אחד מסוגי המס, אשר כל בעל זכות במקרקעין אמור להתמודד איתו, הינו מס המכונה
"היטל השבחה". זהו תשלום לרשות המקומית, אשר נוצר בגין השבחה של המקרקעין מייעוד
תכנוני אחד למשנהו, וכשהייעוד החדש גורם לכך שהמקרקעין הינם בעלי שווי כלכלי
גדול יותר מהקודם. היטל זה עומד על 50% מעלות ההשבחה ודרכי גבייתו מנויות בתוספת
השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 הדן בנושא. וככל מס, מגיע גם יום
לתשלומו, והחל ומיום זה והלאה הרשות זכאית לגבות את המס, ובהיעדר התשלום -
לדרוש הצמדה, ריבית, קנסות וכו'.
לענין היטל ההשבחה, בסעיף 1 (א) לתוספת לחוק התכנון והבניה קובע, בין היתר:
" 'מימוש זכויות', במקרקעין - אחת מאלה:
(3)העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם
הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין
והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו, ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין
של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון התשמ"א (1 ביולי
1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א - 1961."
נשאלת השאלה, האם "העברה" נשוא החלופה השלישית הינה העברת זכות בלשכת רישום
מקרקעין, כלומר, ההעברה הקניינית, או שמא די בחוזה המכר, אשר מהווה את הבסיס
להעברה קניינית בעתיד? שאלה מעניינת זו נידונה לראשונה בפני השופטת ציפורה
ברון בבית המשפט המחוזי בת"א (ה.פ. 415/01).
השופטת ברון הכריעה אז, כי את המונח "העברה" אין לצמצם רק להעברה קניינית ממש
בפנקסי מקרקעין, אלא גם "הענקת זכות במקרקעין ללא רישום ובלבד שהזכות המועברת
טעונה רישום על פי החוק", הינה "העברה" בכדי שהחבות בתשלום תתחיל. אי לכך,
השופטת ציפורה ברון קבעה, כי יום החוזה הינו יום המימוש.
יודגש, כי בין הצדדים לא היתה מחלוקת על שהמקרקעין הושבחו. המחלוקת והכרעה
בה היו חשובים כדי לקבוע ממתי יש להוסיף על התשלום של ההיטל, תשלומי הצמדה
ו/או ריבית, כי ההכרעה בתיק זה למעשה קובעת את "חבות מועד התשלום" בפועל.
על פסק הדין של השופטת ברון הוגש ערעור לעליון בתיק 1321/02 נווה בנין ופיתוח
בע"מ ואח' נ' ועדה לבניה למגורים ולתעשייה - מחוז מרכז. מאחר ומדובר בשאלה
עקרונית, לעובדות של פסק הדין אין הרבה חשיבות מלבד העובדה, שחברת נווה, שרכשה
את הזכויות, לקחה על עצמה את תשלום היטל השבחה של המוכר, ועל-כן היה לה עניין
בקביעה והכרעה בנושא.
הסוגיה נידונה בעליון בהרכב של הנשיא א. ברק, א. ריבלין והשופטת א. חיות. השופטת
חיות, אשר נתנה את פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עם עמדתה, קיבלה את הקביעה
של בית המשפט קמא (מפי השופטת ציפורה ברון) וקבעה, כי אין לעשות אבחנה בין
מצב בו הזכויות נרשמות בלשכת רישום מקרקעין לבין מצב שהזכויות לא נרשמות. השופטת
חיות קובעת, כי יש להתחקות אחר תכלית החוק. בפסק דינה, השופטת חיות מנתחת את
הרקע ליצירת היטל השבחה החל מסעיף 32 לפקודת בניין ערים 1937 ועד היום. כידוע,
תשלומי היטל השבחה, נועדים, בין היתר, לקידום ההוצאות של התכניות וביצוען ולמעשה,
בעלי הזכויות במקרקעין משתתפים בהוצאות אלו, כמי שגם התעשרו מפיתוח האיזור.
השופטת חיות קובעת: "כל הצמתים שהוגדרו כ"מימוש זכויות" בסעיף 1 (א) לתוספת
השלישית, קרי קבלת היתר לבנייה או לשימוש שלא ניתן לתיתו אלמלא אישור תוכנית,
התחלת שימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית, וכן העברות
והענקות, כמפורט בסעיף 1 (א) (3) לתוספת השלישית, יש להם מכנה משותף אחד, בהיותם
פעולה ממשית ומשמעותית שמבצע הנהנה במקרקעין המושבחים, אשר יש בה משום הוצאת
התעשרותו מן הכוח אל הפועל. כל אחד מן הצמתים נוספים, הנזכרים בהקשר זה בסעיף
1 (א) (1) לתוספת השלישית, הם מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שהוגדרו כ"השבחה"
בסעיף 1 (א), אך אלה אינם נוגעים לדיון שבפנינו".
לעניות דעת כותב שורות אלו, פסק דין זה הינו מפסקי הדין הבודדים שלאחרונה דנו
בתפר ובקשר שבין דיני קניין לבין דיני מיסוי מקרקעין. כאן, גם בית המשפט המחוזי
וגם בית המשפט העליון מבטלים את האבחנה המלאכותית בין עיסקה הטעונה רישום מיידי
(או תוך זמן הנראה לעין), לבין עיסקה שאמנם טעונה רישום, אך בשל נסיבות מסוימות
(כגון קיום חברה משכנת, העדר פרצלציה וכו') הרישום יהיה בשלב מאוד מאוחר.
עם כל הכבוד, נראה כי מסקנת בתי המשפט בעניין זה נכונה, באשר את עיסקת המקרקעין
יש לנתח לפי "מצבו הרישומי", לא ביום החוזה, אלא לפי "מצבו הפוטנציאלי הרישומי"
ביום החוזה. לעניין זה ראה גם את דברי השופט ברק בהלכת "גנז" הידועה, אשר קובע,
כי די בכך שהעיסקה טעונה רישום בכדי שסעיף 9 יחול על עסקאות נוגדות, גם אם
ביום החוזה הזכויות לא היו רשומות בפנקסי המקרקעין (עם כל הכבוד, ראה גם אבחנה
דומה במישורים שונים של דיני מקרקעין בספרו של הח"מ "דיני מקרקעין - עקרונות
והלכות" עמ' 128). כלומר, העיסקה תימדד לפי היעד הסופי שלה. אם היא זכות שטעונה
רישום ביום מן הימים (ובהסרת מכשולים שעל פי רוב הינם טכניים), בפנינו עיסקה
לכל דבר. ואם זו הקביעה הקניינית, אז גם דיני המס ילכו בעקבות דיני קניין בעניין
זה.
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
