שלי - שלי; שלך - גם שלי

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט השלום בת"א, נסקרו מספר הלכות הנוגעות לזכויות הדיירים בבית שאינו רשום כבית משותף. ביהמ"ש סוקר את התנאים הנדרשים על פי חוק המכר (דירות) באשר להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאחת מהדירות. נקבע, כי המדובר בתנאים חמורים, שיש לעמוד באופן מדוקדק על מילויים.

סימן טוב אברהם ופלורה (להלן "התובעים") הם הבעלים של חלק מקומת הקרקע וקומה א' בבית הנמצא בשד' רזיאל 12 בבני ברק (להלן "הבית"). מולכו אברהם ואח' (להלן "הנתבעים") הם הבעלים של חלק מקומה א' וקומה ב' בבית. הבית בנוי על חלקה השייכת במושע למספר רב של דיירים במספר בניינים. בקומת הקרקע של הבית מצוי מקלט, ובחלק מגג הבית מוגבה גגון עליו מותקנים דוד שמש ואנטנה (להלן "הגגון").

לטענת התובעים, המקלט והגגון מהווים רכוש משותף לכל בעלי הזכויות בבניין, הנתבעים נטלו חזקה בלעדית במקלט ובגגון ומנעו ומונעים מהתובעים גישה אליהם. לטענת התובעים, סגרו הנתבעים את הדלת המובילה למקלט הבית במנעול ובריח, ולא העבירו לתובעים מפתח לצורך פתיחת הדלת; כמו כן, לטענת התובעים, מסרבים הנתבעים לאפשר לתובעים כל שימוש בגגון, ובכלל זה להתקין עליו דוד שמש, ומונעים מהם גישה לאנטנת הטלוויזיה שלהם.

התובעים הגישו כנגד הנתבעים תביעה למתן צווי עשה וצווי מניעה הנוגעים למקלט ולגגון.

לטענת הנתבעים, המקלט מצוי בתוך דירתם כחלק בלתי נפרד ממנה, ולתובעים זכות שימוש במקלט בשעת חירום בלבד; לטענתם, על פי חוזה רכישת דירתם, הם רכשו, כחלק בלתי נפרד מדירתם, את כל שטח הגג, והגגון בכלל זה, ללא כל שיור איזה שהוא, ופרט להם אין לאחרים שום זכות בקשר עם הגג.

התביעה הובאה לדיון במפני השופטת דליה מארק-הורנצ'יק בבית משפט השלום בת"א.

השופטת מארק מסיקה מהעובדה, כי זכויות הבעלות של התובעים והנתבעים בבית רשומות כ"מושע" ואין כל איזכור בטאבו לזכויותיהם הנטענות של הנתבעים ביחס למקלט ולגגון - כי הגגון והמקלט הם בגדר רכוש משותף; לפיכך, על פי פרק ו' 1 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן "החוק"), חלות עליהם הוראות מסויימות המתייחסות לרכוש המשותף בבית המשותף.

פרק ו'1 לחוק מרחיב את חלק מההוראות שבסוגיית הבתים המשותפים שבחוק גם על מבנה קבע, שבו לפחות שתי דירות, הגם שאינו רשום כבית משותף.

השופטת מארק קובעת, כי יש להחיל אף על הבניין בענייננו את הוראות פרק ו' 1 לחוק, הגם שפרק ו' 1 הוחל על העיר בני ברק לאחר שהנתבעים רכשו את דירתם. פרק ו' 1 לחוק, קובעת השופטת מארק, אינו מבחין בין דירות שהזכויות בהן נרכשו לפני או אחרי החלת פרק זה על הבניין בו הן נמצאות.

היקפו של הרכוש המשותף מוגדר בסעיף 77א' לחוק, והוא כולל, בין השאר, את הגגות והמקלטים.

מכאן עוברת השופטת מארק לדון בנפרד בזכויות במקלט ובגגון, תוך התייחסות לשני הפנים של מבחן הייעוד בהגדרת "הרכוש המשותף", כפי שנקבע על ידי הפסיקה: מבחן המהות ומבחן הזכות.

המקלט:

מבחן המהות: המקלט מצוי בקומת הקרקע בבניין. הכניסה אליו היא מדלת המצויה בפתח חדר המדרגות המוביל לקומות א' וב' בבניין. הכניסה לדירת התובעים היא נפרדת, ולא דרך חדר המדרגות. לטענת הנתבעים, מתן מפתח לחדר המדרגות יהיה בו משום פגיעה בפרטיותם, שכן בכך תיחשף דירתם.

השופטת מארק דוחה טענה זו. מביקור בבית נוכח ביהמ"ש, כי בבית קיימות מספר דירות, כאשר דלתות הכניסה לכל אחת מהן הוסרו על ידי הנתבעים. אולם, אין מחלוקת כי הנתבעים רכשו את הדירות מהקבלן כיחידות נפרדות. מכאן שאין לומר, כי דירת הנתבעים היא יחידה אחת מקומת המסד ועד הטפחות, כי אם במספר דירות שהנתבעים, באופן מלאכותי, הפכו אותה ליחידת מגורים אחת.

לדברי השופטת, במעשה זה אף אין כדי להפוך את חדר המדרגות, הגם שהוא מוביל רק לדירות הנתבעים, ממעמד של רכוש משותף לרכוש השייך לנתבעים. מכאן, כי עצם המעבר למקלט דרך חדר המדרגות אין בו כדי לשלול מתן אפשרות שימוש במקלט מצד התובעים, במיוחד כאשר השימוש במקלט כרוך בהצלת חיי אדם.

מבחן הזכות: בחוזה הרכישה, במסגרתו רכשו הנתבעים את דירתם מהקבלן, נקבע מפורשות כי "מקלט הבית יהיה משותף". פרשנותם של הנתבעים, כי המשמעות היא שלתובעים זכות שימוש במקלט רק בעיתות חירום - נדחתה.

הגגון:

מבחן המהות: התובעים השתמשו בגגון 10 שנים, באמצעות התקנה ושימוש באנטנת הטלוויזיה שלהם. התובעים היו רשאים בהחלט להניח, קובעת השופטת מארק, שהגגון הוא בגדר רכוש משותף וכי הם רשאים לעשות בו שימוש לצורך הצבת אנטנה לטלוויזיה ודוד שמש, הגם שהיציאה לגגון היא דרך פתח קטן בקומה האחרונה בדירת הנתבעים. מכאן, קובעת השופטת מארק, המדובר בגגון אשר על פי מהותו מיועד לשמש את כל בעלי הדירות.

מבחן הזכות: לטענת הנתבעים, הם רכשו את כל זכויותיהם בגג, ולעניין זה הם מפנים לחוזה הרכישה שלהם בו צויין כי: "כל הגג שייך לקונים".

סעיף 62 א' לחוק, שהוחל על פרק ו'1 לחוק, מורה, בין היתר, כי אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

על פי חוק המכר (דירות), קיימת חובה לפרט את חלקי הרכוש המשותף. מכיוון שהנתבעים לא הציגו בפני ביהמ"ש את תוכניות הבנייה להוכחה כי הגג הוצא מהרכוש המשותף, אזי ההנחה הבסיסית היא שייעוד הגג הוא כרכוש משותף, ולשם הוצאתו מהרכוש המשותף יהיה על חוזה הרכישה לעמוד בדרישות שקבועות בחוק המכר (דירות). חוק זה קובע הגבלות חשובות על כוחו של הקבלן, להוציא חלקים מהרכוש המשותף באמצעות הצמדה. הגבלות אלו קבועות בסעיף 6 א' לחוק, בפסיקה שעמדה בנחרצות על העמידה הקפדנית בהן.

לעניין זה נקבעו ארבעה תנאים:

א. תהליך ההוצאה מהרכוש המשותף לשם הצמדה, חייב שייעשה בו זמנית לעריכת חוזה המכר. הסכמה מאוחרת לא תועיל.

ב. על ההסכמות בדבר ההוצאה מהרכוש המשותף להיערך במסמך נפרד מהחוזה העיקרי או במפרט המצורף לו.

ג. ההסכמה של הרוכש צריכה להיעשות במפורש.

ד. על כל בעלי הדירות להסכים כדין לכך שתיעשה הצמדה בחוזים אל מול הקבלן, ודי בעובדה שלא נגבתה הסכמה הולמת מאחד מבעלי הדירות, על מנת שמערך ההצמדה כולו יתמוטט.

אומנם, בחוזה הרכישה של הנתבעים צויין, כי גג הבית שייך להם, אולם הנתבעים לא הצליחו להוכיח כי קויימו התנאים דלעיל. יתרה מכך, בחוזה הרכישה של התובעים לא נאמר מאומה בעניין זה. הוכח כי התובעים לא ידעו על קיומו של חוזה הרכישה של הנתבעים אלא במהלך המשפט.

בנוסף לכך, היות שהוראות חוק המכר (דירות) לא מולאו, הרי שעל פי סעיף 6(ב) לחוק זה, יש לראות את הוראות התקנון המצוי כחלות על הבית. כך אף נקבע בסעיף 77 ג' לחוק. סעיף 12 לתקנון המצוי קובע, כי החלטה של האסיפה הכללית, המשנה את זכויותיו של בעל דירה, לא יהיה לה תוקף לגביו, אלא אם כן הסכים לה. בענייננו, לא הוכח כי הקבלן קיבל את הסכמת התובעים להוצאת הגג מהרכוש השותף.

מכאן, קובעת השופטת מארק, התובעים רשאים היו בהחלט להניח שהגגון הוא רכוש משותף.

השופטת מארק אף דוחה את טענת הנתבעים להשתק וויתור כלפי התובעים, בכך שלא עשו מאומה לעניין זכויותיהם הנטענות במשך 12 שנים.

טענה זו נדחתה מהבחינה העובדתית. אולם, גם מבחינה המשפטית קובעת השופטת מארק, כי אין כל משמעות לשתיקתו של בעל הדירה לגבי הצמדה שלא מופיעה בחוזה עימו. אפילו ויתר הרוכש על טענותיו ביחס לקבלן ונפסק כי ויתור כזה אינו תקף, אין בכך כדי להועיל לבעל דירה אחר. זאת שכן סיווגו של הגג כ"דירה" או "רכוש משותף" אחד הוא, ולא תיתכן תשובה יחסית בנוגע לכך. זאת ועוד, עיקרון ההשתק והמניעות יחול רק כאשר רוכש הדירה נתן הסכמתו להצמדה בעת רישום התקנון בפנקסי רישום המקרקעין.

מכאן עוברת השופטת מארק לדון בשאלת מאזן הנוחות. השופטת קובעת, כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לצד התובעים: באשר למקלט - שכן הוא משמש להצלת חיי אדם. ובאשר לגגון - היות שלתובעים דוד שמש המותקן בחצר הבית, המהווה סכנה בטיחותית משום מיקומו. התקנת דוד השמש בגגון תבטל סכנה זו.

התוצאה הסופית: ביהמ"ש מקבל את התביעה. ניתנו צווי מניעה, האוסרים על הנתבעים למנוע בעד התובעים מלגשת ולהשתמש במקלט ובגגון הציבורי לצורך התקנת ותחזוק האנטנה ודוד השמש. ניתנו צווי עשה, המורים לנתבעים ליתן לתובעים מפתחות לצורך נגישות למקלט, וכן מתן אפשרות להגיע לגגון לצורך התקנת דוד השמש והאנטנה ותחזוקם.

ת.א. 63064/95, בימ"ש השלום בת"א.

השופטת: דליה מארק-הורנצ'יק.