במקום שיהרוס את השטחים הפתוחים, תנו לותמ"ל לנהל את ההתחדשות העירונית

בשעה טובה נכנס שר שיכון חדש ויחד עם שר הפנים אמורים השניים ליטול לעצמם את המושכות של שוק הנדל"ן בחזרה לאחר הקדנציה שבה "ארגז הכלים" הכולל של הנדלן רוכז אצל משה כחלון בהיותו שר האוצר.

כזכור בשנת 2015 הצביע מבקר המדינה על הבעייתיות בפיזור הסמכויות בתחום הדיור בין משרדים שונים, דבר שהעיק על השוק ואחראי במידה רבה למשבר הדיור ולזינוק של יותר מפי 2 במחירי הדירות מאז 2008. משה כחלון ביקש לנצל את עוצמתו הפוליטית ואסף אליו את השליטה ברשויות התכנון ורשות מקרקעי ישראל, כאשר תכנית הדגל שלו הייתה הגדלת היצע הדיור ו"מחיר למשתכן" במטרה לתת מענה הן לאפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה והן לצמצם את הפער בין הביקוש להיצע. כך, בשנים האחרונות מרבית המכרזים שפורסמו היו של מחיר למשתכן, אלא שלא כולם הצליחו ורבים מאלה שרמ"י הצליחה לשווק, נתקלו בקשיים רבים.

כחלון גם הקים את הועדה לתכנון מתחמים מועדפים שנועדה לקצר את הליכי התכנון ואת משך הזמן שעובר בין התכנון לשיווק בפועל ולבניה, אלא שעל פי דוח המסכם את פעילותו עולה כי מתוך 226 אלף דירות על הנייר - רק 13% שווקו למרות שההליך הסטטוטורי קוצר משמעותית, כלל לא ברור שהוועדה "המיוחדת" הצליחה לקצר לוחות זמנים בתכנון.

במסגרת ההסכמים הקואליציוניים סוכם כי פעילותו של הותמ"ל תוארך כאשר במסגרת הסדרת פעילות הותמ"ל יושם דגש על האיזון בתכנון המואץ לדיור עם היבטים מוניציפליים והיערכות הרשויות המקומיות לקליטה ומתן שירות לתושבים בתהליכי גידול מואץ.

לטעמנו, הותמ"ל נולדה בחטא; בבסיס קיומה היתה כוונה לפגוע בשטחים הפתוחים והחקלאיים על חשבון כלל הציבור ובעיקר על חשבון המושבים, הקיבוצים והקומץ החקלאים שנותר בארצנו. המשך הוראת השעה היא בבחינת הוספת פשע על חטאי העבר. ראוי היה לבטל את הותמ"ל ולעצור את דריסתן של הקרקעות חקלאיות על מנת להשאיר "פינות זיכרון" לריח הפרדסים שבשרון ולשדות התותים של רמת השרון.

בשנת 2019 החלה הותמ"ל לתכנן גם מתחמי פינוי-בינוי, מדובר בצורך הרבה יותר חשוב מבחינה עירונית ובטיחותית. לאור העובדה שבמושכות שוק הדיור אוחזים כעת שני שרים חרדיים מצופה כי אלה ימשיכו את המגמה של השנה שעברה ודווקא הם, שמבינים את חשיבותה של עירוניות והם בעלי אוריינטציה חברתית יבינו כי הפוטנציאל להצלחת הותמ"ל בתחום ההתחדשות העירונית הוא גדול בהרבה מזה של תכנון על חשבון שטחים חקלאיים פתוחים. במקביל יש לשקול את ביטול הכוונה 'להרוג' את תמ"א 38. נהפוך הוא, יש להגדיל את התמריצים הניתנים בתמ"א 38/2 על מנת לאפשר עיבויי זכויות הבניה גם בערי הפריפריה.

הניסיון הוכיח שאין די בתכנון בשטחים פתוחים כדי לפתור את בעיית הדיור והוזלת מחירי הדירות באזור המרכז. בעיית הדיור יכולה למצוא פתרונה בהגדלת התמריצים "בהתחדשות עירונית". כך למשל תיקון תמ"א 38/2 בהגדלה דרמטית של זכויות הבניה לגובה בכל בניין שייהרס תוך הקטנת הרוב הדרוש של בעלי הדירות לשם חתימת חוזה עם קבלנים, תביא להתחדשות עירונית ותשרת מספר מטרות: שדרוג שכונות נכשלות, שיפור המצב הסוציו-אקונומי של בעלי הדירות בשכונות, קידום ויצירת דירות נוספות חדשות בהיקף רחב שיביאו להוזלת מחירים בהגדלת ההיצע.

מנגד, במקום בו מעוניינים בשינויי יעוד קרקע חקלאית, יש לתת פיצויי ריאלי לבעלי הזכויות בקרקע - חקלאים, בעלי נחלות במושבים, מושבים וקיבוצים. לדעתנו, פיצויי בשיעור 10% מהשווי לאחר שינויי היעוד - הגיוני וייתן תמריץ חיובי שיקדם את ההשבה. יוזכר כי בית המשפט העליון "בפרשת הקשת המזרחית" קבע שהחלטת מועצת מקרקעי ישראל המקנה 27% משווי הקרקע בכסף או בדירות לחוכרים חקלאיים אינה סבירה, אולם בית המשפט לא קבע כי אין לתת פיצויי ריאלי.

הפיצוי הנמוך הניתן היום יוצר התנגדויות אין סופיות מחוכרי הקרקעות המביאות להימשכות ההליכים התכנוניים "ללא קץ". לדוגמה: מתן פיצויי בסך 50,000 שקל לדונם לבעלי זכויות חכירה בכפר אז"ר בגין השבת הקרקע למדינה על מנת שתשווק את הקרקע לבנייה רוויה במחיר העולה על פי 1,000 מהמחיר הניתן לבעל הזכויות, אינה הגיונית עסקית וכלכלית ורחוקה מלהקנות צדק עם מי שהכשירו קרקעות טרשים בשנות ה-20 וה-30 של המאה הקודמת, החזיקו ושמרו בגופם ועל חשבונם על הקרקע במשך קרוב ל-100 שנות התיישבות. נראה כי מתן פיצויי בשיעור 10% משווי הקרקע לאחר שינוי יעודה יעמוד במבחן בג"ץ.  

הכותב הוא עו"ד, עוסק בדיני אגודות שיתופיות, בדיני מקרקעין ובתביעות מול רשות מקרקעי ישראל