דירת מגורים מזכה" הינה דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או
בחכירתו של יחיד, המשמשת או המיועדת למגורים לפי טיבה (למעט דירה המהווה "מלאי
עסקי"), ובלבד ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן (במועד
מכירתה):
(1)בארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
(2)בארבע השנים שקדמו למכירתה.
יובהר, כי לעניין הגדרה זו יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו - או
תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון או דת (כפי שקבע שר האוצר
באישור ועדת הכספים של הכנסת) - כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.
כן יצוין, כי לעניין המבחן הראשון (ארבע חמישיות מהתקופה) לא תובא בחשבון התקופה
שלפני "היום הקובע" (1.1.1998).
בכפוף לכך שנתקיים לפחות אחד מהמבחנים הללו, יחולו על מכירתה של "דירת מגורים
מזכה" הטבות המס המפורטות בהוראות פרק חמישי 1 לחוק מיסוי המקרקעין, ובמרבית
המקרים יהיה המוכר פטור ממס שבח, במועד מכירתה.
מסלולי הפטור העיקריים, בהקשר זה, הינם כל אחד מאלו:
* המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה "דירת מגורים" אחרת בפטור ממס (לעניין
זה, מכירה בפטור ממס כוללת מכירה בפטור חלקי, אך למעט מכירות פטורות מסוימות,
כמפורט בהוראות סעיף 49ב.(1) לחוק האמור).
* הדירה הנמכרת היתה דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, ולא היו בבעלותו
בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת (לעניין זה לא נספרות דירות שהושכרו
למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, ואף לא חלקים בדירות מגורים שהם פחות
מ-25%), ובמשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה לא נמכרה ע"י המוכר דירת מגורים
אחרת בפטור ממס לפי פיסקה זו.
* המכירה היא של דירת מגורים מזכה, שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל
אלו:
(א) המוכר הינו בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא
של המוריש.
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
(ג) אילו היה המוריש בחיים (והיה הוא מוכר את דירת המגורים) - היה המוריש ממס
בשל המכירה.
עד כאן בעניין הפטור ממס שבח, בעת מכירתה של "דירת מגורים מזכה". ללא קשר לפטור
זה, ניתנו ע"י המחוקק הישראלי הטבות מס משמעותיות נוספות, בהקשר לדירות מגורים,
ולהלן יפורטו העיקריות שבהן:
1. במסגרת הוראת שעה מיוחדת, שתחילתה ביום 1.7.1990 וסיומה (בשלב זה) ביום
31.12.2002 הוענק פטור ממס הכנסה ליחיד, בשל "דמי שכירות" עד לתקרה מסוימת
(כיום 7,070 ש"ח לחודש), ובתנאי שהשוכר הוא יחיד או חבר בני אדם שקבע לעניין
זה נציב מס הכנסה. אם הכנסת המשכיר מ"דמי שכירות" עולה על תקרת הפטור (ולעניין
זה תילקח בחשבון גם הכנסה מדמי שכירות של בן זוג המתגורר עם המשכיר או של ילדו
שעד גיל שמונה עשרה) - יופחת סכום הפטור המרבי בסכום העודף מעל לתקרת הפטור.
2. לפי הוראת קבע, בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, יחיד שהיתה לו הכנסה שאיננה
הכנסה מעסק מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל יהיה רשאי לשלם בשל אותה הכנסה
מס בשיעור סופי של 10% בלבד (מיום 1.1.2003), ללא כל הגבלות, אך לא יהיה זכאי
לקיזוז, לזיכוי או לפטור כלשהו מההכנסה האמורה או מהמס החל עליה.
הקלה זו מותנית בכך שהיחיד שילם את המס תוך שלושים יום מיום קבלתה (או ששילם
בגינה מקדמות שוטפות). יצוין, כי עד וכולל לשנת המס 2002 חלה הגבלה על סכום
ההכנסה הזכאית להקלה, לפי הוראות סעיף זה, אך ההגבלה הוסרה במסגרת תיקון מס'
50 לחוק מיסוי מקרקעין (המלצות ועדת רבינוביץ' הראשונה).
3. הטבות מס ייחודיות (ולאו דווקא ליחידים) נקבעו במסגרת פרק שביעי 1 לחוק
לעידוד השקעות הון, לגבי "בניינים להשכרה" (בניין שאושר כנכס מאושר, שלפחות
מחצית שטחו מיועדת להשכרה למגורים, בתנאים שנקבעו).
הטבות אלו כוללות בעיקר שיעורי פחת מוגדלים, שיעורי מס מוקטנים, והקלות בניכוי
הוצאות ריבית ריאלית ובנושא שינוי ייעוד "רעיוני". בנוסף, חל פטור ממס ערך
מוסף במכירת חלק הבניין שאושר כבניין להשכרה, אם היה מושכר במשך חמש שנים לפחות.
לאור הטבות המס הללו, ובהתאם למגמה המתמשכת לעידוד ההשקעה של יחידים בדירות
מגורים בישראל (ולעניין זה אין הבדלים משמעותיים בין תושבי ישראל לבין תושבי
חוץ), ראוי לבחון היטב את התשואה הנקייה הצפויה בשל השקעה בדירת מגורים ולהשוותה
להשקעות האלטרנטיביות, תוך "שיקלול" מרכיב המס הצפוי.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
