מחזיק הנהפך לבעלים מכוח התיישנות

הסיבה לתקופות הארוכות הינה, בין היתר, כי בעוד שפגיעה בזכות במטלטלין ויתר נכסי האדם מורגשת די מיידית, במקרקעין לא תמיד הבעלים נמצא ליד המקרקעין, או מרגיש בפגיעה.

יתרה מזו, התביעות בענייני מקרקעין, בדרך כלל, דנות בנכס רב ערך, ועל-כן הפגיעה בזכויות הבעלים עלולה להיות קשה מאוד. אשר על כן, המחוקק העדיף כי תקופות ההתיישנות יהיו ארוכות יותר.

ייחוד נוסף של דיני התיישנות במקרקעין הינו מה שמכונה "התיישנות רוכשת". כלומר, מצב שהנתבע לא רק טוען טענת התיישנות ובכך הודף את התביעה לסילוק יד נגדו, אלא בנסיבות מסוימות הוא יכול להפך לבעלים במקום הבעלים הרשום.

כידוע, מקרקעין מתחלקים לשני סוגים: מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא מוסדרים. הליך ההסדר הינו הליך שבמסגרתו קובעים באופן סופי את המידות של המקרקעין ואת הבעלות הסופית במקרקעין.

הליך ההסדר נמשך מספר רב של שנים, ובמסגרתו, כל מי שטוען לזכות במקרקעין, כגון בעלות, זיקת הנאה וכו', אמור להגיש את מסמכיו במסגרת הגשת "תזכיר תביעה" לפקיד ההסדר המבצע את הליך הסדר הקרקע. יש והתובע את סילוק היד הינו הבעלים, ויש והתובע הינו יורשי הבעלים. מתעוררת השאלה, מה התנאים אשר המחזיק הטוען טענת התיישנות צריך לעמוד בהם כדי שיהפך לבעלים של המקרקעין.

שאלה מעין זו נידונה לאחרונה בעניין ת.א 114/98, קמא אולגה ואח' נ' יוסף קוסטה, בפני השופטת הילה גרסטל, בבית המשפט המחוזי בת"א.

בעניין קוסטה, התובעים הינם יורשים של מי שהיה בעלים של מקרקעין. המנוח רכש את המקרקעין בשנת 1945, ומאז כמעט לא התעניין במקרקעין. הנתבע טען, כי רכש את הזכויות במקרקעין נשוא המחלוקת בשנת 1980, ומאז נוהג בו מנהג בעלים, וכי הקים מוסך לפרנסתו בחלק מהחלקה.

הנתבע טען, כי הוא אמור להירשם כבעלים של הזכויות, מאחר ומאז שהחל להחזיק במקרקעין עברו יותר מ-15 שנים, ובהסתמך על סעיף 51 לפקודת הסדר מקרקעין, הוא זכאי להירשם כבעלים. השופטת גרסטל קיבלה את גרסת הנתבע, וזאת בהסתמך על סעיף 51 לפקודת הסדר מקרקעין הקובע: "חזקת שנים כנגד רישום: שוכנע פקיד ההסדר שפלוני מחזיק מקרקעין החזקה שתקופתה ותנאיה יש בהם למנוע כל תובענה לקבלתם, והמקרקעין רשומים על שמו של אדם אחר - ירשום את המחזיק בלוח הזכויות כבעל המקרקעין לגבי טובת-ההנאה שהיתה לאדם שעל שמו הם רשומים".

השופטת גרסטל, לאחר שמיעת העדויות, קבעה, כי הנתבע עמד בשני התנאים של טענת התיישנות במקרים אלו, קרי, אורך השנים ואופי החזקה. לעניין אורך השנים, הוכח כי אמנם הנתבע מחזיק במקרקעין ובמוסך במשך יותר מ-15 שנים. לעניין אופי החזקה, הוכח כי אמנם הנתבע החזיק "חזקה נוגדת" במקרקעין. חזקה נוגדת הינה מושג ייחודי בדיני התיישנות במקרקעין, והתמצית שלה הינה כי הנתבע טוען כי הוא מחזיק במקרקעין כנגד רצונו של הבעלים, ולא מכוח רצונו של הבעלים.

עניין זה נלמד מפסקי דין היסטוריים, אשר לראשונה ניתחו את סוגיית דיני התיישנות במקרקעין, כמו פסק הדין המפורסם בע.א 46/60 יוליזרי ואח' נ' נבון ואח'. בפסק דין יוליזרי, השופט משה לנדוי הניח את התשתית והיסודות של חזקה נוגדת במקרקעין.

השופטת גרסטל הסיקה מעצם העובדה, כי במשך שנים רבות המנוח ו/או היורשים לא עשו מאום במקרקעין, משום זניחה וויתור מטעמם עד כדי שהחזקת הנתבע במקרקעין נהפכה להיות חזקה נוגדת. בעניין זה, השופטת גרסטל קובעת, כי "לכל אורך כל התקופה לא בוצע כל ניסיון מצד המנוח ו/או התובעים לברר מה עלה בגורל החלק שבמחלוקת, אותו רכש, לכאורה, המנוח בשנת 1945. עובדות המקרה מצביעות על כך שהמנוח, אם אכן רכש את החלק שבמחלוקת, מסיבה לא ברורה, זנח אותו, ויש לפרש את התנהגותו כוויתור על המקרקעין, ויתור ההופך את החזקת הנתבע ל-'חזקה נוגדת'.

יודגש, כי בעניין זה בעבר ניתן פסק דין, אשר הגיע למסקנה שונה בעניין אי אכפתיות של הבעלים. הנושא התעורר במסגרת ע.א 213/76 גילברט נ' פאנוס, אשר על פיו, עבור השנים יכול להצביע על חוסר אכפתיות ומעין הסכמה שבשתיקה, דבר שיכול להפסיק את החזקה הנוגדת.

יחד עם זאת, בעניין פאנוס הוכח, כי החזקתו של הנתבע לסילוק יד לא פגעה באופן מעשי ו/או משפטי במקרקעין. במקרה של קוסטה הנ"ל, שבפני השופטת גרסטל, המנוח ו/או היורשים לא יכלו לטעון כי החזקת הנתבע לא פגעה באופן מעשי או משפטי באינטרסים שלהם במקרקעין.

מי שעל מקרקעיו יושב אחר ובונה ומתפרנס, יהיה מנוע מלטעון כי לא התנגד לכך, כי למעשה החזקה לא הפריעו לו. יודגש, כי לו המקרה של קוסטה היה מתעורר במקרקעין מוסדרים, לנתבע לא היתה עומדת טענת התיישנות, כי במקרקעין מוסדרים אין התיישנות אחרי שנת 1970.

הכותב הינו בעל משרד המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה וממ"י.