הוועדה המקומית כקבלן שיפוצים

הוועדה המקומית נהריה החליטה להתנות היתר בנייה, שביקשה חברת שיר הצפון בע"מ, בהמצאת ערבות בנקאית. שיר הצפון הגישה עתירה מינהלית, בה טענה כי דרישת הערבות הבנקאית אינה חוקית. ביהמ"ש המחוזי קיבל את טענותיה. על החלטתו הוגש ערעור לביהמ"ש העליון. הערעור נדחה, תוך שביהמ"ש העליון קובע הלכה, לפיה ועדה מקומית אינה מוסמכת להתנות הוצאת היתר בנייה בהמצאת ערבות בנקאית. כעת, כשנתיים לאחר שנפסקה אותה הלכה, נדרש שר הפנים לעניין, והתקין את תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) (תיקון מס' 4), התשס"ב-2002, אשר פורסמו ביום 13.6.02.

נראה, כי הניסיון לתת לוועדה המקומית סמכות להתנות מתן היתר בנייה בערבות בנקאית, לא רק שלא הצליח, אלא שהוא עלול אף ליצור קשיים והסתבכויות משפטיות נוספות.

הקושי הבסיסי בתקנות הוא היקף תחולתן. התקנות מסמיכות להתנות את היתר הבנייה בערבות בנקאית אך ורק ביחס להיתרי בנייה להוספה, שינוי או תיקון בניין קיים. מכאן, ביחס להיתרי בנייה להקמת בניינים חדשים, אין לוועדה המקומית סמכות לדרוש את הערבות הבנקאית.

באשר למקרים בהם יש לתקנות תחולה, הרי שסמכות הוועדה המקומית היא סמכות חובה. קרי, ועדה מקומית מחויבת, ולא רק רשאית, להתנות היתרי בנייה להוספה, שינוי או תיקון בניין קיים, אלא אם כן מתקיימות נסיבות מאוד מיוחדות, בהן מאפשרות התקנות לוועדה ליתן פטור "מטעמים מיוחדים שיירשמו".

הבעיה הגדולה של התקנות מצויה בתנאים לחילוט הערבות. התקנות קובעות, כי הוועדה מוסמכת לחלט את הערבות, לאחר הודעה מוקדמת של 14 יום, על מנת להשתמש בתמורתה לצורך קיום תנאי ההיתר. במילים אחרות, כאשר בעל היתר, לצורך הדוגמא, לא פתח חלון בקיר בדיוק כפי שמחייב ההיתר, או לא השתמש בחומרי הבנייה שקובע ההיתר, או בנה תוספות בהיקף נרחב יותר ממה שהותר לו - צריכה הוועדה לחלט את הערבות ולהשתמש בתמורתה לצורך קיום תנאי ההיתר.

ספק אם שר הפנים, כשהתקין את התקנות, ראה בעיני רוחו את הוועדה המקומית מתפקדת כקבלן הבנייה המרכזי לשיפוצים שינויים ותוספות בנייה, במרחב התכנון שבשליטתה, אך זו ללא ספק התוצאה. אגב, גם ועדות שתבקשנה לקיים את התקנות ולהיכנס לנעליו של בעל ההיתר על מנת להשלים את תנאי ההיתר במקומו, כמצוות התקנות, ספק אם תוכלנה לעשות כן. הטעם לכך הוא בקביעת הערבות בגובה מקסימלי של 20 אלף דולר. יש מקרים מעטים שסכום זה יספיק, אך במרבית המקרים ספק אם יש בסכום הזה כדי לכסות את הוצאות המכרז לבחירת הקבלן והמפקח שיבצעו בפועל את השלמת הבנייה.

התקנות גם קובעות מה יקרה אם ועדות תחלטנה את הערבות אך לא תעשינה בתמורה שימוש להשלמת הבנייה. במקרה כזה יוחזרו הכספים בצרוף הצמדה לבעל ההיתר, אך רק לאחר קיום תנאי ההיתר. במילים אחרות, הוועדות המקומיות הפכו בעזרת התקנות לא רק לקבלן שיפוצים אלא גם לבנק, הרשאי להחזיק פיקדונות. האם שר הפנים בדק עם המפקח על הבנקים את התקנות? האם נבחנה הלימות ההון של הוועדות המקומיות בטרם הן הוסמכו להחזיק פיקדונות של הציבור? לשר הפנים פתרונות.

מה יהיה? כנראה שלא יהיה כלום. ועדות מקומיות, על אף חובתן ליטול את הערבות הבנקאית, לא תעשינה כן, שהרי על כך אין סנקציה, ולרשימת החיקוקים ההולכת ומתארכת בתחום התכנון והבנייה התווסף עוד חיקוק, שאף אחד לא באמת חושב שיש אפשרות לקיימו.