מחירי הדיור יורדים, אבל החיסכון לא כזה משמעותי

1. נתחיל בברכות: לאחר 10 שנים שבהן מחירי הדירות בישראל יותר מהוכפלו, המחירים סוף-סוף נעצרו ואף שינו כיוון. מי שמוכרח למכור היום דירה בישראל - קבלן שאינו מקבל יותר אשראי בכסף או בזמן מהבנק, או משפחה שכבר קנתה את הדירה הבאה וחייבת למכור את דירתה הישנה - מוכרח גם להתפשר על המחיר.

כשמחוסרי הדיור מחכים לאלת המזל שתגריל עבורם דירה מסובסדת (או שהם כבר זכו, ומחכים שסוף-סוף הקבלן יקבל היתר בנייה ויקרא להם לבחור את דירת החלומות), כשהמשקיעים הפוטנציאלים ששוקלים לקנות דירה נתקלים בחסם כניסה משמעותי (מינימום 8% מס רכישה) וכשלבעלי 2 דירות ויותר יש תמריץ לממש את השקעתם בהקדם כדי לשלם מס שבח מופחת (בשל הנוסחה הלינארית, שקובעת שהמס גדל ככל שמתרחקים משנת 2014), אפשר לומר בוודאות שההיצע היום של דירות למכירה עולה על הביקוש - מציאות שלא זכורה שנים בשוק הישראלי.

 הירידה המינורית של מדד מחירי הדיור

סוף כל סוף, שר האוצר משה כחלון שרץ לבחירות עם הבטחה אחת מרכזית, "להוריד את מחירי הדיור", יכול לדבר על מגמה של ירידות מחירים והוא כבר לא צריך כל כך לחשוש מבחירות בקיץ או בחורף הבא.

2. אבל יש כמובן גם אבל: אחרי נסיקה של 127% במחירי הדירות בעשור האחרון ועד אוגוסט האחרון, מוכרחים לקחת בפרופורציות ירידה מצטברת של 2.4% בחצי השנה האחרונה. לא זו בלבד שמדובר לפי שעה בירידה שולית יחסית - נדרשת ירידה של עוד 55% כדי להגיע למחירי 2008 (שגם אז חשבנו שהם גבוהים, אבל זה כבר נושא למאמר נפרד) - מדובר בכל מקרה בנתון שכדאי עדיין לקחת בעירבון מוגבל. גם בגלל שהנתונים עדיין אינם סופיים וגם בגלל שבאוגוסט 2017 "עודכנו משקלות המדד על סמך מצבת הדירות בישראל", מה שאומר שהסרגל כולו התחלף, וקשה להבין מה היתה ההשפעה רק מעצם שינוי הנוסחה על כל המדד.

צריך לזכור שמאז נכנס כחלון לשמש כשר אוצר, וגם אחרי התיקון האחרון במחירים, מדד מחירי הדירות עלה ביותר מ-12% - רחוק מאוד מהבטחת ראש מטה הדיור הפורש של כחלון, אביגדור יצחקי, כי נראה ירידה של 15% לפחות עד סוף 2017.

מעבר לכך, שר האוצר אמנם נשם אתמול לרווחה כשהמדד נותר באזור השלילי, אולם הוא בהחלט התאכזב משיעור השינוי. ירידה של 0.2% במדד מחירי הדירות הכללי, ועוד יותר מכך ירידה של 0.2% במדד מחירי הדירות החדשות (שם פרויקטי מחיר למשתכן מסובסדים מהווים 18.1%), זהו כמעט לעג לרש. 2,000 שקל פחות, על דירה שנמכרת במיליון שקל.

העיקר שרואים ירידות? לא בהכרח. ודאי אחרי שבחודש הקודם הציגה הלמ"ס ירידה משמעותית והיסטורית בשיעור של 1.1% במדד מחירי הדירות הכללי (ו-0.7% ירידה חודש קודם לכן) וירידה של 2% (וירידה של 1.3% חודש קודם לכן) במדד מחירי הדירות החדשות. אם במגמות עסקינן, אז נראה שיש פה דווקא נתון שאמור להדאיג את שר האוצר - עצירה בקצב הירידה, ולא בהכרח בלימת העלייה (אותה הוא כבר חגג). נתון נוסף שאמור להדאיג את כחלון מגיע מהלמ"ס שמדווחת היום על האטה בענף הבנייה למגורים במחצית השניה של 2017. לפי הלמ"ס, בענף הבינוי נרשמה ירידה בפעילות בהיקף של 3.6% בחישוב שנתי. ההשקעה בבנייה למגורים ירדה ב-6.3% במחצית השנייה של שנת 2017, לאחר עלייה של 2.5% במחצית הראשונה.

3. ויש גם אבל גדול יותר: במדינת ישראל (להבדיל אגב ממרבית מדינות העולם המערבי, שבהן כמות האזרחים מתכווצת מדי דור), הביקוש אינו תוצאה רק של ספקולציה ושל ריבית נמוכה. רק היום פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי אוכלוסיית ישראל מונה בערב יום העצמאות 8.84 מיליון איש (לא כולל 170 אלף זרים, שגם צריכים קורת גג), ו"ביום העצמאות ה-100 של מדינת ישראל, צפויה האוכלוסייה להגיע ל-15.2 מיליון תושבים". מאז יום העצמאות שעבר גדלה אוכלוסיית ישראל ב-163 אלף איש - לאחר שנולדו 177 אלף תינוקות, עלו לישראל 28 אלף עולים, ומנגד נפטרו 41 אלף ישראלים.

ובעוד הביקוש הטבעי עולה שנה אחרי שנה (כ-2%), רק לאחרונה התבשרנו כי היצע הדירות נחתך בחדות - 46 אלף התחלות בנייה בשנת 2017, 14% פחות מהשנה שלפניה ולעומת יעד ממשלתי לבנייה של 60 אלף דירות. מדי רבעון מסתבר שהקבלנים מצטרפים כמובן להמתנה על הגדר, והם חוששים להעמיד מנוף ולצאת עם פרויקט חדש. אם הם לא חוששים, הבנק המלווה יאותת להם לעשות זאת.

במקביל, מכרזי מחיר למשתכן שבהם מנופפת המדינה - שם קופת האוצר היא זו שמסבסדת את מחיר הקרקע והפיתוח, והקבלנים לא צריכים בדרך כלל לחשוש להיעדר ביקוש - יוצאים לפי שעה בקצב איטי מדי (כ-45 אלף זוכים בהגרלות בתקופה של 3 שנים, מול מעט יותר מ-120 אלף שהוציאו תעודת זכאות במשרד השיכון), ולא מעט מכרזים (37% בשנת 2017) חוזרים למדינה לאחר שלא קיבלו אפילו הצעה אחת מקבלן. מעבר לכך, ברור שסבסוד למחוסרי דירות זהו כמובן מהלך לגיטימי, אבל לא מדובר במודל שיכול להתקיים לעולמי עד.

בשורה התחתונה, אם נדל"ן זהו עסק לטווח ארוך (יותר מ-10 שנים עוברות בין שלב התכנון ועד שנמסר המפתח לדירה; וכדי שהפריפריה תמריא צריך יותר מכמה עשרות שכונות חדשות בעפולה או בקרית גת), ברור לגמרי שמה שאנחנו רואים כרגע זה בעיקר את השפעת מהלכי האוצר על הטווח הקצר. לבחירות זה אולי מספיק, אבל עדיין לא למשוואת הביקוש וההיצע שמכריעה את גורלו של שוק הנדל"ן.