החלטה עסקית - עם הרבה אמוציות ולא מעט סיכון

שינוי התב"ע של מרכז עזריאלי, שאושר בשבוע שעבר על-ידי מליאת ועדת בניין ערים של עיריית ת"א, מאפשר למעשה את המשך בנייתו של המגדל המרובע במרכז השלום של היזם דוד עזריאלי. המגדל, שעומד כבר למעלה מארבע שנים יתום ומכוסה כרזות פרסום, יהיה בוודאי גולת הכותרת של פעילות הנדל"ן של עזריאלי, שחצה את גיל 80.

מנחם עינן, נשיא קבוצת קנית של עזריאלי, אומר ל"גלובס", כי למרות המצב הכלכלי, קבוצת קנית-עזריאלי איתנה בדעתה להתחיל בהקמת המגדל המרובע במועד הקצר ביותר, לאחר אישור התוכניות על-ידי הוועדה המחוזית. זאת, מתוך אמונה שהמשק הישראלי יתאושש בטווח הבינוני ויתעוררו ביקושים לפרויקט הנבנה.

בקבוצת קנית מודעים היטב למצב הקשה במשק הישראלי בכלל ובשוק המשרדים התל-אביבי בפרט. אין ויכוח כמעט על חשיבות בניית המגדל מבחינת השלמת הפרויקט, תרומתו לנוף האורבני של תל-אביב והגשמת המשאלות של עזריאלי עצמו. עם זאת, בלתי נמנעת השאלה, האם אין כאן הימור על בניית כמות גדולה של שטחי משרדים חדשים, בעיר הסובלת בלאו הכי מעודפי היצע וירידת מחירים, מדיירים שעוזבים לטובת מקומות זולים יותר בפריפריה, וממלאי משרדים שיספיק, על-פי הערכות שונות, לפחות לעוד חמש שנים.

עינן: "ההחלטה של דוד עזריאלי היא חד משמעית, אנו נבנה את המגדל בכל מקרה וזאת משני טעמים: האחד היא החלטה אמוציונלית, לסיים סוף סוף את הפרויקט, שמבחינתו הוא אחד החשובים בחייו אם לא החשוב שבהם, ולא להותירו "נכה" כפי שהוא כיום. שיקול שני הוא כלכלי. אנחנו מאמינים, כי בטווח הזמן הבינוני אנחנו נהיה מוכנים עם משרדים להשכרה, ולהערכתנו יהיה להם ביקוש.

"כמובן שיש בזה רמה לא מעטה של סיכון, אך מאחר שאני מכיר את מצבנו הפיננסי, אין לנו בעיה לקחת את ההימור או הסיכון המחושב הזה. זהו הפרויקט היחידי בעולם מכל הפרויקטים של עזריאלי לו הוא נתן את שמו, וללא ספק הוא ישמח לראות אותו מושלם".

המגדל המרובע ייבנה על-פי התוכנית בשטח כולל של 37 אלף מ"ר, ובכך תושלם בנייתם של 150 אלף מ"ר שטחים עיקריים בפרויקט כולו. היקף ההשקעה במגדל, שיתנשא לגובה של 42 קומות (154 מטר), נאמד ב-50 מיליון דולר. על-פי התוכנית, במסגרת זכויות הבנייה ניתן יהיה להמיר עד 16 אלף מ"ר של שטחים עיקריים (18 קומות) למגורים ו/או מלונאות.

זו כבר שאלה העומדת בפני עצמה: מה יחליט עזריאלי לבנות. קשה להאמין, כי יבחר באופציה של בנייה משולבת של משרדים ובתי מלון או מגורים, שכן הדבר עשוי להביא לעלויות נוספות ו"הפסד" שטחים חיוניים. בניית מלון בלב המגדל מצריכה מערכת נפרדת של מעליות, כניסות וחללים, וזאת על חשבון שטחי משרדים, שלא לדבר על הכדאיות הכלכלית של מלון עכשיו ובמיקום זה.

עינן: "בשלב זה אנו לא יודעים את התשובה הסופית, אך ככל הנראה אנו נפעל בכיוון של מגדל משרדים בלבד. יחד עם זאת, אנחנו מודעים לתקופה שאנו נמצאים בה היום, תקופה שבה לדבר על תוספת של 50 אלף מ"ר משרדים סה"כ, כולל השטחים שלא אכלסנו על פי ההסכמים, היא מעט בעייתית. "היה לנו הסכם לפני הרבה שנים לבנות במקום מלון בשטח של כ-17 אלף מ"ר והיתרה למשרדים. נושא זה ירד לפי שעה מהפרק, אך התוכנית לא נפסלה סופית, ואנו שומרים לעצמנו את האופציה, עד למועד בקשת ההיתרים, לשנות את ההחלטה. מן הסתם חייבים להוסיף לכך את השיקול העסקי, לפיו מצב המלונאות בארץ אף גרוע יותר ממצב שטחי המשרדים. כיום, בעיתוי הנוכחי, קשה לקבל החלטה לטובת בית מלון, למרות שיש לא מעט גורמים מקצועיים החולקים על דעתנו. דבר שבכל מקרה לא נעשה, ואני נזהר בלשוני, כי תמיד יכול להיות שינוי - אנחנו לא נשלב מגורים במגדל".

הנחת היסוד של קבוצת עזריאלי צריכה להתבסס על המצב הגיאו-פוליטי והכלכלי של מדינת ישראל. התסריט האופטימי ביותר הוא, שדוד עזריאלי, שהגיע השנה לגבורות, יגזור את הסרט של המגדל המרובע בעוד שלוש שנים לכל המוקדם. בקבוצת עזריאלי מעריכים, כי אם הוועדה המחוזית תאשר את הבקשה תוך זמן קצר, היא תחל בבניית המגדל המרובע תוך 9-6 חודשים ובנייתו צפויה להימשך כשנתיים לכל היותר.

עמוס גלזר, המנכ"ל ובעל השליטה בסניף אנגלו-סכסון ת"א אומר, כי כמעט בלתי אפשרי להעריך מה יהיה בעוד שלוש שנים מלאי המשרדים בת"א. לדבריו, רמות המחירים מתייצבים סביב 14-10 דולר למ"ר.

גלזר: "נכון להיום, יש סדרי גודל של כחצי מיליון מ"ר גמורים ומוכנים לכניסה. השוק מתנהל בשוליים בלבד של השטחים הללו, קרי רמת אכלוס של כמה אלפי מ"ר בלבד. חשוב לציין, שאופי הדיירים כיום שונה מבעבר. אין היום כמעט דיירים ששוכרים אלפי מ"ר - רובם ככולם נעים בין 250 ל-600 מ"ר. לכן, לא הגיוני שעזריאלי ייצא לשיווק כבר היום, אלא לקראת שנת 2005, ואז יכול להיות שהשוק יהיה שונה לחלוטין. אין ספק שכניסה של 50 אלף מ"ר לשוק כמו היום, יכולה לזעזע אותו ולהוריד את רמות המחירים לפחות ב-2 דולר למ"ר, אך שוב אנו מדברים על היום, ולא על שלוש שנים קדימה.

"בכל מקרה חשוב להבין, כי עזריאלי נמצא בנקודת זינוק מצוינת, אחרי שהוא כמעט סיים את כל הסדריו עם העירייה ורשויות התכנון. בחישוב פשוט, על-פי רמות המחירים כיום, עזריאלי עושה עיסקה טובה מאוד, שתשאיר לא מעט רווח יזמי, לעומת יזמים אחרים שצריכים לקנות היום קרקע, לשלם היטלי השבחה ולגלם הכל בבנייה".

באוקטובר 1997 נחתמה העיסקה הראשונה במרכז עזריאלי עם משקיע מאנגליה, יחד עם משפחת קופרברג מישראל, ששכרו בקומה 10 שטח של 750 מ"ר, ב-23 דולר למ"ר לחודש, צמוד למדד, בחוזה ל-10 שנים. זה היה כשנה לפני סיום העבודות. משרד עו"ד יגאל ארנון שכר בשעתו קומה וחצי בראש המגדל העגול בשטח כולל של כ-2,300 מ"ר ושילם, על-פי הערכה, כ-20 דולר למ"ר לחודש, צמוד למדד, בחוזה לטווח ארוך. משרד רואי החשבון ברייטמן שכר בזמנו כ-5,000 מ"ר בקומות 46-42, בכ-22 דולר למ"ר לחודש, צמוד למדד, בחוזה ל-25 שנים, המורכב מכמה אופציות.

בחודשים האחרונים נסגרו עסקאות במחירים נמוכים בעשרות אחוזים. משרד בן 300 מ"ר, בקומה ה-27 של המגדל העגול, הושכר תמורת 14 דולר למ"ר לחודש, צמוד למדד, בחוזה לשנתיים. השוכרים שכרו בזמנו את המשרדים ב-19 דולר למ"ר לחודש. חברה אחרת שכרה משרד בן 245 מ"ר בקומה ה-27 של המגדל העגול והיא תשלם 13.5 דולר למ"ר לחודש, צמוד למדד, בחוזה לטווח בינוני. השוכר הבולט ביותר בקריסתו היתה חברת טריון, שהעמידה חלק נכבד מהשטח שלה לשכירות משנה במחירים נמוכים.

עינן: "אין השכרה במרכז עזריאלי בסכומים הנמוכים הללו. המקרה הספציפי הזה הוא של חברת היי-טק, שנקלעה לקשיים ונאלצה לבצע שינויים בחוזה. המחירים הללו כלל אינם מייצגים את רמות המחירים בפרויקט. נכון שהיום המחירים נמוכים בעשרות אחוזים מלפני שלוש שנים, אך רוב המחירים נעים סביב 19-18 דולר למ"ר ולא פחות מכך, כמובן בהתאם לשטח המושכר. בכל מקרה מדובר במספרים שגם ביחס לפרויקטים אחרים אינם נמוכים".

גלובס: האם למרות בעיות המימון של הזמן האחרון קבוצת עזריאלי מתכוונת לשמור על העיקרון "משכירים בלבד"?

עינן: "בהחלט. בשום פנים ואופן אנחנו לא נמכור שטחים, אלא רק נשכיר. הדבר לא מונע הצעות רכישה רבות המגיעות למשרדינו".

- אתם לא חוששים שכניסת עשרות אלפי המ"ר החדשים לשוק תגרום להצפה, דבר שעשוי להשפיע הן על הביקושים והן על רמות המחרים?

"קשה לדעת מה יקרה בעוד שנתיים וחצי עד שלוש שנים. הבנייה שלנו מתוכננת לשנה וחצי עד שנתיים לכל היותר. מעבר לכך, הדבר תלוי בקצב אישור התוכנית בוועדה המחוזית. גם כשסיימנו את שני המגדלים הראשונים אמרו לנו שנפלנו על הראש ולא נצליח לשווק אותם - והמציאות הכתיבה אחרת. לשמחתי, הצלחנו לשווק אותם במהירות יחסית ואנו באכלוס של כמעט 100% ממה שמותר לנו לאכלס. מה שאני כן יכול לומר הוא, שהרבה מאוד פרויקטים לא מתחילים כלל והדברים מתרחשים ממש מעבר לחלון - אם זה בית "ידיעות אחרונות", תנובה, שירותי בריאות כללית (מגרש קופ"ח), אגד וכד'. ברור שהיזמים חושבים אחרת מאתנו. מבחינתנו זה מצוין, מאחר שאנחנו נהיה בין הבודדים במיקום הזה, עם מלאי גדול מאוד".

- מהיכן האופטימיות הרבה?

"לשמחתי, אנחנו נהנים מחוסן פיננסי גדול מאוד, ואין לנו כל בעיה מימונית שיכולה למנעו מאיתנו לקחת סיכונים מחושבים. חוץ מזה, האמונה שלנו היא, שהפרויקט ימכור את עצמו בלעדינו. אם הייתי עומד היום בפני שאלה של הקמת פרויקט בהיקף של 50 אלף מ"ר חדשים המנותקים מהפרויקט הזה, קרוב לוודאי שלא הייתי ממליץ לעשות זאת".

- זאת אומרת שתביאו כסף מהבית לפרויקט?

"כן. מבלי להיכנס לחשבונות הפנימיים, כיום אין לנו כל בעיה להיכנס לכל בנק ולקבל את חבילת המימון הדרושה, שהיא כ-50 מיליון דולר. יתרה מזאת, הבנקים ישמחו לצרף פרויקט מסוג זה לפורטפוליו שלהם. אין זה אומר שכל המימון יגיע מהבית, אך חלק נכבד ממנו בהחלט כן, לפחות בהתחלה. מעבר לך, אנחנו מחפשים אחר השקעות נוספות בישראל, לאו דווקא בתחום הנדל"ן. אנו מצויים במרכזו של פרויקט תשתיתי גדול מאוד, ואנו בהחלט בוחנים אפשרויות התרחבות נוספת בתחום זה".

בניית המגדל המרובע נתקעה בעקבות מחלוקת קשה שנתגלעה בין עזריאלי לבין עיריית ת"א, לגבי גובה הסכום אותו יידרש לשלם עזריאלי עבור שינוי התוכנית המקורית. עיקר המחלוקת נתגלעה כשעזריאלי ביקש לשנות את התב"ע המקורית, לפיה התאפשר לו לבנות 50 אלף מ"ר נוספים של משרדים בכפוף לפינוי משרדים בהיקף זהה מדירות מגורים מרחבי העיר. בשבוע שעבר אישרה המליאה להקטין את היקף המשרדים שפונו מהעיר ל-12.9 אלף מ"ר, כשטח המשרדים שפונו בפועל עד כה.

עינן: "היו רגעים, שאני בעצמי, במסגרת האכזבות שלנו מהמגעים והיחסים עם עיריית ת"א, הצעתי לעזוב את הפרויקט".

על-פי ההסכם שנחתם באחרונה בין הצדדים, ישלם עזריאלי בין 6 ל-14 מיליון דולר, בתוספת מע"מ. נשיא בית המשפט העליון בדימוס, מאיר שמגר, המשמש כבורר בפרשה זו, הוא שיקבע את הסכום הסופי, בתוך הטווח שנקבע בפשרה. כעת, לאחר אישור התב"ע, ימתינו הצדדים להחלטת הבורר בנוגע לנושאים הפיננסיים.

פינוי המשרדים ממרכז ת"א הוגדר כמטרה אסטרטגית של העירייה, והוטמע בתב"ע של מרכז השלום ובהנחות בארנונה למתפנים, ובגינו קיבל הפרויקט תוספת של שליש באחוזי הבנייה (ובכך נקבע הסטנדרט של 450% במגדלי משרדים בת"א). עזריאלי טען, שאין ביכולתו לעמוד במטלה זו, וביקש להסיר את המגבלה מהתב"ע.

עינן: "הבקשה של ביטול המטלה של פינוי המשרדים לא היתה שלנו בלבד, אלא גם שאיפה ורצון של עיריית ת"א. אנחנו בזמנו ראינו רק יתרונות בפינוי המשרדים מתוך דירות המגורים בלב ת"א, כך שלא הסכמנו להתחלק עם אחרים שביקשו להתחלק אתנו, דוגמת היזמים רובינשטיין ולוינשטיין, שבנו במקביל אלינו. כולם ראו בזה יתרון עצום לקבוצת עזריאלי, בעיקר בגלל התחייבות העירייה, האחת בנושא ההנחות בארנונה, והשנייה שנאמרה ונכתבה, בהגשת תביעות על ידי העירייה נגד אלה שלא יפנו, על מנת לזרז את התהליך, כאשר מה שנותר לנו הוא להכין את בית הקיבול לאותם "מפונים". לצערי, לעירייה לא היה או הרצון או היכולת לבצע זאת והתגלגלנו לאן שהתגלגלנו עם מי שהתגלגלנו, ונוצר מצב שבו אנו מצויים שלוש שנים אחרי, באותן ההסכמות שהיו בעבר, מתוך רצון לסיים את הפרשה, כששתי הצדדים הסכימו לשלם על מאווייהם".

כאשר התוכנית תקבל תוקף חוקי, ישלם עזריאלי 66.6% מהסכום שיפסוק שמגר. את יתרת הסכום ישלם עזריאלי כאשר יקבל מהעירייה היתר בנייה, או שישה חודשים ממועד מתן תוקף לתב"ע החדשה - המוקדם מבין השניים. אחר כך צריך לשמן את העגורן שעומד שם ומחכה.