שימושים חורגים כתפישות שונות של ועדות ערר

בראשית סבורה היתה הוועדה המקומית, כי ניתן לתת היתר למסחר באיזור תעשייה זה, גם ללא הליך של "שימוש חורג", מכיוון שלדעתה ניתן לקרוא תכלית של מסחר בין השימושים באותו איזור. מתנגדים פנו לוועדת הערר, וזו פסקה (ערר 03/561), כי שימוש מסחרי מהווה סטייה מהוראות התוכנית הרלוונטית. מכיוון שכך, פנתה חברת אלייד וביקשה, כי יינתן לה שימוש חורג שיאפשר שימוש מסחרי.

וזאת יש לדעת - הוועדה המקומית רשאית להתיר שימוש החורג מהשימוש המותר על-פי התוכנית וההיתר התקפים, אך סמכותה זו מוגבלת לשימוש שאין בו "שינוי אופי הסביבה". הוועדה המקומית היתה סבורה, כי ניתן להתיר את השימוש החורג, וכך החליטה.

על החלטתה זו הגישו מתנגדים ערר לוועדת הערר שבמחוז המרכז (ערר 03/679 לוטין ע"י עו"ד פיני זינגר נ. הוועדה המקומית לתו"ב פתח-תקוה, ע"י עו"ד יחזקאל ריינהרץ ועו"ד רונית אלפר וחברת אלייד השקעות בע"מ ע"י עו"ד צדוק צדיק ועו"ד קורן). בערר נידונו טענות שונות, ואנו נתרכז בעיקרית שבהן - האם בשימוש החורג יש משום שינוי אופי הסביבה הקרובה, וכתוצאה מכך אין לוועדה המקומית רשות להתירה.

ועדת הערר, בראשות עו"ד אייל מאמו, קבעה, כי הטענה בדבר סטייה ניכרת "צריכה להיבחן לפי כל מקרה לנסיבותיו, בשאלה האם יש באישור השימוש החורג משום שינוי אופי הסביבה הקרובה. שינוי אופי הסביבה הקרובה אינו יכול להיבחן במציאת עכשווית מול מציאות שתיווצר מאישור הבקשה, דהיינו מציאות מול מציאות, אלא חייבת להיעשות על רקע התוכניות המאושרות לאותה סביבה, שכן בביצוען של התוכניות כשלעצמן, ללא סטייה מהן, גלום לעיתים שינוי אופי הסביבה, משטר החיים בה והמציאות הפיסית באותה סביבה".

הוועדה קבעה, כי במתחם חלה תוכנית ששינתה את אופי הסביבה משטח חקלאי לשטח לתעשייה (תעשייה נקיה ותעשייה עתירת ידע ושימושים נוספים). התוכנית גם מתירה היקף בנייה נרחב בהרבה מהשטח אליו מתייחסת הבקשה, ואף התירה שימושים מסחריים ב-10% מהשטח העיקרי, אם כי לאולמות תצוגה וחנויות מפעל (שימושים בעלי אופי מסחרי מובהק).

זאת ועוד, הוועדה מציינת כי "קשה מאוד למצוא היום איזור תעשיה נקיה או היי-טק, אשר אין בו גם שימושים מסחריים. קשה לומר, כי יש בשימושים אלה משום שינוי אופיו של אותו איזור תעשיה".

מכיוון שכך, ולאחר שנחה דעתה של הוועדה כי באישור השימוש החורג, בכפוף לתנאים והגבלות, לא יגרמו מטרדים מעבר למה שיווצר ממילא במימוש מלא של התוכנית באיזור, ותוך התחשבות במצב השפל במשק בכלל ובהיי-טק בפרט - החליטה לאפשר את השימוש החורג.

כאמור, ועדת הערר התנתה מספר תנאים למתן השימוש החורג, ומהם נזכיר את ההגבלה, כי בכל מקרה לא תותר פעילות מסחרית בשבתות ובחגים. תנאי נוסף שראוי לציינו הינו הגשת בקשה לתיקון התוכנית הרלוונטית, תוך שנתיים, על-מנת להפוך השימוש החורג לשימוש "תואם תוכנית".

ועדת הערר גם ציינה, כי ממילא טעון השימוש החורג את אישור הוועדה המחוזית (מכיוון שהקרקע עדין מוכרזת כקרקע חקלאית), וחזקה כי זו תבחן את ההיתר בראיה תכנונית רחבה יותר.

ונוסיף, כי לפני זמן לא רב החליטה ועדת הערר במחוז הדרום (בעניין עררים דמ 03/6048, 03/6047, 03/6043, עו"ד אהרון ברורין יו"ר) לקבל עררם של מתנגדים כנגד בקשה לשימוש חורג למסחר בבניין תעשייתי בדימונה (הידוע כמפעל "דימונה טקסטיל"), פרויקט שזכה לפרסום בין השאר כי בין יזמיו נמנה הבדרן דודו טופז.

באותו מקרה קבעה ועדת הערר, כי שימוש חורג ראוי שינתן במשורה, כי "הנורמה הראויה היא שיש להעביר בקשות לבנייה ושימוש חורג שכזה ב"דרך המלך", כלומר בדרך תכנונית מרכזית ולא בדרך עוקפת, צדדית בהיחבא".

האם ההבדלים בין שתי החלטות אלו (השימוש החורג שהותר בפתח-תקוה והשימוש שנאסר בדימונה) נובעים רק מהיקף הפרויקט המסחרי, שבדימונה היה גדול יותר, ומהבדלים אחרים בין שני המקרים? ונשיב, כי לדעתנו מעבר להבדלים הפיסיים יתכן והשוני בהחלטות נובע מתפיסות עולם שונות של ועדות הערר.