דיור ציבורי: יש זכות הורשה

אחד ממעשי החקיקה ו/או החלטות הממשלה המבורכים בשנים האחרונות בתחום של חקיקה סוציאלית, הינו חוק הדיור הציבורי. קהל היעד של חוק זה הינו אוכלוסיה חלשה ומבוגרת, באשר המדובר בדיירים משנות ה-50 והלאה, אשר מתגוררים בדירות של עמידר וחברות ממשלתיות למיניהן. חוק זה בא לסייע לאוכלוסיה זו לרכוש את הדירה במחיר מאוד מוזל, ובכך להופכם לבעלי רכוש כלשהו. הליך של רכישת הדירה אינו פשוט, והמבקש נדרש לעבור מספר מבחנים ובדיקת קריטריונים על מנת לוודא, כי המבקש אמנם עומד בקריטריונים של זכאות. יש והמבקש אכן משלים את ההליך של רכישת הדיור וממשיך להתגורר בו ובמקרה זה, הדירה נרשמת על שמו, עם כל הכרוך בכך.

נשאלת השאלה, מה קורה כשהזכאי אכן עושה את כל ההליכים ועובר את כל המבחנים לזכאות, ורגע לפי שישלם בגין רכישת הזכות הולך לעולמו? האם יורשו יוכל להיכנס בנעליו של הזכאי ולהשלים את התמורה, וכך ייהפך להיות בעלים של הדירה?

שאלה מעניינת זו נידונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים בפני השופטת חנה בן עמי, בעניין ה.פ. 9/849, דיטה שאשא ואח' נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ. בעניין שאשא, אבי המבקשת התגורר בדירה של עמידר החל משנת 1964 בירושלים. המנוח החל להתעניין ברכישת הדירה מעמידר, וזאת בהתבסס על החלטת הממשלה בעניין "קנה ביתך", שהיה המבצע לרכישת דיור ציבורי.

המנוח שילם את האגרה המתאימה לרישום, וכן הופקו עבורו שוברי תשלום שמועד תשלומם היה ביוני ויולי 2000. דא עקא, המנוח נפטר במאי 2000, ולפני שהספיק לשלם את השוברים. המבקשת, שהינה היורשת של המנוח, שילמה את השובר בזמן, וטענה כי היא זכאית לרכוש את הדירה. עמידר טענה, כי מאחר והמנוח נפרט לפני התשלום, הזכות שלה לא השתכללה ולכן לא יכול היה גם להוריש את הזכות, ומכאן העתירה. לעותרת היו גם טענות, כי נוצרו עיכובים בגין שביתות במשרדי עמידר, שלו לא היו, המנוח היה מסיים את ההליך וכל הבעיה היתה נמנעת.

השופטת בן עמי, לאחר סקירה ממצה של ההליכים בנוגע לחוק הדיור הציבורי והחלטות הממשלה בעניין זה, החליטה לקבל את העתירה. אמנם השופטת בן עמי הגיע למסקנה, כי בין עמידר לבין המנוח לא השתכלל חוזה מחייב וזאת לפי דיני חוזים, אך יחד עם זאת, השופטת בן עמי ניתחה את הסוגייה גם לאור השאלה, האם המנוח עמד בקריטריונים שלהחלטת הממשלה לפני מותו? ואם התשובה הינה חיובית, אזי יכל היה להעביר את זכותו בירושה.

השופטת בן עמי, בנתחה את סוגיית "ירושה בזכות אישית" ציינה, כי אכן בעבר הפסיקה הקשתה על היורשת זכות שהיא זכות אישית. אך מזה שני עשורים כי בפסיקה, דנים בכל סוג של זכות אישית לגופה (ראה ע.א. 90/2426, קצין תמלוגים). בעניין ניתוח של החלטת הממשלה לגבי דיור ציבורי, השופטת בן עמי מאמצת את "הפרשנות התכליתית במשפט" של הנשיא ברק, הקובעת: "מטרת הפרשנות היא להגשים את המטרה אשר הטקסט המשפטי נועד להגשים. זוהי נקודת המוצא של הפרשנות התכליתית... הפרשנות התכליתית מבוססת על שלושה מרכיבים: לשון, תכלית ושיקול דעת".

בעניין זה השופטת בן עמי קובעת: "חוק הדיור הציבורי הינו חוק סוציאלי במהותו, שנועד להבטיח את זכויותיהם הקנייניות של דיירי הדיור הציבורי כמכשיר לצמצום ממדי העוני בישראל... בסיסו של החוק הינו בתפיסת הדירה כמבצרו של האדם וכן ברצון ליצור "צדק חברתי" על ידי מתן אפשרות לדיירים לרכוש, במחיר מופחת, את הדירות בהן הם חיים ובעבורן שילמו ממיטב כספם במשך שנים רבות".

ובהמשך השופטת בן עמי קובעת: "ממילא אף שעניינה של המדינה היה להעניק למנוח זכות אישית, משהוכח כי התמלאו תנאי הזכאות של המנוח ומשהוא גילה דעתו שהוא מעוניין לעמוד בתנאים הנדרשים לקבלת הזכות, יש לראותו כמי שרכש זכות זו, אף אם לא השלים התנאים הנדרשים עקב מיתתו". ולעניין העובדה שהמנוח לא הספיק לשלם לפני מותו, השופטת בן עמי קובעת, כי בהנחיות של הממשלה אין אף הוראה המחייבת, כי התשלום יבוצע אישית על-ידי הזכאי עצמו.

מניתוח של הנחיות הממשלה בעניין זה, השופטת בן עמי מגיעה למסקנה, כי למעשה המנוח רכש את הזכויות הקנייניות, על-ידי עצם מגוריו בדירה ותשלום דמי השכירות במשך כל השנים. וכי, כלשון השופטת בן עמי, הסכם הרכישה מהווה "מסמך דקלרטיבי לעניין רכישת הזכויות אף כי איננו יוצר את הזכות". מכאן השופטת בן עמי מגיעה למסקנה, כי משהמנוח פעל לפי ההנחיות ועמד בכל התנאים, למעשה, רכש את הזכות עם עמידתו בתנאי הסף.

עם כל הכבוד, המדובר בפסיקה נועזת המעוררת מחשבה בתחום זה. לאור פסק דין זה, למעשה החלטת ממשלה, הינו מעין צו דקלרטיבי המכריז על זכות קיימת ולא צו קונסטיטוטיבי, היוצר את הזכות. למסקנה זו יש אחיזה באווירה שקדמה להחלטת הממשלה, אשר כל מטרתה היתה לגרום להעברה מיידית של נכסים אלו, לידי אלו שיוכרו כזכאים.

מכאן ניתן להסיק, כי גם זכות אישית מכוח החלטה של הממשלה הינה זכות העוברת בירושה, אם מהזכאי לה לא היתה נדרשת פעולה מהותית מסוימת מלבד תשלום, וכי עצם הסטטוס שלו כפי שהוא, זיכה אותו להיקרא "רוכש".

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.