כיצד מתכנן אייל לפידות להחזיר את שיכון ובינוי למסלול

בכל רשימה שמדרגת את החברות המובילות בישראל בתחום המגורים תמצאו את שיכון ובינוי נדל"ן, אבל בשנתיים האחרונות המספרים מזכירים יותר חברה בינונית מאשר קטר של ענף. 2017 נגמרה עם מכירת 463 דירות, ואילו בשנה שעברה מכרה שיכון ובינוי נדל"ן 321 דירות בלבד. באותה שנה, לשם השוואה, מכרה אזורים כ-1,000 דירות, ופרשקובסקי דיווחה על מכירה של יותר מ-1,200 דירות.

ההחלטה של החברה שלא להיכנס לתחום הרותח של מחיר למשתכן הייתה בעלת השפעה מכרעת על המספרים האלה, והשאלה היא לאן הולכת החברה - שהייתה אחד המותגים החזקים בתחום המגורים - מכאן והלאה, בעיקר על רקע ההחלטה האחרונה להאריך את תוכנית מחיר למשתכן בשנה נוספת.

שאלה גדולה יותר היא לאן שטה הספינה הגדולה יותר, החברה האם - שיכון ובינוי .

לדברי גורם המקורב לפעילות ההנהלה, התוכניות של מנכ"לה החדש של החברה, אייל לפידות, מתמקדות יותר בתחום הנדל"ן המניב, מאשר ברצון למכור דירות. "לפידות מסתכל על חברות הנדל"ן המניב, רואה באיזה מכפיל הן נסחרות - גבוה בהרבה מהמכפיל של חברות הנדל"ן למגורים, והוא רוצה להיות כמותן", הוא אומר ומוסיף: "הוא מבין ששוק הנדל"ן למגורים תנודתי יותר, ושקשה למכור דירות היום. לעומת זאת, בנדל"ן מניב, למרות הסחר האלקטרוני המאיים על רווחיות הקניונים, הרווחים מובטחים יותר, שכן נדל"ן מניב זה לא רק קניונים, אלא גם משרדים, והשוק הזה נמצא בהייפ".

אמנם אין לצפות ששיכון ובינוי, באמצעות החברה הבת - שיכון ובינוי נדל"ן, תזנח לחלוטין את תחום המגורים שאיתו היא כה מזוהה, אך נראה כי לא זה יהיה הפוקוס של פעילתה. לחברה קרקעות נרחבות במיקומים אסטרטגיים, ולמעשה אחרי רשות מקרקעי ישראל וקק"ל, שיכון ובינוי היא בעלת הקרקעות השנייה בהיקפה במדינה.

לפידות נכנס ושורת בעלי תפקידים יצאו

אם נחזור לשיכון ובינוי נדל"ן, הרי שזו של סוף 2019 שונה מאוד משיכון ובינוי נדל"ן של ראשית השנה. אחרי 11 שנה, עזב מנכ"ל החברה, תמיר דגן, את התפקיד, לטובת ניהול אלייד נדל"ן, ויש מי שקושרים את עזיבתו לעובדת מינויו של לפידות כמנכ"ל הקבוצה. באופן לא שגרתי, לא מונה לדגן מחליף, וכפי שזה נראה כרגע, גם לא ימונה בזמן הקרוב, אם בכלל, ולפידות הוא שמשמש בפועל כמנכ"ל.

דגן הוא רק אחד מרשימה הולכת ומתארכת של בעלי תפקידים בקבוצה שנפרדו או נמצאים בתהליכי היפרדות מהחברה מאז שלפידות נכנס לתפקיד. הרשימה כוללת את מנהלת משאבי האנוש אפרת יצחקי שכבר עזבה, וגם את מנהל שיכון ובינוי אמריקה אייל כהן שיעזוב בקרוב, ואת הדוברת הוותיקה אלה קונקיס שתסיים את תפקידה בסוף השנה.

זה לא נגמר בבכירים. לפידות סגר את מחלקת הקיימות, בטענה שאת הקיימות ממילא עושות החברות הבנות בעצמן. הוא סגר את מחלקת השיווק בחברה האם, בנימוק שזו כפילות מיותרת לאור העובדה שיש מחלקות שיווק בחברות הבנות. את ביקורת הפנים הוא הוציא למיקור חוץ, וגם יועץ הפנסיה נשלח הביתה.

מהלך נוסף שקידם המנכ"ל הנכנס הוא ויתור על שטחים מיותרים במטה החברה באירפורט סיטי, בטענה כי השטח הקיים גדול בהרבה מהדרוש: 13 אלף מ"ר למצבת כוח אדם של 470 אנשים - מעל הסטנדרט הנהוג כיום במשק. במקביל, הוא גם צמצם משמעותית ריטיינרים לספקים, לוביסטים, עורכי דין ורואי חשבון.

"התפיסה שלו היא שהחברה מנומנמת", אומר גורם בחברה. "הוא טוען שהמתחרים נסחרים בשווי הרבה יותר גבוה, והמניה בתחתית. הוא מציג את זה כך שבכל מקום בחברה שהוא מרים אבן, הוא נחרד: מבחינת רווחיות פרויקטים, מספר עובדים, מספר אנשי הנהלה, מזכירה לכל סמנכ"ל".

גורם בשוק ההון מוסיף בציניות כי "עד עכשיו, מדובר במדריך אייל לפידות קלאסי לניהול. קוסמטיקה מהירה שיכולה לתת אותותיה בטווח המיידי. בדרך הזו הוא מביא לחיסכון בהוצאות, ומעלה את שווי החברה".

ובאמת, עוד לפני שהניד עפעף, והזיז משהו מצד לצד, כבר לעצם הגעתו של לפידות לשיכון ובינוי היה אימפקט חיובי: מאז נודע על כניסתו הצפויה לתפקיד המנכ"ל ועד כה, המניה טיפסה ביותר מ-100% (ראו מסגרת בעמוד הבא), מה שאומר שהשוק מאמין בלפידות.

יו"ר שיכון ובינוי, תמיר כהן, אמר בעניין הזה: "מה שמניע את הקבוצה זה להרוויח הרבה כסף ולהשיג את התשואה הכי טובה שאפשר. כדי לעשות זאת נתי (סיידוף, הבעלים) מבין שצריך להשקיע במנהלים הכי טובים".

לפידות הוא ללא ספק מנכ"ל שיודע להציף ערך לבעלי המניות, והוא גם לא מנסה להסתיר ששווי החברה בבורסה, היא מבחינתו כמעט חזות הכול. בצד זה, הוא ידוע כמי שלא תמיד קל לעבוד איתו, בלשון המעטה. "אחד שלא לוקח שבויים", יאמרו גורמים המכירים אותו.

ואולם, אם נעזוב את כל אלה בצד, נשאלת השאלה אם לפידות, שניהל בעשור האחרון את הפניקס, והעלה את שוויה פי שלושה, ולפני כן ניהל בהצלחה את דלק ישראל, הוא האיש המתאים להקפיץ את שיכון ובינוי, ואם כן, באיזה מחיר.

השאלה אם מעבר לשינויים הקוסמטיים, שיביאו לחיסכון בהוצאות וכבר העלו את שוויה של שיכון ובינוי, ייעשו גם מהלכים המבססים את כוחה של שיכון ובינוי כחברת ביצוע מובילה.

גורמים המכירים את לפידות, אומרים כי גם הוא, בדיוק כמו בעל הבית שלו, סיידוף, רואה בשיכון ובינוי נכס וביזנס, אבל גם חברה ציונית ש"בנתה את המדינה בצורה מעוררת כבוד, בתנאים לא תנאים".

 נתי סיידוף / צילום: איל יצהר, גלובס

שעת המבחן הקרבה של לפידות

כעת מתקרבת שעת המבחן האמיתית שלו - התכנון לטווח הארוך, שחשוב במיוחד בחברה שליבת העסקים שלה - ביצוע, נדל"ן ותשתיות - היא בפרויקטים של שנים ארוכות.

נקודת הבוחן הראשונה שלו נמצאת ממש מעבר לפינה: ביום חמישי הקרוב הוא צפוי לעמוד מול שוק ההון והעיתונות ולהציג את האסטרטגיה שלו לחברה. בינתיים הוא שומר את הקלפים קרוב לחזה, אבל כמה מהמהלכים שלו מרמזים בכל זאת על הבאות.

אחד האיתותים המרכזיים מגיע מזהות האיש שבחר כמשנה למנכ"ל - רועי יקיר, מנהל חטיבת ההשקעות של הפניקס. יקיר, שדבר מינויו נחשף ב"גלובס", צפוי לעמוד בראש קרן שתגייס כסף מהמוסדיים למימון השקעותיה של שיכון ובינוי. המהלך הזה אמור לשנות את כל הפוזיציה של החברה בשוק ההון.

שיכון ובינוי, כך לפי הצפי, לא תהיה עוד לווה של גופים מוסדיים לצורך מימון פרויקטים, אלא שותפה מנהלת בקרן משותפת למימון פרויקטים מניבים. המהלך הזה מתבצע גם כדי להוריד את עלויות המימון של שיכון ובינוי, שנהגה עד היום לגייס חוב בעיקר דרך החברה האם, והוא צפוי להצטרף לשינוי מדיניות נוסף שאותו מכנים במסדרונות שיכון ובינוי תחת שם הקוד "להנפיק כל דבר שזז".

לפידות, כך לפי הערכות, בוחן אפשרות של הנפקת נכסים וחברות בנות, ובהם סולל ובונה עצמה, פרויקטים בתחום האנרגיה המתחדשת וכן נכסים ספציפיים כמו קניון שער הצפון בצפון, קניון עיר ימים, מעונות הסטודנטים ועוד.

אם המהלך הזה אכן יקרה, זה יהיה שינוי כיוון נרחב לחברה שהצעד האחרון המשמעותי שלה בתחום - הנפקת שיכון ובינוי נדל"ן בשלהי 2014 - נגמר בסיבוב פרסה ובתשלום קנס למוסדיים.

צרות באפריקה וחילופי בעלים

שיכון ובינוי, שהוקמה לפני למעלה מ-90 שנה, היא בין החברות המובילות בתחום מיזמי תשתיות ונדל"ן בישראל. תחת החברה האם יש כמה חברות בנות, ובהן לצד שיכון ובינוי נדל"ן גם סולל בונה, הפועלת בתחום התשתיות, וזרועות השקעות ופעילות בחו"ל.

למרות תדמית של חברה סולידית ומסודרת, בשנים האחרונות היא חוותה כמה אירועים משמעותיים שהשפיעו על פעילותה.

אחד הזעזועים הגדולים שפגעו מאוד בחברה היה פתיחת חקירה נגד בכירי החברה, בשנת 2016, בתקופה שבה שרי אריסון הייתה בעלת השליטה בחברה.

כחלק מהחקירה נחשד כי גורמים בחברה הבת SBI שיחדו גורמים במסגרת פעילות החברה באפריקה. בהמשך הודיעו רשות ניירות ערך והמשטרה כי נמצאה תשתית ראייתית להעמדתם לדין, בין השאר, של אריסון, של משה לחמני (המנכ"ל עד לאחרונה, שכיהן כיו"ר החברה בחלק מהתקופה), של המנכ"ל לשעבר עופר קוטלר, של היו"רית שלעבר רוית ברניב, ושל בכירים נוספים בחברה בעבר.

אירוע משמעותי נוסף נרשם לפני כשנה, כשאריסון מכרה את השליטה בחברה לנתי סיידוף, איש עסקים ישראלי המתגורר בלוס אנג'לס, שניסה לפני כן ללא הצלחה לרכוש בישראל כמה חברות - בהן כלכלית ירושלים, בזק ואפריקה ישראל.

החקירה שיחקה לידיו של הרוכש, סיידוף, שרכש את החזקותיה של אריסון בחברה (47%), תמורת 1.1 מיליארד שקל - הנחה של כ-14% ממחיר השוק באותה עת. באפריל האחרון אישר דירקטוריון שיכון ובינוי את מינויו של לפידות כמנכ"ל.

לפידות נהנה מהעובדה ששיכון ובינוי אינה כפופה למגבלות שכר הבכירים בתאגידים פיננסיים, שכן אינה בנק ואינה חברת ביטוח. בתפקידו הקודם כמנכ"ל הפניקס, שכרו הוגבל, וזה מסביר גם את התמריץ של לפידות לעבור מניהול חברה גדולה במשק לחברה גדולה פחות, לפחות במושגי שווי שוק בעת המינוי.

ואכן, התמריץ גדול: לפידות נהנה בשיכון ובינוי מחבילת תגמול עצומה בהיקף של כ-100 מיליון שקל לחמש שנים. אך לא רק: לפידות בגרסת 2019 הוא לא רק מנהל שכיר: כחלק מחבילת התגמול שלו יש לו אופציה ל-5% ממניות שיכון ובינוי, ובמקביל הוא רכש, באמצעות הלוואה, גם 5% ממניות כלל ביטוח, עניין לא ממש שגרתי כשלעצמו עבור מנכ"ל בחברה אחרת ועוד אחת שנמצאת בשינוי משמעותי.  

לפידות קיבל חברה במצב בעייתי עם פוטנציאל גדול / קובי ישעיהו

אייל לפידות נכנס לתפקיד מנכ"ל שיכון ובינוי בחודש יוני השנה וקיבל חברה שמצבה הפיננסי והעסקי טעון שיפור.

בשנים האחרונות עברה החברה טלטלות רבות, שהגדולה שבהן הייתה פרשת תשלומי השוחד לכאורה על ידי בכירים בחברה לאישי ציבור במדינות באפריקה.

פרשה זו, לצד האטה ממשית בכלכלת ניגריה וגם בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, פגעו בתוצאות החברה בשנים 2017-2018. עם זאת, בשיכון ובינוי ביצעו כמה עסקאות גדולות למכירת נכסים, מהלכים שהביאו להעשרת קופת החברה במזומנים.

כך למשל, את שנת 2018 סגרה החברה עם קפיצה של 114% ברווח הנקי לעומת 2017, לרמה של כ-495 מיליון שקל. זאת, בעקבות רווח הון של כ-336 מיליון שקל, כתוצאה מהשלמת העסקה שבמסגרתה מכרה שיכון ובינוי 45% מההחזקות בפרויקט מנהרות הכרמל ו-40% מההחזקות בפרויקט שיקום, תפעול ואחזקת כבישים בצפון לקבוצה של משקיעים מוסדיים ב-588 מיליון שקל.

בסוף יוני היו לחברה נכסים שוטפים בהיקף של כ-9.2 מיליארד שקל, מתוכם מזומנים בהיקף של כ-2.4 מיליארד שקל ועוד פיקדונות בבנקים בהיקף של כ-770 מיליון שקל.

לחברה ארבע סדרות אג"ח בהיקף כולל של כארבעה מיליארד שקל. ההון העצמי שלה מסתכם בכ-3.1 מיליארד שקל מתוך מאזן בהיקף של כ-16.7 מיליארד שקל.

גורם בשוק ההון אמר ל"גלובס" כי "המצב של שיכון ובינוי הוא לא טוב אבל יש לה פוטנציאל גדול שכן היא מחזיקה בהרבה מאוד נכסים איכותיים שהיא יכולה להשביח, ובמידת הצורך לממש חלק קטן, ועל ידי כך לשפר את מצבה. עם זאת, לפידות משנה גישה ומעכשיו והלאה מתרכז בשמירה והשבחת הנכסים ולא במכירת נכסים. בנוסף, יש לחברה עוד לאן להתייעל בכדי לצמצם עלויות והוא יודע לעשות את זה טוב מאוד".

את המחצית הראשונה של 2019 סיימה שיכון ובינוי עם הכנסות של כ-3.1 מיליארד שקל, שיפור של 13% לעומת המחצית המקבילה אשתקד. זאת, על רקע עלייה בהכנסות מפעילות קבלנות תשתיות ובנייה בחו"ל, וממכירת דירות במזרח אירופה בעקבות אכלוס של פרויקטי מגורים שבנתה הקבוצה שם.

במכירת דירות מגורים בארץ החברה רשמה ירידה, מ-463 דירות שנמכרו ב-2017 ל-321 דירות ב-2018, אבל בכך אינה חריגה בהשוואה לחברות אחרות שבחרו שלא להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן.

מה ש"סידר" לשיכון ובינוי את השורה התחתונה במחצית השנה - רווח נקי של 465 מיליון שקל, קפיצה של 150% לעומת התקופה המקבילה בשנה שלפני - הוא השלמת עסקת ענק בסוף הרבעון הראשון, למכירת 30% ממניות חברת ADO גרופ, הפועלת בשוק הדיור בברלין, גרמניה, בכ-720 מיליון שקל. העסקה הניבה לשיכון ובינוי רווח הון של 481 מיליון שקל, ולאחריה היא נותרה עם 7.5% ממניות ADO.

שווי השוק של החברה הגיע לאחרונה לכ-6 מיליארד שקל לאחר זינוק של 140% במניה מתחילת השנה, שאת רובו הגדול ביצעה החברה בחצי השנה האחרונה מאז נחשף דבר מינויו של לפידות בסוף חודש מרץ.