שטח עיקרי לחוד, ושטח שירות לחוד

הפרוצדורה הקבועה הינה, כי הרשות מוציאה את השומה של היטל השבחה, ולבעל הזכות במקרקעין ישנה הזכות להגיש שומה נגדית, וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת השומה של הרשות. במקרה של חילוקי דעות, הדין מפנה את הצדדים לשמאי מכריע, אשר הכרעתו תהיה נתונה להגשת ערעור בשאלות משפטיות.

לעיתים המחלוקת בין הרשות לבין הנישום הינה על עצם הערכה כספית של ההשבחה, ובמקרים אלו הבעיה הינה שמאית גרידה. אך לעתים, המחלוקת נובעת מפרשנות ו/או החלה של הדין על מקרה ספציפי.

המרכיב העיקרי של כל שומת היטל השבחה הינו "אחוזי בנייה" שאושרו לצרכי בנייה במגרש. אך בתוך אחוזי בנייה כלולים גם מושגים כגון שטחים עיקריים ושטחי שירות. לא פעם הייחוס של שטחי הבנייה העיקרים לשטחי שירות ולהיפך, מהווה עיקר המחלוקת בין הרשות לבין הנישום.

כזה היה המקרה שנדון בפני השופט דוד גדול בעניין ה.פ. 550/02, הארץ תעשיות דפוס (96) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף השרון. בעניין הארץ תעשיות, המערערת הינה חוכרת של המקרקעין באיזור תעשייה של קיבוץ תל יצחק. המשיבה העניקה למערערת היתר בנייה כדי לבנות תוספת לאולם לצרכי דפוס בשטח של כ-1,300 מ"ר. המשיבה דרשה לשלם היטל השבחה בסך של 375,000 שקל, ואלו שולמו ע"י המשיבה (מנתוני פסק הדין לא ברור אם התשלום שולם תחת מחאה, אך סביר להניח שכך היה).

השמאי המכריע שמונה ע"י הצדדים קבע, שאכן יש השבחה בשל העובדה, שעיתון "הארץ" השתמש ב-6% נוספים מעל המותר לפי התב"ע, וזאת בתור הקלה. במהלך הדיון, המשיבה הודתה, כי בבואה לחשב את שטחי הבנייה לצרכי היטל השבחה, היא חישבה את כל השטחים כשטחים עיקריים, ללא אבחנה. יחד עם זאת המשיבה טענה, כי הבקשות שהוגשו ע"י המערערת, הוכתרו בכותרת "הקלה", ומכאן נובע כי חל עליהם היטל השבחה.

השופט גדול, בדחותו טענה זו של המשיבה, קבע כי: "לטעמי יש בכל מקרה לבדוק את הבקשה לגופה, ולא על בסיס כותרתה. הפסיקה קבעה מפורשות, כי לא כותרתו של מסמך היא המשייכת סיווגו ל: חוזה, הסכם, זכרון דברים, אלא יש לבדוק אותו לגופו מתוכו. כך גם נקבע בפסיקה, כי כותרתו של יפוי כח לא תקבע האם לפנינו הרשאה בלתי חוזרת או הרשאה חוזרת, אלא שוב יש לבדוק את המסמך מתוכו ולגופו". ובהמשך השופט גדול קובע: "הדרך בה הלכה המשיבה (והיא מודה בכך) שנכון ליום הגשת הבקשה לא יצרה אבחנה בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות הינה דרך לא ראויה שהתקנות באו לתקן. מתברר, כי חרף התקנות לא הפנימה המשיבה את הוראותיהן והמשיכה בשיטתה שלא לאבחן בין השטחים".

בפרשה זו התעוררה גם שאלת הסתירה שבין סעיף 18 (ו') לחוק התכנון והבנייה לבין תקנה 13 (ב) (3) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכנית ובהיתרים תשנ"ב - 1992). סעיף 18 (ו') לחוק קובע: "כל התפקידים והסמכויות של ועדה מקומית יהיו מוקנים לועדת המשנה ודין החלטתה בכפוף להוראת סעיף קטן (ז) כדין החלטת הועדה המקומית".

ואילו תקנה 13 (ב) הנ"ל קובעת: "(3) הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) תיקבע בידי הוועדה המקומית במליאתה לגבי כל תוכנית בנפרד, והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי סעיפים 119א, 145 (א1) ו- 158 טז לחוק".

השופט גדול, בהסתמכו על פסק הדין עת"מ (ת"א) 1850/97 אברהמי נ' עיריית רחובות פד"מ א ע' 159, קובע, כי למעשה הוראת תקנה זו סותרת את החוק, באשר מתקין התקנות לא יכול לצמצם את מה שהמחוקק בסעיף 18 (ו') התיר. כלומר, אין לטעון כי הוספה ו/או חלוקה של שטחי שירות יהיו רק בידי הוועדה המקומית במליאתה, בשעה שהמחוקק האציל סמכות זו גם לוועדת משנה.

לפסק דין זה משמעות בפרקטיקה היומיומית ולרגישות הנדרשת מרשויות התכנון בחישובים לצורך הטלת השבחה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.