פסק דין "הערת אזהרה": נדחתה בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין

עוד בשורה רעה לרוכשי הדירות החדשות בפרויקט התמ"א שנקלע לקשיים בבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת-גן: בית המשפט העליון דחה ביום שישי האחרון בקשה נוספת לעיכוב ביצוע של פסק דין "הערת האזהרה", שנחשף לראשונה ב"גלובס", כך שדין הערות האזהרה שניתנו להם - להימחק.

במקביל ממשיך הדיון בערעור של רוכשי הדירות נגד ההחלטה שעוררה סערה בשוק הנדל"ן - לביטול הערות האזהרה והסכמי המכר עם הרוכשים. במשרד השיכון טענו בשבועות האחרונים כי במקרה שפסק הדין יהפוך לחלוט, הם ישקלו לבצע תיקונים בחוק המכר, היות שלדעתם ההחלטה מחלישה את בטוחת הערת האזהרה.

כזכור, העבודות למימוש פרויקט תמ"א 38 בבניין נעצרו, לאחר שהחברה היזמית נקלעה לקשיים כלכליים, וכל 10 הדירות החדשות שאמורות היו להתווסף לבניין במסגרת הפרויקט נמכרו לרוכשים שונים. אלא שלפרויקט לא היה בנק מלווה, והרוכשים של הדירות ששילמו סכומים נכבדים במסגרת העסקה, קיבלו הערות אזהרה כבטוחה.

חלק מהרוכשים הגישו בקשת פירוק נגד החברה היזמית, ובית המשפט קיבל את הבקשה ומינה את עו"ד מור נרדיה ממשרד לוי טילר נרדיה בר צבי ברא"ז כמנהל מיוחד לחברה, שבחן אפשרויות שונות להשלמת הפרויקט התקוע.

בדוח שהעביר עו"ד נרדיה לבית המשפט צוין כי מאחר שהפרויקט שבנייתו נעצרה כולל גם ליקויי בנייה, אף יזם לא חפץ להשלים את הפרויקט שכל הדירות בו נמכרו מראש, חלקן במחירים נמוכים ממחירי השוק. על כן ביקש נרדיה לבטל את הסכמי המכר עם הרוכשים, בשל היותם "נכסים מכבידים", ולבטל את הערות האזהרה שניתנו להם.

במאי האחרון קיבלה השופטת איריס לושי-עבודי את הבקשה, בנימוק שנמצא כי ביטול החוזים עם הרוכשים הוא הדרך היחידה לאפשר את השלמת הפרויקט, שהליקויים בו מהווים אף סכנה בטיחותית לסביבה. יחד עם זאת, לושי-עבודי החליטה שלא להכריע בנוגע למעמדם של רוכשי הדירות החדשות כנושים מובטחים, והותירה להם את האפשרות לתבוע תביעות כספיות נפרדות.

התגובות לפסק הדין במסגרתו בוטלו הערות האזהרה היו נסערות, וזאת בשל העובדה שביטול הערות האזהרה הותיר את כספי הרוכשים ללא הגנה. כאמור, באגף חוק המכר במשרד השיכון בוחנים את משמעויות ההחלטה ואת האפשרות לערוך שינויים בחוק על-מנת לשפר את ההגנות על הרוכשים. כמו כן, גם בלשכת עורכי הדין התקבלה החלטה להצטרף להליך כידיד בית משפט, וזאת בשל משמעות ההחלטה על כלל עסקאות הנדל"ן באשר הן.

שניים מרוכשי הדירות החדשות הגישו ערעור על ההחלטה לבית המשפט העליון באמצעות עו"ד מיכה צמיר, במקביל לבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. לפני שבועיים דחה שופט בית המשפט העליון מני מזוז את הבקשה לעיכוב הביצוע, ושני הרוכשים הגישו באחרונה בקשה שנייה לעיכוב ביצוע, בטענה כי מדובר בפסק בדין שסותר חקיקה מפורשת ופסיקות עקביות של בתי המשפט, לרבות העליון, שהכירו בזכויות רוכשים מכוחן של הערות האזהרה כנושים מובטחים, בעוד פסק הדין כפי שהוא שם את כספם בסכנה. כמו כן הם נימקו את בקשתם לעצור את מכירת הזכויות בפרויקט לצד שלישי על-ידי כך שהם ירכשו את הדירות שינם מעוניינים לממן עוד את השלמת הפרויקט, ולטענתם זה יהיה המתווה הקצר ביותר והזול ביותר להשלמת הבנייה.

שופט בית המשפט העליון עופר גרוסקופף דחה את הבקשה השנייה לעכב את הביצוע ולהעניק לשני המערערים זכות לרכוש דירות של רוכשים אחרים, מאחר שמדובר בשינוי במצב הקיים.

"פסק הדין של בית המשפט המחוזי הפקיע מאת המערערים את הבטוחה שבאה להבטיח אותם בדיוק בסיטואציה אליה נקלעו ואליה התכוון המחוקק בה הקבלן נקלע להליך פירוק", אומר עו"ד מיכה צמיר המייצג את המערערים. "משמעות פסיקת בית המשפט המחוזי היא שהערת אזהרה אינה עוד בטוחה מספקת לרוכשי דירות. למסקנה זו יש השלכות דרמטיות לא רק ביחס לרוכשי דירות חדשות מקבלן, אלא גם ביחס לרוכשי דירות בכלל. לדעתנו שגה בית המשפט המחוזי, וערעור תלוי ועומד בבית המשפט העליון".

עו"ד חן בכר ממשרד בכר שבתאי, המייצג בין היתר את אחד הרוכשים החדשים בפרויקט, סבור אף הוא כי "החלטת השופטת הנכבדה איריס לושי-עבודי למחוק את 'הערות האזהרה' ולבטל את הסכמי הרכישה לצורך הגדלת הסיכוי להשלמת הפרויקט, עשויה להיתפס כנכונה בהיבט הפרקטי, אך היא פוגעת בוודאות המשפטית הקיימת מזה שנים רבות בתחום הנדל"ן. ההחלטה אינה עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון, שהעניק להערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים בחוזה, מעמד מעיין-קנייני שמהווה בטוחה (ערבות) לכספי הקונים.

"שמירת המעמד של הערת האזהרה היא כלי חשוב לביצוע עסקאות מכר יעילות בשוק הנדל"ן. ניתן היה להשיג תוצאה רצויה יותר אם בית המשפט היה מעניק לרוכשי הדירות שההסכם עימם בוטל על לא עוול בכפם, לכל הפחות, עדיפות מוחלטת בהשבת כספם במסגרת הליך הפירוק של החברה. כך היה מתאפשר לאותם רוכשים קבלת פיצוי הולם בגין ביטול ההסכמים עימם".