ועיריית חולון עוד דרשה השבחה על ביטול "עונש" בלתי חוקי

גזרה יצאה מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, כי מי שיבקש לבנות בניין שאיננו בניין צמוד קרקע, יתכבד ויתקין את החניות הנדרשות בחניון תת-קרקעי. גזרה זו, שכפי הנראה פגיעתה בצידה (בהנחה שבעיר חולון עלות הקמת חניה תת-קרקעית גבוהה משווייה), חייבה את קבלני העיר, שביקשו היתרים, להקים בדרך כלל שני מרתפי חניה, וזאת מכיוון שהתוכניות התקפות התירו מרתף מתחת ל"קונטור" הבניין, ולא די היה במרתף אחד.

לימים (בשנת 1998) אושרה תוכנית הידועה כתיקון 15 לתוכנית המתאר ח1, וזו איפשרה מרתף בקווי "0" (דהיינו עד גבול המגרש) ובשטח תכסית שלא יעלה על 90% משטח המגרש.

יזמים שביקשו לקבל היתר בנייה לאחר תיקון 15 נדרשו לשלם היטל השבחה בטענה, כי תיקון 15 מאפשר קומת מרתף גדולה יותר ומייתר את הצורך בשני מרתפי חניה על מנת לספק את תקן החניה לחניה תת-קרקעית, ובכך מוזיל את העלויות.

היזם, במקרה דנן חברת דנקנר השקעות בע"מ, טען מנגד, שהדרישה לחניה תת-קרקעית אינה מעוגנת בדין, ולפיכך אין כל מקום לדרוש היטל השבחה בגין אישור תוכנית, שכל כולה באה בעקבות דרישה בלתי חוקית.

המחלוקת הגיעה לדיון אצל שמאי מכריע, שמאי המקרקעין בצלאל קציר, והלה קבע, כי התנאי המחייב מיקום חניות בקומות המרתף כתנאי לקבלת היתר בנייה - אינו על פי הוראות תוכנית בניין עיר, ולפיכך ניתן למקם חלק מהחניות הנדרשות בחניה על קרקעית, ואין חובה להקים קומת מרתף שנייה. מכיוון שכך, הגיע השמאי המכריע לידי מסקנה, שאין בתיקון 15, המאפשר את הגדלת שטח המרתף, משום השבחה ואין מקום לתשלום היטל בגינה.

הוועדה המקומית לא היתה מוכנה להשלים עם החלטת השמאי המכריע וערערה על החלטתו בפני בית משפט השלום בתל אביב, אשר פסק פסקו לפני מספר ימים (בש"א 118766/02 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון ע"י עו"ד עפר צילקר נ' דנקנר השקעות בע"מ ע"י עו"ד אמנון עברון).

השופטת דליה מארק הורנצ'יק קבעה, כי יש לאמץ את החלטת השמאי המכריע. השופטת קיבלה את הטענה, כי לא היתה לוועדה המקומית חולון לגיטימציה לדרוש, כי החניה תהא תת קרקעית, וכלשונה: "דרישת המערערת להקים חניות במרתפים בלבד, מקום שהיתה כזו, הינה דרישה שאינה בגדר מדיניות תכנונית לגיטימית, לאחר שאיננה מעוגנת בתוכנית בניין ערים". ומכאן מסקנתה - כי אין המשיבה זכאית לדרוש היטל, שכל כולו מותנה בהנחות ובציפיות בכך שהיא תמשיך ותחרוג מסמכותה ותדרוש חניות תת קרקעיות ללא בסיס שבדין.

מעניין לציין ציטוט של השמאי שאול רוזנברג, מטעם חברת דנקנר, שהשופטת מצאה לנכון להביאו בפסק דינה: "במקרה הנדון, הועדה המקומית יצרה "עונש" כשחייבה בניית מרתפי חנייה ועקב "הקלה בעונש" היא דורשת היטל השבחה".

ונוסיף אנו: אין זה המקרה הראשון בו נקבע, כי הוועדה המקומית חולון לא היתה רשאית לדרוש חניות תת קרקעיות בהיעדר בסיס חוקי. כך כבר נקבע על ידי השופט אילן שילה בבש"א 3833/00 אילנות הקריה ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון.

גם בערר הר 5297/02 רויכמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, קבעה ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (עו"ד ענת בירן - יו"ר), כי אין ועדה מקומית מוסמכת לחייב בניית מרתף חניה בהיעדר בסיס בתוכנית בניין ערים תקפה. ניתן להניח, כי מכיוון שנקבע שאין בסיס חוקי לדרישת מרתפי חניה, עשויים מי מאלו שנדרשו וביצעו לנסות ולתבוע מהרשות את העלויות העודפות שנגרמו להם. ימים וערכאות יגידו.

משרד יגנס-טויסטר מתמחים בתכנון, בניה ונדל"ן.