יהוד רוצה להיות כמו לוגאנו

תוכנית מרכז יהוד הינה התוכנית הגדולה והמורכבת ביותר, המצויה בשלב תכנוני מתקדם. מורכבות התוכנית היא משום שהיא משלבת בנייה למסחר לצד בנייה רוויה למגורים, וכל זאת במעטפת של פרויקט פינוי-בינוי.

במערכת התכנון ובמינהל מקרקעי ישראל קיימים היסוסים רבים לגבי יישום תוכניות פינוי-בינוי המשלבות מסחר ומגורים, ועל כך מעיד, בין השאר, העיכוב המתמשך בתוכנית פינוי-בינוי "נס-לגויים", בדרום ת"א.

התקדמות או כשלון של פרויקט "מרכז יהוד" יהיו בבחינת סמן ימני של התחום כולו. באם תאושר התוכנית, יוצאו לשוק מתחמים מתוך הפרויקט, כאשר כל מתחם יוצע ליזמים במכרז נפרד ע"י המינהל. על היזם תוטל משימת פינוי התושבים, ובתמורה יבנה 4-3.5 יח"ד כנגד כל דירה שיפנה. דירה חדשה אחת תימסר לכל מפונה, והיתר ישווקו בשוק החופשי.

מבדיקת כדאיות כלכלית תיאורטית, של פינוי ובינוי דירת מגורים בשטח של 120 מ"ר ביהוד, מנקודת הראות של היזם, עולים הממצאים הבאים:

העלות החשבונאית ליזם המפנה משפחה הינה: עלות רכישת הקרקע (70,000 דולר קרקע ליח"ד במרכז יהוד), עלות שירותי בניית דירה חלופית (120 מ"ר בעלות בנייה של 700 דולר למ"ר), תשלום היטלי פיתוח לעירייה (8,000 דולר לדירה), עלות דיור חלופי בעת הבנייה (500 דולר ל-42 חודשים), סכום במזומן לקניית מוצרי חשמל והוצאות פינוי והעברה (10,000 דולר), ובסה"כ: 184,000 דולר לבניית דירה אחת.

חישוב מספר יח"ד הנדרש לאדישות היזם, דהיינו לסף כדאיות כניסתו לפרויקט, הינו סך העלויות מחולק בשווי קרקע ליח"ד, בתוספת מספר הפינויים. בהנחה ששווי קרקע ממוצע ליח"ד במרכז יהוד עומד על כ-70,000 דולר, הרי שבניית 4-3.5 יח"ד במרכז יהוד לכל יח"ד מפונה, תהווה את נקודת האדישות ליזם. אם תישמר הפרופורציה הזו, יש כדאיות להיכנס לפרויקט, והוא בעל סיכויי רווחיות טובים.

ב"יהוד מרכז" מתוכננות להיבנות 1,342 דירות למגורים ו-7,500 מ"ר למסחר (עיקרי ועוד שירות), כאשר מספר המשפחות המיועדות לפינוי הינו כ-100 בלבד. דא עקא, שרוב המשפחות חולשות על שטח אדמה גדול, וכנראה שלא תסתפקנה בדירת מגורים אחת, דבר שעלול לשבש את החישובים ואת הכדאיות.

היזם סמי מצלאווי, העוסק בפרויקטים של פינוי-בינוי בכל הארץ, ובין היתר ביהוד, אומר: "ביצענו פינויים רבים אשר הסתיימו בהצלחה רבה, מאחר והסתכלנו על כל מפונה כבעל זכויות מלאות בקרקע, ללא קשר באם מדובר בדייר מוגן, פולש וכיו"ב. לדעתי, כיום, קיימים ביהוד התנאים והאווירה לגלגל את פרויקט מרכז יהוד. הצלחת הפרויקט תלויה, במידה רבה, ברשויות המדינה ובגמישות היזמים".

יש לציין, כי בפרויקט זה היזם נהנה מהקלות מס המוענקות לפרויקט פינוי-בינוי. הטבות המס ליזמים נכללו במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, חוק מס בולים וחוק מע"מ, וכוללות הקלות במס רכישה, מע"מ, היטלי השבחה, באישור מראש.

חשוב להדגיש, כי תיקון 50 היווה הוראת שעה, אשר פג תוקפה ביום 31.12.2003. כיום עומד תיקון 50 במסגרת הצעת חוק, אשר קיבלה את אישור הממשלה, ועתידה להיחקק על-ידי הכנסת. נראה, כי קיימת סבירות גבוהה שתיקון 50 יוארך, ויחול רטרואקטיבית גם על התקופה שבין תפוגת הוראת השעה לחקיקה בכנסת.

בנוסף, הממשלה הסמיכה (החלטה 4342) את ראשי הערים לפטור פרויקטים של פינוי-בינוי מהיטל השבחה בגין בנייה למגורים. ניתן להבחין במגמה הרווחת, בקרב ראשי עיריות, שככל ששווי הקרקעות בתחומן גבוה יותר, כך גדלה עקשנותם שלא לוותר על היטלי ההשבחה, כדוגמת העיר רעננה. עיריית יהוד ויתרה על תשלומי היטל ההשבחה אשר ייווצרו בעקבות יישום תוכנית מרכז יהוד, וזאת במטרה לקדם את התוכנית.

ישראל רוזיו, אדריכל התוכנית: "השאיפות של יוזמי התוכנית הינן להפוך את יהוד ל"ספינת הדגל", ולעיר אשר תהווה מרכז חברתי ועסקי לכל תושבי האיזור. בעיר יהוד, הממוקמת במרכז הארץ ובסמוך לשדה התעופה בן-גוריון, גלום פוטנציאל גדול, הטומן בחובו פריחה כלכלית והתחדשות עירונית, הן של בנייה והן של חברה".

עזריאל רגב, העומד בראש החברה המנהלת את הפרויקט, אומר: "למעשה, ההתחדשות העירונית החלה ביהוד בשנת 1991. בעקבות העלייה הגדולה מברה"מ לשעבר, נוצר ביקוש למגורים, אשר הביא לעליית ערך הקרקעות בעיר. אולם, היצע הדירות היה קטן והיזמים החלו בחיפוש אחר פתרונות דיור. באותה תקופה נכללה יהוד במסגרת שיקום שכונות, אשר הנהיג משרד הבינוי והשיכון. התב"ע בתוקף היתה 'אלחנני', אשר הגדילה את זכויות הבנייה במגרשים רבים בעיר, ובין היתר, במגרשים תפוסים ע"י דיירים מוגנים ואף בידי פולשים".

מספר יזמים, כגון מצלאווי, אשלד, עזריאל רגב ועוד, זיהו את הפוטנציאל העסקי הגלום בקרקעות המינהל, והחלו לשאת ולתת עם הדיירים. היזמים החתימו את הדיירים על הסכם פינוי, הכולל דירה חדשה בבניין אשר עתיד להיבנות, שכר דירה למשך זמן הבנייה והטבות נוספות. בתקופה זו החלו להיבנות ביהוד 4 פרויקטים, הכוללים כ-200 יח"ד. תנופת הבנייה נבלמה, מאחר שאזלו המגרשים אשר היה בהם כדאיות כלכלית ליזם. אי הכדאיות הכלכלית נוצרה בעקבות סירובו של המינהל להחכיר את המקרקעין לדיירים המוגנים, אשר תפסו בהם.

כיום קיימים ביהוד אזורים רבים הכוללים בניינים בני 4-3 קומות, במצב פיזי ירוד, וכן מבנים חד-קומתיים רעועים, המשמשים למגורים ולמסחר. מבנים אלו בנויים טלאי על טלאי, במקביל להתרחבות המשפחה ו/או העסק. המבנים, אשר מרביתם נתפסו ע"י יושביהם בשנות ה-40, בנויים לרוב ללא היתר בנייה, ועל שטח אדמה גדול.

אחת הבעיות ממנה סובלת העיר הינה בעיית המדרחוב. המדרחוב מהווה רחוב הולנדי צר, הכולל משני צידיו חנויות הבנויות בשתי קומות. מרבית החנויות תפוסות בידי דיירים מוגנים, דבר ה"תוקע" עד היום כל רעיון לתכנון חדשני במקום.

בשנות ה-80 יהוד שימשה כעיירת מחוז, וריכזה פעילות חברתית ועסקית לכל תושבי האיזור. בשנת 1998, בניסיון לשמר את יהוד כמרכז הפעילות החברתי-עסקי באיזור, החליטה העירייה להכניס את מרכז העיר, הכולל, בין היתר, את המדרחוב, למסגרת התחדשות עירונית. הוועדה לתכנון ולבנייה בעיר אישרה את התוכנית, אשר בראשית דרכה נקראה "תוכנית לוגאנו", בשאיפה יומרנית למדי, שמרכז העיר יידמה ביופיו וביעילותו לעיר האיטלקית הידועה.

אדריכל התוכנית, ישראל רוזיו, אשר ליווה את התוכנית מראשיתה, מסביר: "תכנון מרכז העיר הושפע מהבנייה הפונקציונאלית המרהיבה של העיירה לוגאנו. על-פי התוכנית, בשטח המדרחוב מתוכננים להיבנות מספר מבננים הכוללים 4-3 בניינים בני 4 קומות. הבניינים ייבנו בחזית לחצר פנימית משותפת, מעל חניון תת-קרקעי. קומת הקרקע תשמש כקומה מסחרית, כאשר החנויות ייבנו בחזית, לכיוון המדרחוב. צורת הבנייה תאפשר זרימה של האנשים לאורך המדרחוב.

"יישום התוכנית ייעשה על-פי שלבים ובאמצעות חלוקה למתחמים קטנים. כל מתחם יוצע ליזמים במכרז נפרד ע"י המינהל. על היזם תוטל משימת פינוי התושבים ובניית הפרויקט. לדוגמא, יחידות המסחר הקיימות כיום במדרחוב ייבנו בשטח גן העצמאות, ובכך יתפנה שטח המדרחוב להקמת המיבננים. בנוסף ללב העיר, כוללת התוכנית גם בנייה רוויה ממערב, צפון וממזרח לגן העצמאות, של בניינים בני 14-12 קומות".

גלובס: כמה יחידות, הן למגורים והן למסחר, מתוכננות להיבנות בתוכנית יהוד מרכז?

רוזיו: "בלב העיר מתוכננות להיבנות 588 יחידות למגורים, בשטח כולל של 85,000 מ"ר, ו-7,500 מ"ר מסחר, שטח עיקרי ושטחי שירות. מחוץ ללב העיר מתוכננות להיבנות 754 יחידות למגורים, בשטח כולל של 170,000 מ"ר".

- מהו יחס הבנייה של מצב קיים לעומת מצב מוצע, על-פי תוכנית הפינויים?

"יחס הבנייה ביהוד, אשר יצור ליזם כדאיות כלכלית, הינו 4.5 דירות על כל דירה שהוא מפנה".

- כמה פינויים בפועל צפויים בתוכנית מרכז יהוד?

"להערכתי, על היזמים יהיה לפנות 100 פינויים ומעלה".

- כמה יחידות מגורים מתוכננות להיבנות ברחוב העצמאות עצמו?

"ברחוב העצמאות מתוכננות כ-240 יח"ד, במקום 32 יח"ד כיום".

במשב"ש מצויות מספר תוכניות נוספות, העוסקות בהתחדשות עירונית ביהוד. תוכניות כגון שוק גורדון, מקלב, קדושי מצרים, שוק רמז והעצמאות.

מתחם מרכז יהוד עמד בכל הקריטריונים ובכל דרישות המיון, והינו בעל ניקוד גבוה. "הניקוד נקבע בהתאם למספר קריטריונים", מסבירה עינת גנון, סגנית מנהלת אגף תכנון ובינוי במשרד הבינוי והשיכון. "בין שאר הקריטריונים, אנו בודקים ישימות כלכלית ופיזית של הפרויקט, כגון: כמה הסכמות של בעלי הנכסים נדרשות לצורך הקמת מבנה חדש, היקף תוספת הבנייה, ניצול טוב יותר של הקרקע, השקעות נמוכות ככל הניתן בתשתיות ובמוסדות ציבור, וניצול מרבי של התשתיות הקיימות".

גנון מסבירה את השלבים בתהליך: "משב"ש מבקש מראש לדעת מהי התוספת התקציבית לבניית התשתית הנדרשת, ובמקביל את תחזית ההכנסות הצפויות מהפרויקט. כמו כן, אנו מבקשים לדעת, בכל שלב, כמה יח"ד נבנות ובאיזו השקעה, והאם בכל שלב ושלב ההכנסות מכסות את ההוצאות. הרשות פותחת חשבון חדש, שאינו תלוי בחשבון השוטף שלה, והיא מתחייבת לשמור על איזון תקציבי בכל אחד מהשלבים".

מפאת תקציב מוגבל, לא כל המתחמים שמוכרזים על-ידי הממשלה כמתחמי פינוי-בינוי מקבלים תקציב ממשב"ש. עם זאת, תוכנית מרכז יהוד חלה על מתחם, אשר אושר על-ידי הוועדה הבינמשרדית, הוכרז על-ידי הממשלה ומתוקצב במסלול עיבוי על-ידי משב"ש.