המתדלקים של שוק הנדל"ן

גזירת המס הכי מתוקשרת בחוק ההסדרים - הטלת מס רכישה חדש בשיעור 3.5% על משפרי הדיור - תגיע בקרוב להכרעה בכנסת. אחרי שביקרנו את ההחלטה, שהתחבאה היטב בסוף החוברת הארוכה שפרסם משרד האוצר, חשוב להציג גם את הצד השני של המטבע. להבין את הרציונל מאחורי המס החדש מבית מדרשו של האוצר, שנראה לרבים כמו טירוף מערכות והתנפלות על הטרף הכי קל.

וזאת, לו בשביל לענות לראש המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, פרופ' יוג'ין קנדל, שאמר בשבוע שעבר בצדק כי "אחד האיומים הקשים ביותר היום על המדינה הוא הרמה של הדיון הציבורי בנושאים כלכליים וחברתיים". לא תמיד המלחמה היא בין כוחות האור לכוחות החושך.

לא מעט כלכלנים סבורים כי משפרי הדיור, ולא בהכרח המשקיעים, הם-הם המנוע העיקרי שתדלק את נסיקת מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. מנתונים שהגיעו לידי "גלובס" עולה כי ברבעון האחרון של 2006, למשל, תפסו הן המשקיעים והן משפרי הדיור נתח של 28.5% מסך העסקאות בשוק המגורים. הזוגות הצעירים, רוכשי דירה ראשונה, השלימו את העוגה, עם 43% מהעסקאות.

6 שנים מאוחר יותר - ברבעון האחרון של 2012, תפסו משפרי הדיור נתח של 38.5% מהשוק, בדומה למשקל הזוגות הצעירים. הנתח של המשקיעים דווקא התכווץ ותפס 23% מהעוגה. מספר העסקאות שביצעו משפרי הדיור ברבעון האחרון עלה לשיא כל הזמנים - 10,876 עסקאות, עלייה של 80% לעומת 6,043 עסקאות ברבעון המקביל של 2011.

כלומר, גם מבחינה כמותית ובוודאי מבחינת נתוני המגמה לאורך השנים האחרונות, משפרי הדיור הפכו למגזר האובססיבי של שוק הדיור הישראלי. בזמן שמחוסרי הדיור מבכים את מר גורלם - על היעדר הון עצמי מינימלי שיאפשר להם להיכנס למשחק - ובזמן שמשקיעים רבים חוששים שהשוק כבר נגע בנקודת השיא, משפרי הדיור נמצאים בשיא אונם. המשכנתאות נוחות, והדירה הישנה משמשת מקפצה לא רעה.

רק לפני כחודש פרסמה חטיבת המחקר של בנק ישראל נתונים על השפעתו של "אפקט העושר" בישראל, תוצאה של עליית מחירי הדירות בחמש השנים האחרונות בכ-80%, על הצריכה הפרטית. בבנק בדקו את ההשפעה שהייתה לעליית ערך הנדל"ן על צריכת מוצרים בני-קיימא, כמו מכוניות, רהיטים ועוד. כלכלני חטיבת המחקר, סיגל ריבון ומיקי קהן, מצאו כי העלייה החדה במחירי הדירות תרמה בכל אחת מהשנים בין 1% ל-2.2% להוצאה לצריכה הפרטית. עיקר ההשפעה הייתה בקרב גילאי 35-55, 43% ממשקי-הבית הגרים בדירה בבעלותם, שכנראה הספיקו לרכוש דירה לפני עליית המחירים והרגישו בני מזל - דבר שעודד אותם להגדיל את הצריכה הפרטית.

"אפקט העושר" הוא בלוף ידוע

אלא שלצד הגידול בצריכת מוצרים, נראה כי בבנק ישראל צריכים להיות מודאגים מהשפעת אותו "אפקט עושר" על צריכת דירות. מסתבר שאותם בני מזל שרכשו דירה בעבר לא מסתפקים רק ברכישת ספה ומקרר חדשים, אלא רבים מהם רצים גם להחליף דירה.

הבעיה היא ש"אפקט העושר" הוא בלוף ידוע. מדובר בתחושת עושר בשעה שהנכס עצמו נותר אותו נכס והמרחק ממנו לדירה משודרגת הלך וגדל. "אין שום דבר רע בשאיפה לשפר דיור", מדגיש המנכ"ל הקודם של משרד האוצר, דורון כהן, שמצדד בהטלת המס החדש, "אבל בדרך-כלל בכלכלה כשהמחיר עולה, הביקוש יורד. העובדה שעליית מחיר הדירות כשלעצמה מעלה גם את הביקוש לדירות מלמדת שהשוק נתון בסכנה שאמורה להטריד את כולם".

בשורה התחתונה, במקום שהרוכשים הוותיקים יאזנו את משקולת המינוף הכוללת בשוק הדיור, העובדה היא שנתח גדל והולך מהם ניצלו את עליית ערך הנכס שלהם כדי להתמנף לדירה הבאה.

לכן, נוסף לכך שמס רכישה של 3.5% יכניס לקופת המדינה מיליארד שקל לפחות, יש פה גם אידאולוגיה שכדאי לפחות להתייחס אליה: יש מי שחושבים - באוצר ומחוצה לו - שהמס החדש יצנן סוף-סוף את השוק ויציל רבים ממשפרי הדיור (ואולי אף את השוק כולו) מהתנפצות הבועה.