוספת בנייה באיזור כפר סבא, רעננה וכוכב יאיר - 2.2 מיליון מ"ר. בראש העין סומנו כל השטחים במזרח, כולל מקב"ת סי.פי.אם. שטח התוספת - כ-3.5 מיליון מ"ר בנייה.

לרמלה ולוד אושרה תוספת של 2.8 מיליון מ"ר בנייה. עוד אושרו ללוד שטחים נרחבים מעבר לכביש 40 בשטחי מושב גינתון ואחיסמך. לתוכנית הוגשה התנגדות של מושב אחיסמך, המסרב לעבור להיות חלק מהעיר לוד. החלטת הוועדה בנושא זה טרם פורסמה. רמלה כבר הגישה תוכניות לגבי משולש מצליח, והתוכנית נמצאת בשלבי הפקדה.

רחובות ונס ציונה לא ייהנו מתוספת שטחים משמעותית, וזאת בשל העובדה שהן בנויות בסמוך לאיזורי כורכר וגנים לאומיים בעלי מגבלות פיתוח. לערים אלה מתוכננת תוספת שטחי מגורים של 2.2 מיליון מ"ר בתחום השטח הקיים. יבנה וגדרה יקבלו תוספת שטחים משטחי המינהל ומשרד הביטחון.

בתחום התעסוקה מייעדת התוכנית תוספת של 7.36 מיליון מ"ר לכלל המחוז, וזאת בנוסף ל-9.08 מיליון מ"ר הבנויים בו כיום. עורכי התוכנית מדגישים, שכבר כיום קיימת רווייה בשוק בנושא התעסוקה, כאשר המלאי הקיים כיום גדול פי ארבעה מהביקוש. לדעת עורכי התוכנית, עודף ההיצע הצפוי של שטחי התעסוקה במחוז יאפשר גמישות רבה ותחרותיות על לבם של בעלי העסקים.

היישובים שיזכו למירב התוספת של שטחי תעסוקה הם נתניה, רמלה ולוד, פתח תקווה וגבעת שמואל, רחובות, יבנה ונמל התעופה בן-גוריון. עמק חפר יקבל תוספת קטנה בלבד, וכן המועצה האזורית גזר. המועצה האזורית עמק חפר הגישה לוועדות התכנון את תוכנית הסירה, לבניית איזור תעסוקה בסמוך לקיבוץ משמר השרון, אך טרם ידועה עמדת התמ"מ בנושא.

בהיבט התחברותי מתייחסת התוכנית אל המטרופולין כאל מקשה אחת, כאשר מערכת הדרכים ומסילות הברזל נועדה לאפשר נגישות סבירה. התוכנית כוללת שלושה כבישי אורך: כביש החוף, כביש 4 וכביש חוצה ישראל, וכבישי רוחב, שלושה מהם כבישים מהירים (7, 5 ו-1) ושלושה פרבריים - 431, 461, 471, 531.

התוכנית מאתרת מספר מסופי תחבורה ראשיים, לאורך צירי התנועה המרכזיים ובסמוך למוקדי מגורים ותעסוקה. המסופים כוללים מגרשי חנייה, תחנות אוטובוס, תחנות רכבת, שירותי דרך ועוד. התוכנית מחייבת הכנת תסקיר השפעה תחבורתי לליווי פיתוח תוכנית מתאר. התסקיר יקבע את הקשר שבין התוכנית המוצעת למערכת התחבורתית, לרבות הערכות לגבי נפחי התנועה החזויים. התסקיר יפרט את האמצעים הדרושים להבטיח זרימת תנועה סבירה בכל שלבי התכנון, ביניהם תקני חניה משתנים על פני ציר הזמן, תוך תלות והתחשבות בפיתוח תחבורה ציבורית משלימה, מגרשי חנה וסע, תקני חנייה מרביים ועוד. התוכנית ממליצה גם על קביעת צירי תנועה למשאיות, כדי להפחית את המטרד הנובע מהן.

בנושא שמורות טבע, גנים לאומיים, שמירת נוף, איזורי נופש מטרופוליניים ושטחים פתוחים חקלאיים, מטמיעה תוכנית המתאר את התוכניות הארציות הרלוונטיות. בנוסף מסמנת התוכנית את הנחלים אלכסנדר, פולג, ירקון, אילון ושורק, ומשתמשת בהם ליצירת חיץ בין השטחים הפתוחים לבין המרכזים העירוניים במחוז. תוכניות מתאר מחוזיות חלקיות מתוכננות כבר היום לגבי אזורי הנחלים. טרם הוחל בהכנת תוכנית פולג, בשל חילוקי דעות בין הרשויות לגבי היקפה.

בנוסף מציעה התוכנית היררכיה חדשה של סיווגים לשטחים הפתוחים, שנועדה לאפשר התייחסות מעמיקה ומפורטת יותר לשטחים הפתוחים.

"לאחר אישור התמ"מ הבעיה הגדולה ביותר תהיה כיצד לשמור עליה מפני לחצי היזמים", אומר רכז שמירת טבע באיזור המרכז של החברה להגנת הטבע, משה פרלמוטר. "למרות מספר הסתייגויות שהעלינו, אני מוכן לחתום על התוכנית בשתי ידיים. הבעיה היא, שידוע לנו שמעתה היא תהיה נתונה ללחצים בלתי פוסקים מצד יזמים, שעיקרם ניסיונות לפתח שטחים המסומנים כנוף כפרי פתוח. לצערי, הוועדה המחוזית לא תמיד עומדת בלחצים אלה". בחברה להגנת הטבע ערכו רשימה של איזורים המועדים לפורענות, ביניהם איזור בקעת אונו, לגביו מפעיל דווקא המינהל לחצי פיתוח גדולים מתוך מגמה לבנות אלפי יחידות דיור ולמקסם את רווחיו. יוזמה נוספת היא במושב גני יהודה, גם שם מנסה המינהל לבצע עיסקה. יוזמה נוספת היא של עיריית רעננה להקים עוד 5,000 יחידות דיור על שטח של 2,800 דונם משטחי המועצה האזורית דרום השרון, המוגדרים כאיזור נופש מטרופוליני ונוף כפרי פתוח. "לצערי, הרבה מהתוכניות המאושרות בדרך זו הן תוצאה של לחצים ולא פרי של תכנון שהושקעה בו חשיבה", אומר פרלמוטר.