אלת הצדק החברתי (ב'): הקיבוץ נהנה

הקרקע היא בבעלות הקרן הקיימת לישראל. הקיבוץ מחזיק בקרקע משנת 1949 מכוח "חוזה משבצת תלת-צדדי", בין מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והקיבוץ. תקופת השכירות היא לשלוש שנים, והחוזה מתחדש מעת לעת.

הגשת ערר ללא פנייה לשמאי מכריע: הקיבוץ וחברי הקיבוץ, שביקשו תוספת בנייה, הגישו ערר לבית המשפט, מבלי שפנו תחילה לשמאי המכריע, וטענו, שהם אינם חייבים בתשלום היטל השבחה. הוועדה המקומית ביקשה לסלק את הערר.

השופט אליקים פסק, כי לפי סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, "על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד... הערעור יוגש לבית משפט השלום".

עוד נפסק, כי בית משפט השלום הוא הערכאה הנכונה לדון במחלוקת בנושא היטל השבחה בשני נושאים: "על חיוב בהיטל" ו"על הכרעת שמאי מכריע". גם בטרם ניתנה הכרעת שמאי מכריע וגם בטרם מציג הנישום שמאות נגדית, מוסמך בית משפט השלום לדון בעצם "החיוב בהיטל". הכרעה בשאלת עצם החיוב עשויה לייתר לא רק את הערעור הנוסף בבית המשפט, כי אם גם הליכים נוגסי משאבים בפני השמאי המכריע.

מיהו הנישום?: סעיף 2 לתוספת השלישית קובע, כי הנישום הוא הבעלים של הקרקע, או חוכר לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים. חברי הקיבוץ והקיבוץ עצמו אינם הבעלים של הקרקע ואינם חוכרים לדורות. הקיבוץ הוא בר רשות והוא רשאי להקנות רשות לחבריו לעשות שימוש בקרקע, לאחר קבלת רשות מראש ובכתב ממינהל מקרקעי ישראל.

ברע"א 85/88 "קנית" נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פ"ד מב(4), 782 נפסק, כי כוחה וסמכותה השלטונית של הוועדה המקומית להטיל היטל השבחה מותנה בכך, כי בעת הטלתו יהא הנישום חוכר לדורות.

הקיבוץ מחזיק בקרקע משנת 1949, וימשיך להחזיק בה עשרות שנים, ובכל פעם תוארך תקופת השכירות התלת שנתית - אך אין בכך לשנות את העובדה, כי ביום השבחת הזכויות הקיבוץ לא היה בעלים או חוכר לדורות, ומכאן שאין הוא או מי מחבריו חבים בהיטל השבחה.

בית המשפט ציטט מתוך הספר "היטל השבחה" של הח"מ, שם נאמר בעמ' 166: "בישראל קיימים מושבים חקלאיים, המושכרים לתקופה של 3 שנים, והסכמי שכירות אלה מתחדשים מזה חמישה עשורים. מחזיקים אלה חייבים במס שבח מקרקעין בעת מכירת זכויותיהם, אף על-פי שאין בידם זכות חכירה לתקופה העולה על 10 שנים, אולם הם אינם נישומים בהיטל השבחה".

האם נפגע הצדק החברתי? היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי, שלפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון, ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל השבחה.

צדק זה אינו מוחלט, והוא מתקיים כאשר "המתעשר" הוא בעלים או חוכר לדורות. למעשה, גם אלת הצדק החברתי לא תרגיש כי במקרה זה יש נהנה ללא תמורה.

בעניין זה אפנה לסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הקובע, כי "לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על-פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), התשמ"א-1981".

המינהל מעביר לרשויות המקומיות תשלום בשיעור של 10% מהתקבולים השנתיים שהוא גובה בתחום שיפוטן. הוראה מיוחדת זו דוחה את ההוראה הכללית שבסעיף 2 לתוספת, ואם נטיל על המשיבים חובת תשלום היטל השבחה, נמצאנו מעשירים את קופת הוועדה המקומית פעמיים: פעם בתשלום היטל השבחה, ופעם בדרך של קבלת תשלומים מהמינהל.

סוף דבר: העררים התקבלו, וחברי הקיבוץ לדורותיהם הופטרו מאימת היטל ההשבחה (ע"ש 1006-1008/04, קיבוץ להבות חביבה ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מנשה אלונה, בית משפט השלום חיפה, השופט א. אליקים, ניתן ביום 1.6.2005).