התניות אסורות בהיתר בנייה

לפי חוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965, כל פעולת בנייה ו/או שינוי המתבצעים בשטח פתוח, טעונה היתר בנייה מהרשות התכנונית. היתר זה בא להבטיח, כי הבנייה נעשית בהתאם לתוכניות בניין עיר, התקפות בעת מתן היתר בנייה. בפרקטיקה, היתרי בנייה מותנים בביצוע שינויים וכן אישורים של גורמים שונים, כגון מכבי אש, הג"א וכו', הבאים להבטיח, כי הבנייה תתבצע בהתאם לכל הכללים והתקנות הרלוונטיים.

דא עקא, לעתים הרשות התכנונית, באותה הזדמנות שהאזרח זקוק להיתר, מנסה להבטיח לעצמה מספר יתרונות. לעתים הרשות, בכדי להקל על פעולותיה התכנוניות בעתיד, מתנה את מתן היתר בהחתמת מבקש ההיתר על התחייבויות והסכמות לתוכניות בעתיד, שלא כל-כך מיטיבות עם מבקש ההיתר.

בתי המשפט לא חסכו ביקורת על מגמה זו של רשות (לאו דווקא רשות תכנונית) להתנות מתן אישור, היתר, או שירות, בתניות אסורות (ראה מאמר של כותב שורות אלו במדור זה מיום 9 ביוני 2002, בעניין פסק הדין ע.א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון).

לאחרונה התבררה סוגיה מעניינת, של התניית מתן היתר בנייה באי התנגדות של מבקש ההיתר לתוכנית הפקעה שהרשות התכוונה לתכנן. העניין היה בפני ועדת ערר מחוזית של מחוז מרכז, בפני הרכב ברשות עו"ד אייל מאמו, בערר 171/02 גדעון וזהבה בוסתן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בפתח תקוה.

העוררים הם זוג, אשר העורר הינו במצב בריאותי קשה מאוד, כשהוא מרותק לחלוטין לכיסא גלגלים וסובל מניוון שרירים, והעוררת גם היא אישה שאינה בקו הבריאות. שני בני הזוג מתגוררים בדירה צמודת קרקע בפתח תקוה. בהיות העורר מרותק לכיסא גלגלים, חיוני כי תהיה לו גישה נוחה מהרחוב אל חצר ביתו, ומשם לדירת המגורים בה בני הזוג חיים מזה שנים רבות.

לפני כשנה התמוטטה הגדר המערבית של חצר הבית, והעוררים החלו לבנותה מחדש כדי לאפשר כניסה תקינה של מכוניתם מהרחוב אל החצר. המשיבה הסכימה באופן עקרוני לבניית הגדר, ובעניין זה נתנה מספר רב של החלטות. בין יתר התנאים להוצאת ההיתר לגדר החדשה שנבנתה ע"י העוררים, המשיבה התנתה את מתן ההיתר בכך, שהעוררים יחתמו על התחייבות, כי יימנעו מלהתנגד לתוכנית בניין עיר שבכוונת העירייה לתכנן, אשר על פיה חלק מהחצר המערבית (וכתוצאה מכך גם הגדר) תופקע. כמו-כן, המשיבה התנתה את האישור בכך, שהעוררים לא יבקשו פיצויים אם ותהיה הפקעה כזו.

למען השלמת התמונה יצוין, כי העירייה פירסמה גם הודעה לפי סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבנייה בדבר הכנת התוכנית זמן רב לאחר הגשת בקשה להיתר ולאחר שהתקבלו מספר החלטות ע"י העירייה, שאישרו את בניית הגדר. העוררים הגישו ערר על התניה זו של המשיבה, והוועדה קיבלה את הערר במלואו, בקובעה כי:

"ועדת הערר סבורה, כי התניית הוצאת היתר, התואם את התוכניות החלות על המקרקעין, החתימה על כתב התחייבות בו נדרשים מבקשי ההיתר לוותר על זכויות על פי דין העשויות להיות מוקנות להם כתוצאה מפעולה תכנונית עתידית, אשר טרם באה לעולם, אין לה כל תשתית בדין והיא פעולה פוגענית הנוגדת זכויות יסוד והמהווה שימוש לא תקין בכוחה וסמכויותיה של הועדה המקומית.

"אזרח המבקש היתר זכאי לקבלו בהתאם למצב הסטטוטורי החל על המקרקעין, בהתאם להוראות חוק התו"ב והתקנות. הוועדה המקומית אינה יכולה לעשות שימוש בכוחה ולאלץ את האזרח לוותר על זכויותיו כתנאי למתן היתר לו הוא זכאי וזאת בשל כוונתה לשנות את התכנון במקום".

ועדת הערר ציינה עוד בהחלטתה, כי עצם הדרישה של המשיבה להפרשת שטחים כתנאי היתר זו הכנסת מין שאינו במינו. הפרשת השטחים "ככל שהכוונה בביטוי זה למובן הקנייני של המילה, הרי שהוא תנאי פסול שאינו נדרש לשמירה על מטרתו של סעיף 87 לחוק תכנון והבנייה", כלשון הוועדה.

מהחלטה דנן של הוועדה נובעת המסקנה, שלעתים רשויות התכנון מתעלמות ממנה, כי האזרח זכאי לקבל מה שהחוק מעניק לו, וכל תנאי להוצאת האישור חייב להיות בחוק גם כן.

פסיקה רחבה דנה כבר בנושא, ולפיה כל עוד מבקש היתר הבנייה דורש אישורים בהתאם לתוכניות התקפות החלות על המקרקעין, למעט מקרים חריגים ביותר, על הוועדה המקומית להיעתר לבקשה להיתר ולהוציא את ההיתר המבוקש.

דרישת המשיבה בעניין בוסתן החטיאה בשני מישורים. האחד, כי ניסתה להגביל את הזכות של העוררים להגיש התנגדות להפקעה לכשתהיה, זכות שהינה כמעט קוגנטית (שלא ניתן להתנות עליה). והשני, שהעוררים יוותרו על זכות הפיצויים שלהם, אם מגיע להם פיצויים כלשהם.

יתכן שבמישור השני, בהיותו מישור כלכלי טהור, ניתן היה להתגבר ולהכשירו, באשר בפרקטיקה, לא פעם, מבקש ההיתר ורשויות התכנון מגיעים להסכמות כספיות כאלו ואחרות (כגון תשלומי היטל השבחה, אגרות פיתוח ובנייה וכו') שהן די לגיטימיות. אך שונה הדבר עת הדרישה היא למנוע ממבקש ההיתר להתנגד לתוכנית בניין עיר שעוד מפקיעה לו שטחים. כאן הדרישה למעשה מפקיעה את זכות ההתנגדות, דבר שאינו מתיישב גם עם כללי מינהל תקינים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.