תמ"א 38, דווקא עכשיו

אחת לכמה זמן עולה נושא תמ"א 38 לדיון הציבורי. התוכנית מאפשרת שיקום של בתים ישנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה, לצד הוספת קומות חדשות. מדובר בתוכנית שנושאת רווחים לכל הצדדים: ציבור הדיירים שזוכה לבניין משוקם ועמיד בפני נזקי טבע ומלחמה, הרשויות המקומיות והממשלה שמקבלות בהשקעה נמוכה תוצאה מקסימאלית, וציבור הקבלנים שיוכל ליהנות מהרווחים על מכירת הדירות בקומות שיתווספו.

תמ"א 38 כבר ניכרת בשטח. במהלך השנה האחרונה החלו מפגשים שונים בין יזמים לדיירים במטרה לקדם את התמ"א, אך בפועל, על אף הפוטנציאל הרב הקיים באזורי הביקוש (כ-4,000 מבנים), רק בחלק קטן מהם החל יישום התמ"א בפועל. הסיבות לכך שההיענות לתמ"א נמוכה הן רבות, החל מהביורוקרטיה המקשה על היציאה לדרך, חשש של קבלנים רבים להיכנס לעיסקה שבה לא ברור להם עד כמה יוכלו להרוויח ממנה, וגם ובעיקר מחוסר אמון של הדיירים בקבלנים, אותו אני ורבים מחברי מנסים לשבור.

לכל אלו נוסף בחודשים האחרונים המשבר הכלכלי, שיצר אי ודאות גדולה גם בתחום הבנייה והנדל"ן. הבעיות הלוקאליות שהקשו על יישום תמ"א 38 מקבלות כעת רוח גבית מהמתרחש בשווקים בעולם. הדיירים לא סמכו קודם על הקבלנים? למה שיסמכו עליהם עכשיו, בימי אי ודאות כלכלית? הקבלנים סקפטיים לגבי היכולת שלהם לבצע ולהרוויח מהפרויקט, על אחת כמה וכמה בימים של משבר אשראי.

באופן פרדוקסאלי, לא זו בלבד שהמשבר בכלכלה העולמית אינו אמור למנוע את קידום התמ"א, הוא אף יכול לשמש זרז למימושה וליישומה. יש לכך הרבה מאוד סיבות, שהראשונה שבהן היא העובדה כי עלות הבנייה בכל מבנה שבו ייושם תמ"א 38 הינה נמוכה, משום שמדובר בפרויקט בנייה קטן, בוודאי בהשוואה לבניית דירות חדשות. שנית, תמ"א 38 במהותה מיועדת לאזורי הביקוש (בעיקר גוש דן), בהם המשבר הכלכלי לא פגע באופן מהותי במכירת הדירות והציבור עדיין נוהר לרכוש דירות. קבלן שיבנה דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 לא יצטרך להסתכן בכך שלא יוכל למכור אותן, לאור מלאי הדירות הקטן הקיים.

קל להבין גם את הדיירים שחוששים מכניסה לפרויקט בימים של אי ודאות, אך דווקא בימים שבהם שוק ההון מניב בעיקר הפסדים, השקעה בתמ"א 38 היא הרבה יותר בטוחה, משום שכל עיסקה בין הדיירים לקבלן והיזם תלווה בערבויות שיבטיחו כי לרכושם הדיירים לא ייגרם כל רע. יתרה מכך, כדי להימנע מעבודה עם קבלן שעלול להיות בעייתי בהמשך הדרך, ניתן לבדוק כי הוא רשום כחוק ברשם הקבלנים, וכן כי יש בידיו היכולת לטפל ביעילות בתמ"א 38 באמצעות ארגון הקבלנים והבונים.

לכל אלה צריך להוסיף את העובדה כי מימוש כל עיסקה בין קבוצת דיירים ליזם לוקח כתשעה חודשים, זמן סביר שמאפשר גם לקבלן וגם לדיירים לבקר ולעקוב אחר התהליך ואחר המתרחש בשוק הישראלי והבינלאומי.

אין לי ספק כי דרוש לא מעט כדי לשבור את המחסום הפסיכולוגי המונע את יישום התמ"א, אך אני מאמין כי התגייסות של משרד הבינוי והשיכון והרשויות המקומיות כדי לקדם את האינטרסים הלאומיים, לצד מפגשים אינטנסיביים בין קבוצות דיירים וקבלנים, יכול לסייע בשבירת המחסומים ובקידומה הלכה למעשה של התמ"א. *

הכותב הוא יו"ר הוועדה לתמ"א 38 בארגון הקבלנים והבונים בת"א-יפו.