בין היתר בנייה לבין האיכלוס: על חוקיות ההפרדה לשני היתרים

לפני מספר חודשים דן בית המשפט העליון בשאלת חוקיות הפרדה לשני היתרים שנוהגות ועדות התכנון והבנייה לעשות: ההיתר לבנייה, מחד, וההיתר לאכלוס או לשימוש, מאידך (ע.א 482/99, בלפוריה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - יזראלים ואח', טרם פורסם). בפסק דין זה ציין בית המשפט העליון, כי שאלת הפיצול של היתרי בנייה נוגעת למספר רב של יישובים חקלאיים המצויים בתהליך של שינוי אופיים החקלאי. נפסק, כי בחינת שאלת השימוש בפועל במבנה שבנייתו מתבקשת, מהווה חלק מהותי מתפקידה של הוועדה המקומית כבר בעת הפעלת שיקול דעתה, כשהיא בוחנת בקשה למתן היתר בנייה.

לפני כשלוש שנים פנתה קבוצת עזריאלי לוועדה המקומית בהרצליה, באמצעות גמל תשואה להשקעות בע"מ, בבקשה ליתן לה הקלות מהתב"ע הנקודתית החלה על המקרקעין שבשליטתה, שיאפשרו לה לבנות את השלב השלישי והאחרון בפרויקט "הרצליה ביזנס פארק" הממוקם באיזור התעשייה של הרצליה פיתוח. מדובר בפרויקט בהיקף מתוכנן של 55 אלף מ"ר שטחים עיקריים, מהם נבנו עד כה כ-38 אלף מ"ר בלבד, ומתן ההקלות המבוקשות היה מאפשר בנייה נוספת בפרויקט.

מתן ההקלות התבקש, שכן מימוש יתרת זכויות הבנייה בפרויקט היה מותנה בתב"ע בהסדרים תחבורתיים מפורטים, לרבות בסלילת כביש גישה חדש אל תוך ולאורך איזור התעשייה, עד ה"ביזנס פארק". דא עקא, שאותו כביש חדש לא נכלל בתב"ע הנקודתית החלה על הפרויקט, אלא שהוא נכלל בתוכנית אחרת הכוללת את כל איזור התעשייה של הרצליה, שטרם ניתן לה אישור סופי. לפיכך ביקשה גמל תשואה הקלה מהוועדה המקומית, על-פיה יינתן לה בשלב זה היתר בנייה בלבד, ואילו ההיתר לאכלוס המבנים יינתן רק לאחר פריצת הכביש החדש.

בקשתה זו של גמל תשואה העסיקה את ועדות התכנון והבנייה במשך כשלוש שנים. בתחילה הסכימה הוועדה המקומית של הרצליה להיעתר לבקשה, אלא שתושבי הסביבה הגישו ערר על החלטתה, וועדת הערר המחוזית הורתה למליאת הוועדה המקומית לשוב ולדון בנושא מתחילתו. לאחר שמליאת הוועדה המקומית דחתה, פה אחד, את הבקשה להקלות, הגישה גמל תשואה ערר על החלטתה לוועדת הערר המחוזית של תל-אביב, בראשות ענת בירן-רקם.

בהחלטתה יישמה ועדת הערר המחוזית של תל-אביב את הלכת בלפוריה הנזכרת לעיל, וקבעה, כי בטרם ניתן נורמטיבית לסלול את הכביש החדש, אין כל הצדקה תכנונית לאשר את הקמתם של המבנים, בנסיבות שבהן אין כל ביטחון שניתן יהיה לאכלסם, וקיים חשש שיישארו לעמוד כאבן שאין לה הופכין. ראוי, אומרת ועדת הערר, שמוסדות התכנון לא יטמנו את ראשם בחול, ויבדקו מבעוד מועד את ההשלכות התחבורתיות של אכלוס הפרויקט לפני השלמתו של הכביש החדש, שכאמור, עצם סלילתו טרם אושרה נורמטיבית.

עוד קבעה ועדת הערר, כי בקשה להקלה כמו זו המשנה הוראות תחבורתיות מהותיות בתב"ע, מן הראוי היה להגיש בדרך של שינוי תוכנית ולא בדרך של הקלה. במיוחד הדברים אמורים בנסיבות מקרה זה, כשהעוררת לא הציעה כל פתרון תחבורתי אלטרנטיבי, ובקשתה להקלה היוותה למעשה "סטייה ניכרת" אסורה, הן על-פי התקנות לסטייה ניכרת שהיו תקפות בעת הגשת הבקשה והן על-פי התקנות החדשות שנכנסות לתוקפן בימים אלה ממש.

התוצאה היא, כי הערר נדחה פה אחד.

הכותב מתמחה בדיני רשויות מקומיות ודיני תכנון ובנייה וייצג מתנגדים בערר.