הסכם אופציה: אמת ונסתר

עיסקת אופציה, במסגרתה העניק מוכר לקונה זכות ברירה להשתמש באופציה ולרכוש דירה - או לוותר עליה - בתאריך מאוחר יותר, היא עיסקת אופציה אמיתית ולא עיסקת מכר שביצועה נדחה. כך קבע ביהמ"ש העליון בפסק דין קצר, שביטל פסק דין של ועדת הערר לפי חוק מס שבח מקרקעין (להלן "החוק") שליד ביהמ"ש המחוזי בת"א.

התוצאה המעשית של קביעת ביהמ"ש העליון היא, כי לעניין החבות בתשלום מס שבח, מועד המכירה הוא יום חתימת הסכם המכר, ולא יום חתימת הסכם האופציה.

העובדות הרלבנטיות למקרה הנדון הובאו בפסק הדין של ועדת הערר: בר תיאודור וכסיף אורית (להלן "המוכרים") היו בתהליכי גירושין. תנאי הכרחי לגירושין היה הסכם ממון, ותנאי הכרחי להסכם הממון היה מכירת ביתם שבצהלה ת"א (להלן "הבית").

ביום 28.6.94 נחתם הסכם אופציה (להלן "הסכם האופציה") בין המוכרים לבין ד"ר מיכל אלון (להלן "הקונה"), ולפיו העניקו המוכרים לקונה - תמורת תשלום של 10,000 דולר - אופציה בלתי חוזרת, שמימושה יהיה תלוי ברצונה של הקונה בלבד, לרכוש את הבית תמורת סך 520 אלף דולר. בהסכם האופציה נקבע, כי הקונה לא תהא רשאית לממש את האופציה לפני יום 1.10.94 ולא יאוחר מיום 15.10.94.

כן נקבע בהסכם האופציה, כי באם הקונה לא תממש אותה עד ליום 15.10.94, וזאת בהתאם לתנאי ההסכם שצורף להסכם האופציה, תבוטל האופציה והתשלום ששולם בגינה לא יוחזר לקונה ויחולט להסכם האופציה צורף, כאמור, נוסח הסכם למכירת הבית ובו נקבעו כל תנאי התשלום והעיסקה.

ביום 12.10.94 נחתם בין המוכרים לקונה הסכם למכירת הבית (להלן "הסכם המכר"), שנוסחו זהה לנוסח ההסכם שצורף להסכם האופציה, בשינוי אחד, והוא כי התמורה נקבעה לסך של 510 אלף דולר, זאת כתוצאה מתשלום סך של 10,000 דולר במעמד חתימת הסכם האופציה.

בין המוכרים לבין מנהל מס שבח מקרקעין ת"א (להלן "המשיב") נתגלתה מחלוקת באשר ל"מועד המכירה" של הבית. לטענת המוכרים, מועד המכירה הוא יום 12.10.94, המועד בו נחתם הסכם המכר, ואילו לטענת המשיב מועד המכירה הוא יום 28.6.94, המועד בו נחתם הסכם האופציה.

בבסיס מחלוקת זו עמדה השאלה, האם חייבים המוכרים בתשלום מס שבח בגין מכירת הבית. שכן ביום 28.6.94 - המועד שבו נחתם הסכם האופציה - לא היו זכאים המוכרים לפטור מתשלום מס שבח, כי במועד הנ"ל טרם חלפה שנה מהמועד שבו מכרו שתי דירות מגורים בפטור מכוח חוק מס שבח מקרקעין (פטור במכירת דירת מגורים) (הוראות שעה), התשנ"א-1992. שתי הדירות הללו נמכרו האחת ביום 15.8.93 והשנייה ביום 29.9.93.

מכאן גם ניתן להבין, מדוע נקבע בהסכם האופציה, כי הקונה לא תהיה רשאית לממש את האופציה לפני יום 1.10.94.

המוכרים הגישו השגה על קביעת שלטונות מס השבח, כי יום המכירה הוא יום חתימת הסכם האופציה. השגתם נדחתה על ידי המשיב, בקובעו כי הסכם האופציה הינו בעצם עיסקה מלאכותית, כאמור בסעיף 84 לחוק, שכל מטרתה להימנע מתשלום מס השבח.

על דחיית ההשגה הגישו המוכרים ערר לוועדת הערר לפי החוק שליד ביהמ"ש המחוזי בתל אביב (להלן "הוועדה").

השאלה שעמדה להכרעה בפני הוועדה היא, האם הסכם האופציה הינו הסכם אופציה אמיתי, או שמא המדובר בעיסקה מלאכותית, קרי בעיסקת מכר על אתר, שהולבש באיצטלה של הענקת אופציה, וזאת על מנת להתחמק מתשלום מס השבח.

ועדת הערר קבעה, כי המדובר בעיסקה מלאכותית לפי סעיף 84 לחוק, על כן יש להתעלם מן הפיצול לשתי עיסקאות, שהיה מלאכותי ונעדר כל הסבר סביר, ומטרתו היחידה הוא הרצון להתחמק מתשלום מס שבח. עוד קבעה ועדת הערר, כי המשיב רשאי היה להפעיל את סמכויותיו על פי הוראות סעיף 84 לחוק, ולכן נדחה הערר.

ועדת הערר ביססה את החלטתה על העובדות הבאות:

1. אין מחלוקת על כך שהקונה רצתה לקנות את הבית כבר ביוני 94', עת סיכמה עם אורית כסיף על התמורה, וכבר אז היתה מוכנה לחתום על הסכם המכר. אולם, רק בשל טעמי מיסוי, לא רצו המוכרים לחתום אז על הסכם המכר.

2. מתוך הסכם האופציה היו המוכרים כבולים ומחוייבים למכור את הבית כבר ביוני 94', תוך שיריון המחיר. המדובר היה בתקופה של עליית מחירים חדה ביותר, כאשר מחירו של הבית עלה מדי חודש, בסך של 10,000 דולר לערך.

3. מיד לאחר חתימת הסכם האופציה, חדלו המוכרים מחיפוש אחר קונה לבית, והקונה חדלה מחיפוש אחר רכישת בית.

4. המתווכת העידה שכסיף (המוכרת) אמרה לה, שלא היתה כל מניעה לסכם את כל התנאים בקשר למכירת הבית לפני אוקטובר 94', אולם בתנאי שההסכמה תהיה בעל-פה.

5. בהסכם הממון, שנחתם בין המוכרים קודם להסכם המכר, נקבעו הוראות לגבי השימוש מכספי התמורה של מכירת הבית.

6. המוכרים התגרשו באוגוסט 84', עוד לפני חתימת הסכם המכר.

התוצאה הסופית, לדעת ועדת הערר, היא, כי לא היה כל טעם סביר כלשהו בפיצול עיסקת המכר לשני הסכמים נפרדים. ועדת הערר מגיעה למסקנה, כי ודאי היה ביותר, ביום נתינת האופציה, שהיא תמומש על ידי קונה. לכן הסכם האופציה הינו למראית עין וכל זאת במטרה להימנע מתשלום מס.

על דחיית הערר הגישו המוכרים ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון, בהרכב השופטים אליהו מצא, דליה דורנר ויצחק אנגלרד, בפסק דין קצר ותכליתי, קיבל את הערעור וביטל את פסק הדין של ועדת הערר.

בית המשפט העליון פסק בהאי לישנא: "נראה לנו, כי נסיבותיה העובדתיות של העיסקה מעידות עליה כי אכן היתה עיסקת אופציה אמיתית, ולא עיסקת מכר שביצועה נדחה. לקונה ניתנה זכות ברירה להשתמש באופציה, ולרכוש את הדירה, או לוותר על הזכות.

הסכום ששולם לידי המערערים (המוכרים ר.ש.י) תמורת האופציה אינו עומד בשום יחס למחיר המוסכם שבו ניתנה לקונה ברירה לרכוש את הדירה. ועדת הערר סברה, כי העיסקה היתה מלאכותית ונועדה לחפות על עיסקת מכר החייבת בתשלום מס שבח מקרקעין, נחה דעתנו שקביעה זו אינה עומדת במבחן הביקורת.

המערערים אכן ביקשו להימנע מתשלום מס שבח מקרקעין. מטעם זה, נמנעו מהתקשרות בעיסקת מכר והסתפקו בהענקת אופציה. זהו מהלך לגיטימי של תכנון מס, שהמערערים רשאים היו לנקוט בו".

התוצאה הסופית: ביהמ"ש העליון מקבל את הערעור ומבטל את פסק דינה של ועדת הערר והחלטת המשיב. נקבע כי העיסקה נשוא הדיון אינה חייבת במס שבח.

ע"א 249/97, בית המשפט העליון.

השופטים: אליהו מצא, דליה דורנר, יצחק אנגלרד.

בשם המוכרים (המערערים): עוה"ד י. יוסיפוף, א. גרודברג.

בשם המשיב: עו"ד ע. לינדר