בית המשפט העליון: כמה קרוב לים אפשר לבנות

רקע: 

תמ"א 13, תוכנית המתאר הארצית לחופים וימים, אסרה על בנייה ברצועה בת 100 מטר לאורך חופי הים התיכון. התמ"א קבעה כי הרצועה תימדד מ"קו המים העליון", כשהכוונה היא לקו המבחין בין הים ליבשה.

מאחר שהקו המפריד משתנה כתוצאה מגורמי הטבע, כמו עונות השנה, שפל או גאות, בחרו יזמים באופן מסורתי למדוד את הקו האמור במועד הנוח מבחינתם, בשיא השפל, אז מדובר בקו הפרדה שבמרבית הזמן מכוסה מים, ובפועל נותרת רצועת חוף צרה מ-100 מטר במרבית ימות השנה.

מה קרה:

הפורום הישראלי לשמירה על החופים ועמותת אדם טבע ודין עתרו נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת-ים, בעניין בניית מלון סאן בחופה הדרומי של העיר.

בעתירה נטען, בין השאר, כי בית המלון נבנה שלא כדין, בהיותו חורג מתכנית המתאר הארצית לחופים (תמ"א 13), האוסרת על בנייה בתחום של 100 מטרים מ"קו פני המים העליון".

במסגרת העתירה הכריע בית המשפט המחוזי בשאלת פרשנותו של המושג "קו פני המים העליון" שבתמ"א 13. אז נקבע באופן עקרוני כי נקודת הייחוס הראויה היא 0.75 מטר מעל פני הים. למסקנה זו הגיע המחוזי, בין היתר, על סמך היקש שביצע מחוק שמירת הסביבה החופית.

במסגרת פסק הדין הורתה השופטת מיכל אגמון-גונן באוקטובר אשתקד על בטלות היתר הבנייה שניתן למלון, אך השעתה את הכרזת הבטלות לתקופה של 24 חודשים מיום מתן פסק הדין (24.10.17), אלא אם תתקבל החלטת המועצה הארצית לפי תמ"א 13 המאפשרת להתיר בנייה גם בתחום מאת המטרים.

לאור השיהוי הרב שנפל בהגשת העתירה, סבר המחוזי כי אין להורות על הריסה או פגיעה במבנה המרכזי של המלון, אך מצא כי ייתכן שניתן לתת הוראות לגבי השטחים הפתוחים במלון באופן שיפגעו פחות בסביבה החופית. נקבע כי למועצה הארצית נתון שיקול-הדעת להכריע בעניין זה, כי היא רשאית להותיר את ההיתר כפי שהוא, אך ראוי כי תדון בכך שוב.

"קיים חשש כי יינתנו היתרי בנייה נוספים שיפגעו ברצועה שהמחוקק התכוון כי תעמוד לטובת הציבור. מצב דברים זה משרת יזמים וקבלנים שזוכים בנתחים מרצועת החוף של ישראל. משאב ציבורי, משאב טבע סביבתי יקר-ערך זה, נגרע אט-אט עקב כרסום מתמשך".

מה קרה עכשיו: 

בית המשפט העליון הורה על ביטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, כך שהיתר הבנייה יהיה בתוקף.

עתירתם של העותרים הוגשה רק כ-3 שנים לאחר הוצאת היתר הבנייה למלון וכשנתיים לאחר תחילת העבודות בשטח, ושתי הערכאות התייחסו לכך. מלבד נימוק השיהוי הניכר, השופט יצחק עמית מצא בתוצאה הסופית של בית המשפט המחוזי ככזו ה"פוגעת באינטרס ההסתמכות של היזם, שהסתמך על התוכנית המאושרת והיתרי הבנייה".

לדבריו, התוצאה כאמור עומדת בניגוד להוראת סעיף 20 לחוק החופים, הקובע הוראת מעבר לפיה אין בחוק החופים כדי לפגוע בהוראות תוכניות בנייה שקדמו והיו תקפות במועד חקיקתו; וכן בניגוד להוראת סעיף 11 לתוספת השנייה לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי אין בהוראות התוספת כדי לפגוע בתוכנית שהיא בת תוקף ערב המועד הקובע.

קביעה זו של העליון היא בעלת חשיבות רבה לוועדות התכנון (הוועדות המקומיות והמחוזיות). למעשה, היא מסירה את החשש שהיה קיים בסביבתן של אלה, שקביעת המחוזי תשליך גם על כל התוכניות שאושרו מאז כניסתה של תמ"א 13 לתוקף ועד לחקיקת חוק החופים (כלומר בין שנת 1983 לשנת 2004).

בית המשפט מצא לנכון להדגיש בהחלטתו את הצהרת המדינה בשם עו"ד שרון איגר, אשר ציינה כי בתמ"א 1 (המצויה בשלבי הכנה) יובהר באופן חד-משמעי כי "קו המים העליון" (הקו המבחין בין הים ליבשה) יימדד מקו ה-0.75, וכי מכאן ואילך יונחו כל מוסדות התכנון בהתאם.

את הערעור לביהמ"ש העליון הגישו הוועדה המקומית לתו"ב - בת ים ייצגה עוה"ד מירב קנזי-נאמן ממשרד הררי, טויסטר; יזם בית המלון חב' סאן בת ים אל.אל.סי אותם ייצגו עוה"ד עופר שפירא ועו"ד דוד הדר ממשרד שבלת ושות' וכן הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז ת"א, המועצה הארצית לתו"ב ואת הוועדה לשמירה על הסביבה החופית אשר יוצגו ע"י עו"ד שרון איגר.

המשיבות בערעורים היו הפורום הישראלי לשמירת החופים שיוצגו ע"י עוה"ד יותם שלמה ואדם טבע ודין, אותם ייצגו עוה"ד אלי בן ארי ואסף רוזנבלום.