העליון: חברת ניהול של בית משותף אינה ועד-הבית

חזון נפרץ הוא זה של חברת ניהול, אשר דיירי הבית המשותף משלמים לה דמי ניהול חודשיים ובכך מסירים מעל כתפיהם את עול ניהולו ואחזקתו התקינה של הבית. זו תתחזק את הבניין, תטפל במעלית, תעסיק את הגנן, תדאג לניקיון השוטף, תתקן קלקולים ותקלות, תבצע טיפולים תקופתיים ותדאג לכך שאיכות חייהם של דיירי הבית תהיה גבוהה ככל האפשר. חברת ניהול שכזו גובה, בדרך כלל, מן הדיירים, תשלום חודשי קבוע, המורכב מחלקו היחסי של כל דייר בהוצאות אחזקת הבית, ובעמלת החברה, המחושבת כשיעור מסוים מהוצאות האחזקה.

"חברה לניהול בתים משותפים ואחזקתם מקבלת מן הדיירים סכומים המועברים על-ידיה לגורמים שלישיים (כגון חברת החשמל); האם יש לראות בסכומים אלה חלק מ'מחיר העסקה' החייב במע"מ, או שמא משמשת היא אך מתווכת או שלוחה לעניין העברתם?". כך הציג שופט בית המשפט העליון, אליקים רובינשטיין, את הסוגיה, בה היה עליו להכריע במסגרת ערעור, שהוגש על-ידי "צ.ד.א. אחזקה ושירותים בע"מ", שהיא חברת ניהול שכזו. הערעור הוגש על סירוב מנהל המכס ומע"מ לראותה כ"צינור" בלבד להעברת סכומים כאלה, ועל החלטתו לחייבה בתשלום מע"מ בגינם, כאילו היו חלק ממחיר העסקה, שבינה לבין הדיירים.

אף שמצא פגם בהליך ההחלטה בהשגה, שהגישה החברה (ראה מסגרת), ראה רובינשטיין עין בעין עם בא-כוחו של המנהל, עו"ד רונן דוידי, ולא ראה לבטל את החלטתו לגופה.

מצבים בלתי צודקים

"מה דינם של סכומים המועברים על-ידי המערערת לצדדים שלישיים? זו השאלה המהותית המתעוררת בערעור דנא", פתח רובינשטיין את דיונו בסוגיה. בקשר לכך הזכיר את הוראת החוק, הקובעת כי לעניין מס ערך מוסף, הכלל הוא זה, שלפיו מחירה של עסקה יהיה הסכום הכולל של התמורה החוזית, עליה הסכימו הצדדים. לכלל זה קם חריג, שמטרתו למנוע מצבים בלתי צודקים, בהם ישלם הלקוח, שלא לצורך, מס על תשלומים, המועברים לצד ג' באמצעות העוסק, המשמש אך כ"מתווך" לצורך כך. על-פי החריג, סכום ששילם העוסק כהוצאות בשביל לקוחו לא ייחשב כחלק ממחיר העסקה, אלא כפיקדון, באם נתמלאו בו שני אלה גם יחד: הוצאה חשבונית ללקוח, שבה צויין במפורש כי הסכום נתקבל לתשלום הוצאות בשביל הלקוח, תוך פירוט טיבן, והסכום הופקד בחשבון בנק נפרד, המשמש לתשלומים מסוג כזה בלבד.

"קיום דרישות התקנה מהוה תנאי טכני לסיווג סכומים כנפרדים מן המחיר לצרכי מע"מ, ומוודא "ניתוק" אותם סכומים בפועל מהסכומים המהוים מחיר העסקה", הוסיף. "במצב זה משמש העוסק מעין נאמן לכספי הלקוח", הסביר. דומה הדבר לעורך דין, המקבל מלקוחו סכום כסף לתשלום אגרת המשפט, המוטלת על הלקוח. עורך הדין ינפיק ללקוח חשבונית, בה יציין כי המדובר בפיקדון לשם תשלום זה, ויפקיד את הסכום בחשבון הפיקדונות שלו. כך, הסכום לא ייחשב חלק ממחיר העסקה, שבין הלקוח לבינו.

רובינשטיין קבע כי לא תמיד ההבחנה בין תשלומים, שמטיבם מוטלים על הלקוח ושהעוסק משמש אך "מתווך" לעניינם, לבין סכומים, שהלקוח התחייב להשיב לעוסק, שהם חלק מן העסקה וממחירה, פשוטה. לפיכך, כל מקרה יוכרע על-פי נסיבותיו, על-פי בחינת הניתוק בין העוסק לבין הסכומים, המועברים באמצעותו. "כדי שלא ייחשבו הסכומים חלק ממחיר העסקה, על

העוסק להיות אך 'צינור' להעברתם, צינור ותו לא: הכספים עוברים דרכו ובאמצעותו, אך מבלי שתהיה לו נגיעה של ממש מכל סוג בהם".

צינור להעברת כספים

בהמשך לדברים אלה, קבע רובינשטיין, כי אין דין חברת ניהול הגובה סכום חודשי קבוע וכללי, והדואגת לניהול סך הכספים כראות עיניה ובאופן עצמאי, כדין חברת ניהול, המוציאה לדיירים דו"ח חודשי מפורט, שבו מצוין גובהו של כל תשלום (חשבון חשמל, דמי ביטוח וכו'), הגובה בהתאם לעלויות אלה, והמעבירה את הסכומים הללו הלאה. "זו האחרונה מתנהלת, באופן מהותי, כ'צינור' בנוגע לכספים המועברים לצדדים שלישיים", הוסיף.

רובינשטיין לא הסתפק בכך. בדרך להכרעה בסוגיה האמורה, הוא ראה להעמיד שאלה נוספת: "מיהו הגורם אשר יצר את החיובים שלגביהם מועברים הכספים לצד שלישי - העוסק או הלקוח". לדידו, ככל שמקומו של הלקוח נפקד מהחלטה זו, כן יקשה לראות את העוסק כ"מתווך" בלבד.

לאחר כל אלה, עבר רובינשטיין מן הכלל אל הפרט. מאחר שהתברר, כי חברת הניהול לא עמדה בתנאים הטכניים, שנקבעו כאמור בחוק, לא היה מקום לקבל את ערעורה. ובכל זאת, "למען הסדר בטוב", ראה רובינשטיין לבחון, גם מהותית, אם היא שימשה אך כ"צינור" להעברת הכספים.

תשובתו לכך היתה בשלילה. החברה היא שקיבלה את מרבית ההחלטות, הנוגעות לאופי החיובים. היא שבחרה בקבלני המשנה, היא שקבעה את היקף עבודות האחזקה וכו'. היא אף גבתה מכל דייר סכום חודשי קבוע, ללא קשר לגובה החיובים באותו החודש, אותו היא ניהלה כראות עיניה. זאת ועוד: חלק מן הכספים כלל לא יועדו לצדדים שלישיים, אלא לחברה-עצמה, לכיסוי עלות השכר של עובדי האחזקה שלה.

בשולי הדברים, דחה רובינשטיין את הניסיון להיבנות, לצרכי מע"מ, על ההשוואה בין חברת הניהול לבין נציגות הדיירים (ועד-הבית). שלא כחברת הניהול, ועד-הבית אינו "עוסק", בהתאם לחוק מע"מ, המטיל חובת תשלום מס רק בגין עסקה, שהיא מתן שירות על-ידי "עוסק". "פעולות ניהול שמבוצעות על-ידי ועד-הבית לא יחויבו במע"מ, אך שירותי הניהול שמספקת המערערת יחויבו בו", חרץ ודחה את ערעורה של חברת הניהול. השופטים אליעזר ריבלין ועדנה ארבל הסכימו עמו. (ע"א 8669/07).

שוב ביקורת על רשות המסים

בפסק הדין ראה השופט רובינשטיין הזדמנות למתוח ביקורת על התנהלותו של מנהל המכס ומע"מ. איתרע מזלו של האחרון, וטענתו של בא-כוחו, עו"ד רונן דוידי, שלפיה הפגם, שנפל בהתנהלותו, התרפא באמצעות קיום דיון בערעור לגופו, לא נפלה על אוזניים ערלות והצילה למע"מ את התיק.

ביקורתו של רובינשטיין נסבה סביב העובדה, שלפיה אותו אדם, אשר ערך את השומה, נשוא הערעור (מר תדמור), השתתף בקבלת ההחלטה בהשגה, שהוגשה מטעם חברת הניהול. עובדה זו מנוגדת להוראת החוק, הקובעת כי "מי שערך את השומה לא יחליט בהשגה עליה". המנהל טען, כי אף שמר תדמור אכן השתתף בדיון בהשגה, את ההחלטה קיבל, לבסוף, מר רואס. לחיזוק טענתו, שלפיה אין בכך פסול, הוא הפנה אל זאת, שכאשר המחוקק ביקש למנוע השתתפות עורך השומה בדיון בהשגה, בהבדל בקבלת ההחלטה ממש, הוא עשה כן במפורש, שעה שבסעיף אחר קבע כי "מי שערך את השומה לא ידון בהשגה עליה".

רובינשטיין דחה טענה זו. לדידו, "לא 'דיון' הוא התכלית אלא ההכרעה, שהדיון הוא החלק ההכרחי המקדים לה". הוא קבע כי מראית-העין הראויה ביחסים, שבין האזרח לרשות, מחייבת את זאת, שהביטוי "ידון" יכלול הן את השקלא וטריא והן את ההכרעה. הוא הוסיף וקבע כי אין פסול בכך, שלפני קבלת החלטתו, יבקש מקבל ההחלטה הסברים, בכתב, מעורך השומה, אף ייוועץ באנשי רשות נוספים, שלא היו מעורבים בהחלטה על השומה.

רובינשטיין ראה בחומרה, שעורך השומה שותף בתהליך ההשגה והיה מעורב בקבלת ההחלטה בה. "סבורני, כי על מע"מ להפיק לקח מכגון דא: מי כרשות שלטונית ראוי, כי ימלא את הוראות החוק באופן ישיר, ללא צורך בהסברים מאוחרים; והדברים נאמרים בהטעמה. יש מקום כי הנהלת מע"מ תנחה את עובדיה, כי המשתתף בהחלטה על השומה לא יהא חלק מן הדיון או ההחלטה בהשגה".