כספומט לנדל"ן

הם היו כספומט לעסקאות נדל"ן. אם היית זקוק לכסף יכולת להשיג אותו מהם". כך תיאר לאחרונה ב"ניו-יורק טיימס" ברוקר נדל"ן שהעדיף להישאר בעילום שם את ליהמן ברדרס. "עדות האופי" הזו רק מחזקת את ההערכה שקריסת אחד מבנקי ההשקעות האגרסיביים בארה"ב לא נבעה רק מגורמים חיצוניים, הנה שתי דוגמאות מייצגות להסתבכויות בעסקאות נדל"ן ומימון.

התקופה היא הרבעון האחרון של 2007. משבר אשראי, שלא לדבר על משבר הדיור, כבר מורגשים בכל פינה, אבל ליהמן ברדרס והשותפה, חברת הנדל"ן Tishman Speyer, לא מתרגשים ומשלמים פרמיה נדיבה במיוחד על מחיר השוק, קרוב ל-30%, עבור עסקת נדל"ן ממונפת לרכישת קרן הריט Archstone-Smith, בהיקף של 22.2 מיליארד דולר, במסגרתה נקנו כ-88 אלף דירות, חלקן דירות יוקרה, ב-360 מגדלי מגורים ובניינים ברחבי ארה"ב.

האם הצורך להודות בטעות ותשלום "קנס שבירה" בגובה של כ-1.5 מיליארד דולר הם שמנעו מקברניטי ליהמן לבטל את עסקת Archstone ולהינצל מרכישה ממונפת של פורטפוליו דירות ענק בעיתוי כה אומלל? עיתוי בו מצד אחד מחירי הדירות רושמים ירידה דו-ספרתית, ומצד שני שוק האג"ח מגובות הנכסים מתייבש ומקשה על תופרי העסקה למכור את החוב "הארוז" לשוק המוסדי.

זו, כמובטח, לא הדוגמה היחידה. ב"פורצ'ן" הצביעו, כבר באוגוסט, על סמל אחר, קטן הרבה יותר מעסקת Archstone מבחינת ההיקף הפיננסי, אבל לא פחות מובהק.

המקום הוא בייקרספילד, עיר שמרוחקת 100 מייל מלוס אנג'לס, וזירת האירוע היא פרויקט חוות מק'אליסטר לייזום 6,000 בתים על שטח של 3 מייל רבועים (7,700 דונם). ליהמן, ובנקי השקעות אחרים מוול סטריט, הציפו בכסף זול את SunCal, חברה שעסקה ברכישה ופיתוח קרקעות לטובת פרויקטי דיור. האחרונה לא הצליחה לעמוד בהלוואה שהעמיד לה ליהמן לפרויקט מק'אליסטר, בשטח לא קם ולו בית אחד, והבנק רשם הפסד של כ-235 מיליון דולר, "כסף קטן".

הרבה יותר חשובים הם 2.2 מיליארד דולר נוספים, לפי "וול סטריט ג'ורנל", שהזרים הבנק ל-SunCal, שהצליחה לרכוש קרקע בדיוק במקומות שנפגעו הכי קשה במשבר הנוכחי. כ-600 מיליון דולר מתוך 2.2 מיליארד הדולרים כבר התאדו מצד הנכסים בספרי ליהמן, והיתר מועמדים למחיקה, אם כי בליהמן הסבירו שמדובר בכסף שמגבה פרויקטים "בטוחים" יותר.

באופן כללי, בבנק כן הצליחו לצמצם חשיפה לנדל"ן, אך לאט יותר מהמתחרים, ל-32.6 מיליארד דולר ברבעון השלישי מ-39.8 מיליארד דולר, וקודם לפשיטת הרגל הבטיחו בבנק "ספין אוף" של פעילות הנדל"ן המסחרי.

הסיפור של ליהמן ברדרס, ושאר הברווזים הצולעים בוול סטריט, הוא גם סיפור שוק המשרדים הניו-יורקי, ולמרות שמצב שוק הנדל"ן המסחרי, לא בעיר ולא בארה"ב הגדולה, אינו דומה למצב שוק הדיור שם, הרי שהאטה כלכלית וגלי הפיטורים יביאו לפינוי מאות אלפי מ"ר של משרדים מה שיפגע כמובן בשיעורי התפוסה.

מכל מקום, השאלה המעניינת שנותרת פתוחה היא האם לאור הנסיבות נצפה במכירת סוף עונה של נכסי הנדל"ן של ליהמן תוך קביעת רף מחירים חדש, וכנראה נמוך עוד יותר.