איפה תמצאו נדל"ן בעשרות אלפי שקלים? בקרקע חקלאית

עד לפני מספר שנים התנהל מסחר בקרקעות החקלאיות האטרקטיביות למדי שמוקמו בין ראשון לציון לבאר יעקב. הקרבה לאזורי המגורים גרמה לרוכשים הרבים להאמין שמדובר בקרקע עם סבירות גבוהה להפשרה.

עד שיום אחד התברר להם שהקרקע הופקעה לטובת סלילת כביש הרוחב 431. "אם הרוכשים הללו היו בודקים את התוכניות לפני הרכישה הם היו מגלים שמתוכנן במקום כביש" מסביר עו"ד זיו כספי, ממשרד גינדי כספי. "הכביש לא צץ מהיום למחר. הם היו צריכים ללכת לוועדה המקומית ולבדוק מה מתוכנן, אילו תוכניות יש בהכנה על השטח. אנשים קונים קרקע ספקולטיבית ואחרי שנים מקבלים פתאום התרעה על הפקעה. צריך גם לזכור שבגלל שההפקעה מתייחסת לשטח הקרקע כולו ולא למגרשים ספציפיים שחילקו ביניהם הרוכשים, חלקות מסויימות הופקעו לחלוטין ללא כל פיצוי".

ושוב חוזר גל העסקאות בקרקעות החקלאיות. בימים שבהם צריך לגייס הון עצמי בגובה מאות אלפי שקלים כדי לרכוש דירה במרכז הארץ, נדמה שכולם מחפשים מציאות. ודאי בתחום שתמיד קרץ למשקיעים - חובבים או מקצועניים, ובזמן שההשקעות הקלאסיות כבר לא בהישג יד.

בחודשים האחרונים ניתן לראות אינפלציה של ממש בפרסומות צבעוניות ומפתות המציעות לישראלים רכישה של קרקע, באזור המרכז בדרך כלל, במחיר שמגיע גם ל-90 אלף שקל לפיסת קרקע (רבע או חמישית דונם). יש רק בעיה אחת - מדובר בקרקע חקלאית שבמרבית המקרים זמן הפשרתה יוכל לשרת את הזוגות הצעירים של הדור הבא במקרה הטוב. במקרה הפחות טוב, והשכיח לא פחות, מדובר בחטיבת קרקע שכנראה לעולם לא תופשר.

"צריך להזהיר את הציבור מחוסר האמינות שיש בפרסומים. הם נותנים הרגשה כאילו כבר מחר ניתן לבנות שם קוטג'", אומרת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "השקעה בקרקע חקלאית היא ספקולטיבית, לטווח ארוך ובטח לא מיועדת לזוגות צעירים".

לדברי אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', "השקעה בקרקע חקלאית היא בדיוק כמו השקעה במניות. על הרוכש לפנות לתכנית המתאר המחוזית ולבדוק האם הקרקעות החקלאיות מסווגות באזור לפיתוח עירוני עתידי ולבדוק אם בכלל יש עתיד לקרקע. כדי לשנות את יעוד הקרקע, יש ליזום תכנית, לעבור במסלול התכנוני הארוך (ועדה מקומית, ועדה מחוזית, ועדה לשמירה על קרקע חקלאית), תכניות איחוד וחלוקה חדשות ועוד. במציאות הקיימת, הליכי התכנון עלולים להימשך 8-15 שנים, ולכן אגב גם יש להיזהר מהלוואות להשקעה מסוג זה, מאחר והריבית עלולה לאכול את כל הרווח".

"נוף כפרי פתוח"

שמאי המקרקעין דן לאופר, שעוסק בעצמו גם בתיווך קרקעות ומכירת קרקעות חקלאיות, מסביר את ההבדל בין ייעודי הקרקע השונים: "צריך להבין שיש שוק אמיתי של קרקע חקלאית, עם סיכויים אמיתיים ועם מחירים אמיתיים, אבל לצידו יש שוק מפותח של הצעות מפתות במחירים נמוכים, שם סיכוי ההפשרה לטווח ארוך מאוד, אם בכלל".

הסוג ראשון כולל קרקע חקלאית המסומנת בתכנית מתאר מחוזיות ביעודים לפיתוח - פיתוח עירוני, פיתוח עירוני בדגש מגורים ועוד. מדובר בקרקע הקרובה ליישובים קיימים ומסומנת בתכניות המתאר בכתם צהוב או כתום. קרקעות אלו למעשה סומנו בתוכנית כמיועדות להפשרה לבנייה, והן עתודת הקרקע הראשונה שתופשר לבנייה ביישובים באזורי הביקוש.

חשוב לקחת בחשבון, שגם המוכר יודע על התוכניות הללו וממילא גם המחיר בהתאם. בפרדס חנה, למשל, מוכרים כיום דונם קרקע חקלאית המיועדת להפשרה למגורים ברבע מיליון שקל. במערב רעננה ובדרום חולון הסכומים כבר קופצים עד למיליון וחצי שקל לדונם. אין קרקעות חינם.

הסוג השני הוא כאמור הקרקעות המאוד מפוקפקות. לא מעט רוכשים עוד יתפללו שהקרקע תישאר לחקלאות. "מדובר על קרקעות ביעוד חקלאות או נוף כפרי פתוח, נחל וסביבותיו, גן לאומי ושמורות נוף", מסביר לאופר. "קרקעות אלו מיועדות למעשה להפשרה בדור הבא, עת יאושרו תכניות מתאר חדשות במחוזות". וכאמור, אף אחד לא מבטיח שהתוכניות העתידיות לא יותירו את הקרקע המדוברת כגן לאומי, ויותירו בידי הבעלים פיצוי נמוך בעשרות אחוזים משווי הקרקע הספקולטיבית.

לאופר, למשל, משווק כיום בפרדס חנה קרקע ביעוד חקלאות או נוף כפרי פתוח במחיר העומד על כ-120 אלף שקל לדונם - מחצית ממחיר קרקע חקלאית ביעוד לפיתוח עירוני.

חשוב להסביר שאישור תוכניות חדשות הוא לא תהליך של יום או יומיים. תכנית מתאר מחוזית תמ"מ 3/21 של מחוז מרכז, למשל, הופקדה ב-1998 לאחר שנים של הכנה וויכוחים בוועדה המחוזית והארצית, ואושרה למתן תוקף רק בשנת 2003. תמ"מ 5 במחוז דן הופקדה ב-2004 ואושרה רק ב-2010. תמ"מ 6 של מחוז חיפה, הופקדה ב-2004 וטרם אושרה. כלומר, לכל קרקע חקלאית שכזו צפויות שנים ארוכות של המתנה עד להפשרה המיוחלת, אם בכלל.

הפופולאריות של הקרקעות החקלאיות היא תולדה של מחירי הדירות הגבוהים - שלא מאפשרים למשקיעים לבחור באופציה הקלאסית והסולידית של רכישת דירה וגם נוטעים ברבים תקוות שאו-טו-טו נראה פה הפשרה המונית של קרקעות ושינוי ייעודן למגורים. אבל בנוסף, היא קשורה כמובן לתופעה רווחת בעולם הנדל"ן: הקלות להפוך חטיבת קרקע למצגת מפתה של דירות ושכונות שכבר פוסעים בהן זוגות צעירים ומאושרים.

חברות רוכשות היום שטחי קרקע בני כמה עשרות דונמים בייעוד שאינו פיתוח אלא נוף כפרי פתוח, נחל וסביבותיו, אזור נופש וספורט מטרופוליטני, שמורת נוף, גן לאומי וכו' - מה שהופך די מהר ל"פרויקט" עטור מצגות ופרוספקטים.

לדברי לאופר, בדרך כלל אותן חברות יקנו את הקרקע החקלאית במחירים זולים במיוחד, כיאה לקרקעות ללא ייעוד צפוי להפשרה, אבל בעזרת מצגות והבטחות קוסמות הן יגלגלו הלאה לציבור את הקרקע בנתחים קטנים ובמחיר יקר יותר אף מקרקע בייעוד פיתוח עירוני, כלומר, במחיר יקר יותר מקרקע המיועדת להפשרה בטווח זמן הנראה לעין.

הסימן הראשוני שצריך להדליק נורה אדומה אצל הרוכשים הוא מחיר נמוך מאוד. "כל מי שמחזיק בקרקע חקלאית שנכללת בתוכניות עתידיות ומיועדת להפשרה כחלק מהתרחבות יישובים למשל מכיר את הנושא. הוא מקבל פניות על הקרקע הזו כבר הרבה זמן, ואם הוא עוד לא מכר הוא יודע כמה היא שווה ולא ימכור אותה במחירים נמוכים".

בוגין מציעה למתעניינים לשים לב לכמה פרטים משמעותיים: "יש גופים שלא מתביישים לקחת תצלום אוויר ולסמן עליו בעצמם חלוקה למגרשים אותם הם מוכרים. הרי את החלוקה עושים רק כשיש תוכנית ועל קרקע חקלאית כזו עוד אין אחת כזו". לדברי בוגין, אם במהלך התעניינות ברכישת קרקע חקלאית בהיקף קטן לא מדברים על הסכם שיתוף, הרוכש הפוטנציאלי צריך להבין שמשהו לא בסדר.

60% הפקעה

ובכל מקרה, צריך לזכור שגם שינוי ייעוד של קרקע חקלאית, אם וכאשר, לא הופך בן לילה את בעל הקרקע למיליונר. גם אם הוחלט שעל כל דונם יוכלו לקום כעת 7 דירות מגורים.

לדברי עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד משה שוב ושות', הדבר נכון במיוחד אם מדובר בקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל: "בחוזה החכירה של בעל הקרקע מול המינהל יש סעיפים לפיהם עם שינויי היעוד תחזור הקרקע למינהל. כך, בפועל, גם אם תהייה השבחה תכנונית לא החוכר הוא זה שייהנה ממנה".

שוב מוסיף ומסביר כי יש דבר נוסף אותו כדאי לקחת בחשבון: "השטחים הנרכשים, גם כאשר יש סיכוי לתוכנית ההפשרה, הם שטחים ברוטו. בפועל, בכל הליך תכנוני יהיה צורך בהפרשת שטחים נרחבים לשטחי ציבור ובין 50% ל-60% מקרקע חקלאית אחרי ההשבחה תוקצה לשטחים ציבוריים". כלומר, מי שרכש שטח של 250 מ"ר וחשב שיתאפשר לו מתישהו להקים עליו את בית חלומותיו, הרי שגם אם תצלח ההפשרה הוא עלול להישאר עם שטח נטו של כ-100 מ"ר, שלא יאפשר בניית צמוד קרקע.

כל אנשי המקצוע שבים ומדגישים כי השקעה בקרקע חקלאית היא לא התשובה למצוקת הדיור ולא השקעה נבונה לזוגות צעירים. בוגין: "גם מי שחושב שיש לו רק כמה שנים להמתין, כי מדובר בקרקע שיש עליה תוכנית כלשהי, צריך לזכור שהליכי התכנון בארץ ארוכים, מייגעים ובלתי צפויים. גם אם החברה שמשווקת נראית רצינית, וגם אם אנשי המקצוע עשו עבודתם נאמנה והכל מתקדם, אי אפשר לצפות מה יהיה אורך התהליך".