50 מיליונרים מחפשים אדריכל

לשלב הגמר עלו שני האדריכלים המובילים והמקושרים ביותר במדינה - משרד יסקי-סיון ומשרדו של משה צור. אי-אפשר בכלל לתאר את המתח ואת האמוציות בין השניים, שהוא סיפור טוב בפני עצמו, אבל מה שחשוב יותר לתל אביב, הרבה יותר, זו איכות היצירה. עד כדי כך זה חשוב, שמן הראוי היה, שבעלי הקרקע יפתחו את התחרות לציבור, בשקיפות מלאה, ולפחות יקשיבו לתגובות.

מדובר ב-50 אנשים, כולם יורשים וחלקם אפילו יורשי-יורשים, שכל אחד מהם מחזיק בחלקה של חצי דונם. הפרויקט המתוכנן כולל מגדלי דירות ובהם כ-400 דירות יוקרה בשטח של כ-120 מ"ר; 15 אלף מ"ר שטח מסחרי ברוטו; כ-2,700 מקומות בחניון מסחרי ושתי חניות לכל דירה; ו-6,000 מ"ר שטח ציבורי שיימסר לעיריית תל אביב. למרות שלעיריית תל אביב יש שטח משמעותי, לא רק שאין לה ייצוג פורמלי בהתאם למשקלה, אלא שכלל אין לה ייצוג פורמלי בהליך קבלת ההחלטה על התוכנית הזוכה.

בעיסקת הנדל"ן, חלקו של כל אחד מבעלי הקרקע הוא: 7.7 דירות; 200 מ"ר בשטח המסחרי (שינוהל במאוחד); ו-35 מקומות חניה להשכרה. להערכת החברים מכיכר המדינה, מדובר בחבילה מגוונת, ששוויה מגיע לכ-8 מיליון דולר, ואחרי הוצאות ובנייה מותירים בין 5 ל-6 מיליון דולר לפני מס (רובם נהנים משיעורי מס שבח היסטוריים נמוכים, בגובה 12%). בראש הדירקטוריון עומד ד"ר דוד כהן, מייסד חברת "אבנר" ושותפו של יצחק תשובה, ובעל ניסיון בפרוייקטים גדולים של בנייה. מהנדס העיר הנוכחי, דני קייזר, הוא זה שהכין בנעוריו באגף התב"עות בעיריה את התב"ע. הוא הדגיש את חובת השקעת רחוב ז'בוטינסקי ושמירת קו הראיה של הרחובות וייצמן וז'בוטינסקי, וקבע שהחלק המערבי של הכיכר יישאר פתוח - קביעה שנבעה במודע מקונספציה א-סימטרית, שהרי הכיכר "מזמינה" ארבעה מגדלים דקים יחסית, אחד על כל רבע של המעגל. ברוח הטרנד האדריכלי של אותה תקופה, קייזר הכניס באחד הנספחים סקיצה של מגדלים היוצרים מעין "שער נצחון" (חשבו אז גם לעשות "שער לים" במפגש אלנבי והטיילת).

בעלי הקרקע בחנו 21 הצעות, ומתוכן עלו לגמר האדריכלים משה צור, יסקי-סיון, ז'אן נובל מצרפת, מן-שנער, רוטמן-רז וקולקר-דיאמונד. המכרז נערך בהליכי תחרות לא אנונימית. זה יצר טענות, והתחילו גם שמועות על לובינג של אדריכלים אצל בעלי קרקע, ואפילו טענות על עבודה בחינם בפרוייקטים אחרים של בעלי קרקע בכיכר. כך או כך, לשלב הגמר של התחרות עלו הצעותיהם של אברהם יסקי ומשה צור.

כפי שמוצג בצילומים, יסקי הציע שלושה זוגות של מגדלים, לכל אחד קונזולה (הבלטה תלויה באויר) רצינית, היוצרים מעין "שערי נצחון". צור הציע שלושה מגדלים יותר קונבנציונאליים ומתוחכמים בציפוי.

להצעה של יסקי יש יתרון באקסקלוסיביות של הדירות, 3 בקומה. ההצעה של צור חוסכת תכסית (שטח הקרקע התפוס על ידי המבנה) ומותירה יותר חלל לציבור.

בדירוג של מעריכי ההצעות המקצועיים לתוכניות האדריכלים, התקבלו, בפרמטרים העיקריים, התוצאות האלה:

היועצים שירר-פישמן, שניתחו את פוטנציאל שיווק הדירות, נתנו לצור 1,113 נקודות וליסקי 1,066 נקודות; אריה קופילר, שהעריך את המרכז המסחרי, נתן לצור 270 נקודות וליסקי 225 נקודות; הקונסטרוקטור המוביל במדינה, שמעיה בן-אברהם, נתן ליסקי ציון "טוב", עם הערה על צורך בשיפור בכיכר הציבורית, ועם מחמאות רבות להצעה הקונסטרוקטיבית (שאגב, איננה מציגה את הפתרון לחדרי המעליות בראשי המגדלים), ואילו צור קיבל מבן-אברהם ציון "טוב" והערה על הצורך בשיפור במעטפת הבניין. יש לציין, שהקונסטרוקטור בן-אברהם עובד עם שני האדריכלים הללו, עם צור קצת פחות.

בהערת אגב יש לומר, שבשם השקיפות צריך היה לחשוף יותר את ההצעות האדריכליות לציבור, ולפרט את מלוא חוות הדעת המקצועיות שקיבלה כל אחת. מדוע? כי אחרי שהאדריכלים, המעריכים ובעלי הקרקע ילכו לעולם שכולו טוב, ילדינו יישארו עם כיכר המדינה.

לעיריה אין אמנם קול פורמלי בהצבעה על ההחלטה, אבל מהנדס העיר קייזר, הודיע על תמיכתו בהצעה של צור. בעקבות ההמלצה, התנהלה בלשכת מהנדס העיר שיחה חריפה בין יסקי לקייזר. השומעים מבחוץ העידו על צעקות, אבל קייזר הגדיר את הדברים רק כוויכוח לוהט. קייזר לא חושב, שקונספציית "שער הניצחון" מחייבת אותו.

בסופו של המאבק, הצליח יסקי להפוך את היוצרות, ודירקטוריון בעלי הקרקעות החליט להמליץ מחר לאסיפה הכללית לבחור בהצעתו של יסקי.