כללי משחק חדשים: בקרוב מדד שידרג את יזמי תמ"א 38

אחת התחלואות המרכזיות בכל תחום, לבטח בענף חדש בהתהוות, הוא היעדר מקורות מידע מספקים ומהימנים לבחינת בעלי המקצוע בענף, מקצועיותם ואמינותם.

בתחום הנדל"ן בכלל ובענף ההתחדשות העירונית בפרט - בדגש על תמ"א 38, תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שכוללת בתמורה תוספת זכויות בנייה, הצורך בידע אובייקטיבי הוא קריטי. בין היתר, בשל העובדה שמדובר בעסקה מורכבת במיוחד, הדורשת מקצועיות רבה ששמה על הפרק את הנכס הקנייני המרכזי של הדייר.

לצד המורכבות העסקית, ישנן מספר לקונות, בין היתר בתחומי התכנון, המס והמימון, אשר מקשות עוד יותר להגיע לרמת שקיפות מספקת. מדובר גם על מציאות של חוסר ודאות ושקיפות שבה פועלים השחקנים המקצועיים, אבל בעיקר על מציאות בלתי אפשרית עבור אלו שאינם מהתחום, קרי הרוכשים הפוטנציאליים.

"נכון להיום, לבעל דירה בבניין עם היתכנות לתמ"א 38, אין כלים להבין איזה רקע, ניסיון ומקצועיות יש לחברות יזמיות המחזרות אחריו בתקווה להשיג את הפרויקט", מדגיש רווה איתן, סמנכ"ל המחקר של אתר מדל"ן.

"כל חברה יזמית, או כזו המתיימרת להיות חברה יזמית, יכולה לומר על עצמה כל מה שהיא רוצה ולהלל את יכולותיה המקצועיות והביצועיות, אך מי ערב לכך שמה שנמסר אכן מחזיק מים?"

כאשר מתקשרים לחברות תמ"א 38, מציין איתן, הרינגטון שמתגלגל ברקע של רבות מהן כולל הכרזה שמדובר בחברת התמ"א 38 "הגדולה ביותר". באתרי חברות יזמיות אחרות מופיעים לעתים עשרות פרויקטים, "בעוד שבפועל אין להן באופן מעשי אף פרויקט בשלב מתקדם".

מצגי שווא אלו יוצרים רושם מוטעה בקרב בעלי הדירות, שאין להם הידע המתאים והבסיסי על מנת לבדוק את מהימנות הפרטים. "מאחר שלא קיימים כלים אמיתיים להשגת המידע הצרכני הנדרש, הרושם האישי הוא זה שמכריע בבחירת היזם ולא הרושם המקצועי, קרי בחירה על פי אינטואיציה בלבד", מציין איתן, "בפרקטיקה יש הרבה דוגמאות, למרבה הצער, לכך שהרושם האישי בדיעבד בגד בדייר. סף הכניסה לתחום הינו נמוך, שכן במהותה עסקת התחדשות עירונית דומה לעסקת קומבינציה, שבה מרכיב המזומן שמביא היזם הינו זניח".

על פי בדיקות אתר מדלן, נכון להיום פועלות בשוק למעלה מ-800 חברות יזמיות בתחום. בהן חברות גדולות שלהן למעלה מ-20 פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה, לצד חברות קטנות להן פרויקט אחד או שניים בסטטוס דומה. ישנן עוד חברות רבות להן אין עדיין שום פרויקט בתהליך, אשר לא נכללו בספירה הזו.

איתן: "ככל שסף הכניסה נמוך, כך גדלה כמות הדיסאינפורמציה בתחום. הדבר בעייתי במיוחד לאור העובדה כי מדובר בענף המתפתח בקצב מסחרר. לפי התחזיות, בשנת 2016 כ-20% מסך כלל הדירות החדשות במשק ייבנו באמצעות אחד מענפי ההתחדשות העירונית (כ-8,000 דירות), ובאזורי הביקוש שיעור זה אף יהיה גבוה יותר".

חשוב לציין כי מאחר שרוב הפרויקטים של תמ"א 38 קמים באזורי ביקוש, הרי שהשווי הכספי של העסקאות גבוה באופן מובהק מזה של פרויקטים מסורתיים, שכן אלו נפרשים על פני כל מפת המדינה וחלקם המהותי מוקם בפריפריה. הנתון מקבל משנה תוקף לאור העובדה שבפרויקטים של תמ"א 38, חלקן של הדירות המיוחדות (פנטאוזים, דופלקסים, דירות גן וכיוצא בזה), גבוה באופן מהותי משיעורן בפרויקטים רגילים.

יוצא אפוא שהפוטנציאל העסקי של הפרויקטים בענף ההתחדשות העירונית גבוה משיעור הדירות הנמכרות, כך שאם חלקן של יחידות הדיור הנמכרות בשנת 2016 אכן יעמוד על 20% מהשוק, הרי שהתמורה הכספית בגינן תהווה אחוז גבוה יותר מעוגת ההכנסות הכוללת.

מדד היסטורי

ב"גלובס" וב"מדלן" החליטו להרים את הכפפה. ביולי הקרוב נשיק מדד אובייקטיבי, בעל מתודולוגיה מובנית, לדירוג חברות היזמות המובילות בתחום.

מדובר במדד ההתחדשות עירונית המדרג את החברות היזמיות בתמ"א 38 ובפינוי בינוי על פי היקפי הפעילות שלהן. הקריטריונים בהם מתחשב המדד בתמ"א 38 כוללים את מספר הפרויקטים של היזם, היקפם ומידת הבשלות שלהם (האם הפרויקט נמצא בשלב בקשה להיתר, שלב היתר או לחילופין כבר בשלב המתקדם של אכלוס). בשל מאפייניו הייחודיים ובשל אורך התהליך, דירוג היזמים בתחום הפינוי בינוי, בשונה מהדירוג בתחום התמ"א 38, משקלל גם שלבים מוקדמים יותר של קידום התכנון החדש של כלל מתחם הפרויקט.

הדירוג יציג פרמטרים איכותיים לצד כמותיים ויספק נתונים הן במישור המקומי והן בזה הארצי. הדירוג הלוקאלי יבחן את פעילות היזמים בכל אחת מהערים, כדוגמת רמת גן, תל אביב, חיפה, רעננה, הרצליה ועוד - ערים שבהן ישנה פעילות ערה בתחום. הדירוג הארצי יכלול את היזמים הבולטים להם נפח הפעילות המאסיבי ביותר בתחום ההתחדשות העירונית.

מלבד הדירוג עצמו, המידע שנאסף במהלך המחקר עצום. ממצאיו הבולטים יכולים ללמד במשהו על היקפי הפעילות של הענף, כמו למשל העובדה שנכון לסוף ינואר 2016, מספר הבניינים לגביהם הוגשו בקשות להיתר עומד על כ-3,330 בעוד ש-1,200 בניינים מתוכם כבר קיבלו היתרי בנייה ובשליש מהם הבנייה הסתיימה. עוד עולה, כי לכ-35% מבין היזמים שקידמו פרויקטים בתחום התמ"א 38 יש לפחות שלושה פרויקטים בהתהוות (משלב הבקשה להיתר ואילך) וכ-45% מתוכם, כ-120 יזמים, כבר השלימו בנייתו של לפחות פרויקט אחד.

נתון מרתק אחר מלמד על קצב גידול הענף: אם בשנת 2012 כמות הדירות שקיבלו היתר בנייה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 עמדה על כ-1,000 יחידות, הרי ששנה לאחר מכן נרשם גידול של 80% בהיקף ההיתרים ובשנת 2014 המספר נסק לכדי 3,000 יחידות שניתן להן היתר בנייה. את שנת 2015 סיים הענף עם זינוק מרשים של 50% במספר ההיתרים לכדי כ-4,500 יחידות.

המדד החדש יוכל בין היתר ללמד אותנו באשר למספר מאפיינים בתחום ההתחדשות העירונית. כך למשל, עולה כי חלק גדול מהיזמים בתחום מעדיף להישאר במגדר הלוקאלי-עירוני ולא לפזול אל עבר אזורים אחרים, ובכך לנצל את היתרון היחסי שיצרו לעצמם ואת המותג שבנו בסביבת פועלם.

עוד עולה כי החברות הפועלות בתחום התמ"א 38 הריסה ובנייה (תמ"א 38/2), הן לרוב בעלות גב כלכלי איתן ובעלות רפרטואר יחסית עשיר, ומכאן שסף הכניסה לפרויקטים אלו גבוה יותר, ולכן הסינון הראשוני מחמיר יותר מאשר בפרויקטים של תמ"א 38 שכוללים חיזוק ועיבוי הבניין (תמ"א 38/1).

"המדד החדש ישנה את כללי המשחק. לראשונה יופק מוצר אובייקטיבי ומקצועי, שעושה סדר בכל הדיסאינפורמציה האדירה הקיימת בתחום, ומחדיר אלמנטים של שקיפות הנדרשים לשכלולו", אומר איתן, "ככל שהעמקנו וחקרנו את הנושא הבנו עד כמה חוסר המידע חוגג בשוק".

למעלה מחצי שנה עמלים תריסר בעלי מקצוע, רובם אדריכלים ושמאים, לטובת המחקר וגיבוש הנתונים למדד החדש. איתן: "למשל, בחנו פרוטוקולים של ישיבות ועדות ורשויות שונות, סרקנו גרמושקות חדשות לצד ישנות, בחנו וסרקנו תיקי בניין, שלחנו צלמים על מנת לבדוק האם בניין אוכלס ועוד כהנה וכהנה, עד אשר הגענו לדירוג המדויק. מדובר על מהלך צרכני ראשון במעלה, שמעצים את ציבור בעלי הדירות, אך אינו סותר את העובדה שמרבית החברות היזמיות, לפחות אלו שמכבדות את עצמן, יברכו ומברכות על הגברת השקיפות בעולם ההתחדשות העירונית. שבירת החסם של היעדר מידע אמין ויצירת מדד מהימן ומקצועי יאפשר להן להבליט את הערך המוסף שלהן על חשבון חברות שמתקדמות על בסיס דיסאינפורמציה".