עתיד שוק המשרדים: האם הגיע הזמן לצאת מתל אביב?

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע נפרסם ב"גלובס" סדרת כתבות שתבדוק חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. בכל יום נשוחח עם שלושה מומחים שינתחו את מצבו של הענף וינסו להעריך מה הממשלה צריכה לעשות בתקופה זו. והיום, בכתבה הראשונה בסדרה, התחום שניצב בפני השינוי הדרמטי מכולם בעקבות המעבר לעבודה מהבית - תחום המשרדים.

"לרכבת הקלה ולמטרו תהיה תרומה משמעותית גם בהיבט החברתי"

ליאת שוחט, ראשת עיריית אור יהודה

1. לתמרץ חברות לעזוב ערים גדולות

המציאות הכלכלית שכפתה עלינו הקורונה היא הזדמנות לשינוי מפת התעסוקה המקומית ולפיזור אזורי התעסוקה בכלל רחבי הארץ.

כיום עיקר התעסוקה מרוכזת בתל אביב, דבר שמשפיע על המחירים הגבוהים, על הפקקים ועל יוקר המחיה. במקביל נבנים עשרות מיליוני מטרים רבועים של תעסוקה ומסחר ברחבי הארץ ועידוד המעבר אליהם יאפשר לעסקים רבים להמשיך להתקיים עם עלויות שכירות נמוכות ועם ארנונה מופחתת ובמקביל תחזק עסקים קטנים נוספים שיתקיימו סביבן.

אולם לשם כך המדינה נדרשת לתמרץ את העסקים שייצאו מלב מטרופולין תל אביב ולהעתיק מבני ציבור שהם מחוללי תעסוקה לכל אותם אזורים. היא תרוויח מכך לא רק התאוששות מהירה של המשק, אלא גם תחסוך מיליארדי שקלים שגובים הפקקים בגוש דן.

חסכון נוסף יגיע מכיוונן של הרשויות המקומיות כמו אור יהודה, שמקימה בימים אלו את מתחם העסקים והבילוי OPARK, וכן יתר הרשויות שמחזיקות שטחי מסחר בשטחן, שתלותן במענקי איזון תפחת משמעותית.

2. האצת פרויקט הרכבת הקלה והמטרו

העתיד נמצא בתשתיות. את זה קבעו גם כלכלני ה-OECD, שהכריזו על ההשקעה בתשתיות כמנוע צמיחה מרכזי בתקופה שאחרי הקורונה. הדבר נכון עוד קודם למשבר שפוקד אותנו, אבל הצורך בהאצת הפרויקטים מתחדד כיום שבעתיים.

מלבד מקומות התעסוקה שיספקו לעשרות אלפי משפחות בישראל, המטרו והרכבת הקלה יחברו מרכזי תעסוקה רבים לאזורי מגורים ויפריחו את שוק המשרדים. גם בהיבט החברתי תהיה להם תרומה משמעותית - הם יעודדו השתתפות של אוכלוסיות גדולות יותר בשוק התעסוקה, יסייעו לעסקים הקטנים והבינוניים ויצמצמו פערים בין מרכז לפריפריה.

3. סבסוד ארנונה לעסקים

הארנונה מהווה את אחת ההוצאות הכבדות איתן מתמודדים בעלי העסקים. רשויות רבות שמבקשות להקל על העסקים בשטחן כבולות או לא יכולות לעשות דבר בנושא, שמצוי בידי משרד הפנים. סבסוד הוצאות הארנונה או לחילופין - שיפוי הרשויות שמפחיתות את הארנונה לעסקים בשטחן, יכולה להוות חמצן עבור עסקים קטנים ובינוניים במציאות הכלכלית שאנו מצויים בה.

עבור הממשלה מדובר בהוצאה של מאות מיליוני שקלים, אולם בראיה עתידית רחבה - המשק ירוויח מזה מיליארדים ויאפשר למאות אלפי עסקים לצלוח את המשבר הנוכחי עם ראש מעל המים.

"הקלה במיסוי משרדים תגרום להחזרת עובדים לעבודה"

נחשון קיויתי, בעלי קבוצת בסר

 נחשון קיויתי / צילום: תמר מצפי, גלובס

1. להכין תשתיות לעירוב שימושים 

המרת שטחי משרדים למגורים היא לא ראלית. צריך קודם להתאים את הסביבה ולהתאים את הפרויקט כולו לעירוב השימושים לפני שיוצאים עם דבר כזה לדרך. הצעת האוצר להמרת מבני משרדים למגורים בשיעור של 35% או 50% (שתי גרסאות כבר פורסמו - א.ח) היא ריקה מתוכן.

אם רכשת קרקע במחיר מסוים ואתה בתהליך תכנון מתקדם, אתה לא תעצור פתאום ותתחיל לשנות את כל התכנון. לא פגשתי דוגמא של יזם שעשה או הולך לעשות את זה. לקחת חלק מפרויקט משרדים ולהמיר למגורים? זה אפשרי רק אם זה מתוכנן מראש. אני אישית לא מאמין בבניין אחד או מגדל שיציע שילוב של משרדים ומגורים.

כבר אמרתי בעבר, זה שילוב מנצח בערים בחו"ל, בארץ זה עדיין לא הוכיח עצמו. הממשלה צריכה קודם לדאוג לתחבורה מוצלחת, תקני חניה רלוונטיים, תחבורה ציבורית עובדת ולהתאים את כל המתחם או הסביבה לאפשרות של עירוב שימושים. רק אז יהיה אפשר לדבר על זה.

2. הטבות מיסוי לענף המשרדים

כמו שהממשלה קיבלה החלטות לגבי סיוע לעצמאים ובעלי עסקים ולחברות, ואזרחים ועובדים ושכירים, אני חושב שגם בתחום המשרדים והנדל"ן המניב זה נדרש. בבנייני משרדים קיימים, איפה שעברו לעבוד מהבית, שיקלו במסים כמו ארנונה. ההקלה הזו במסים תביא למצב שמי ששכר משרדים יישאר במשרדים ויחזיר את העובדים בסופו של יום אחרי הקורונה.
הטבות מיסוי על משרדים שהיו ריקים או שרוב העובדים בהם עובדים מהבית זה מתבקש, גם ארנונה ואפילו חשמל. תעזרו לחברות להחזיר את העובדים אחר כך חזרה למשרדים, כי אם ההוצאות בתקופת הביניים יהיו גבוהות יהיה מי שיחליט אולי לעזוב. אם עסקים יעזבו משרדים - הפגיעה בכלכלה תהיה גדולה הרבה יותר. הממשלה צריכה לפצות את העיריות בהתאם.

3. להוציא את המשרדים מבנייני מגורים

כבר שנים שמדברים על המשרדים בבנייני המגורים בערים. יש אישור לשימוש חורג וזה ממשיך לעבוד. בתל אביב רואים את זה המון, וגם כשהעירייה ניסתה לפעול נגד, זה לא עבד. הגיע הזמן שתהיה חקיקה קטגורית וקשוחה שתגיד שהמשרדים הללו, כמו קליניקות של רופאים למשל, יעברו לבנייני משרדים. זה הזמן לעשות את זה. לשחרר עוד מגורים במרכז העיר מצד אחד, ולמלא את השטחים של המשרדים במגדלי התעסוקה מצד שני. הממשלה צריכה לקבל החלטה - אין יותר תעסוקה בבנייני מגורים.

"בעולם מבינים שאזורי תעסוקה צריכים להיות חלק אורגני מהעיר"

יעל ביגון חן, מנכ"לית המועצה הישראלית לבניה ירוקה

 יעל ביגון חן / צילום: תמונה פרטית

1. להיזהר מ"תסמונת הבניין החולה"

בשנים האחרונות עלתה המודעות בעולם לתופעה רחבה שנקראת "תסמונת הבניין החולה". תסמונת זו מתארת מצבים בהם אנשים ששוכנים במבנים חווים השפעות בריאותיות שליליות, כתוצאה מתנאים לקויים בתוך המבנה. אלה יכולים להיות אוורור לקוי והיעדר אוויר צח, נוכחות של אדי תרכובות אורגניות נדיפות ומזהמי אויר אחרים, היעדר אור טבעי, היעדר תחושת זמן ועוד.

תסמונת הבניין החולה במבני משרדים חמורה במיוחד בישראל. לפי נתוני המוסד לבטיחות וגיהות, ב-30% מבנייני המשרדים החדשים בישראל מתלוננים העובדים על תסמיני הבניין החולה. אבל תופעה זו אינה מחויבת המציאות וניתן למנוע אותה. הבנייה הירוקה, ששמה דגש על היבטים שונים כגון תכנון נכון של המבנה, הקפדה על החלפות אוויר, שימוש בחומרים בריאים יותר שפליטת הרעלים שלהם נמוכה, חומרים שאינם פולטים קרינה, אוורור נאות של המבנה, הגברת התאורה הטבעית במבנה, בידוד תרמי ואקוסטי, התקנה של פתרונות חכמים ועוד, מספקת מענה מקיף ורחב לתופעה.

2. לבנות שטחים ירוקים ליד משרדים

שמירה על בריאות העובדים ורווחתם לא צריכה להיעצר בדאגה לתכנון הבניין, אלא גם למרחב סביבו. על בניין המשרדים להיות נגיש ולאפשר הגעה אליו ברכיבה על אופניים או ברגל, לשם עידוד הספורט ושמירה על אורח חיים בריא. לכן, בעולם כבר מבינים שאזורי תעסוקה צריכים להיות חלק אורגני מהעיר בעירוב שימושים חכם.

מרחב הפעילות צריך להכיל שטחים ירוקים ומקומות רגיעה באוויר הפתוח, כמו מרפסות, בתי קפה ומתחמים שמאפשרים אינטראקציה חופשית עם אחרים. כך גם נגישות לגרמי מדרגות על מנת לעודד פעילות פיזית ועוד. כל אלה כדי להבטיח את הבריאות הנפשית ורווחת העובדים ולא רק הבריאות הפיזית.

3. לספק לעובדים מרחב בריא

רוב הפתרונות שצוינו לעיל מגולמים בתקן הישראלי לבנייה ירוקה. לפני פרוץ מגפת הקורונה, עברה במועצה הארצית החלטה תקדימית לחייב את התקן הירוק לכל המבנים בישראל, לרבות בנייני משרדים, אך מאז, ההחלטה ממתינה לשר הפנים אריה דרעי שאינו ממהר לאשרה.

לנו נותר לקוות כי ההבנה שצמחה במגפת הקורונה כי למרחב המגורים והעבודה שלנו השפעה מכרעת על בריאותנו, תזרז את החלת התקן הירוק ותבטיח כי גם ביום שאחרי הקורונה, העובדים והשוהים במבנים יזכו לבריאות ורווחה במרחב עבודה בריא וחסכוני.