"ברגע שהבנו איך אלדד פרי עובד התרחקנו ממנו; הפרשה עושה עוול לתחום קבוצות הרכישה"

קריסתה של קבוצת חברות הנדל"ן של אלדד פרי לא יורדת מהכותרות כבר כמה שבועות, עם גילויים חדשים הנחשפים מדי כמה ימים אודות אופן התנהלותה, בין השאר, מול גופי המימון החוץ-בנקאיים שמימנו את פעילותה, קרן אקספו וחברת בונוס - מנושיו המרכזיים של פרי.

מי שחסכה לעצמה נזקים פוטנציאליים בכך שנמנעה מלעבוד עם פרי היא חברת ברקת, מחברות המימון החוץ-בנקאי הבולטות בשוק הנדל"ן המקומי. את ברקת ייסדו צמד השותפים רוני בירם וגיל דויטש, לשעבר בעלי השליטה בבית ההשקעות אקסלנס, יחד עם מנכ"ל החברה, עדי גזית (המחזיק ב-50% ממניות ברקת). לזה האחרון יש ביקורת חריפה על התנהלותו של פרי.

"פרי הגיע אלינו בעבר, והייתה סיבה שלא התקדמנו לשיתוף פעולה אתו - התנהלות לא תקינה לכאורה מול חברי קבוצת הרכישה", אומר גזית בראיון ל"גלובס". "ממה שעולה בפרסומים בתקשורת, פרי השתמש לכאורה בכספי ההון העצמי של חברי הקבוצה, שנועד לממן את חלקם ברכישת הדירה, לטובת חלקים בפרויקט שבבעלותו הפרטית. זאת, במקום שיביא הון עצמי על חלקו רכישה כדי להימנע מסבסוד צולב בין חברים בקבוצה שאין ערבות הדדית ביניהם, כמקובל בעולם הקבוצות".

בעניין היכרותה של ברקת עם פרי, מספר גזית: "נפגשנו אתו כבר לפני כמה שנים, כשהוא ביקש מאתנו הלוואת גישור עבור חלקו לצורך השלמת רכישת קרקע על ידי קבוצת רכישה, שלא שווקה במלואה. זאת, לכאורה, תוך שימוש בכספי ההון העצמי של חברי הקבוצה עבור היחידות שלו. באותו רגע נפרדו דרכינו".

לדברי גזית, "בשנים האחרונות פרי רצה לעבוד אתנו בעוד כמה עסקאות, שהיו לאו דווקא רעות, אבל ברגע שהבנו איך הוא עובד, התרחקנו ממנו. ברקת מקפידה לעבוד בצורה שמרנית, ותמיד אנחנו מסתכלים גם על הלווה ולא רק על הבטוחות שהוא מציע".

אם כך, לא הופתעתם מהפרסומים האחרונים בעניין פרי?
"אם אכן מה שמתפרסם נכון, זה מעלה תמונה שלפיה, לכאורה, פרי ניסה לנצל את ההדיוטות שהגיעו כחברי קבוצת רכישה תמימים לרכוש יחידת דיור בפרויקט שהוא שיווק להם. כמו בכל תחום, יש תמיד את מי שחוצה את הגבול - וחבל, כי פרשת פרי מייצרת עננה ועושה עוול לתחום קבוצות הרכישה כולו".

עם זאת, מדגיש גזית, "קבוצות רכישה הן ליבת הפעילות שלנו, ואנחנו לא מתרחקים ממנו וממשיכים להתמקד בנישה הזו".

לכמה פרויקטים ברקת מעניקה כיום מימון?
"ברקת חשופה ל-25 פרויקטים - רובם המוחלט של קבוצות רכישה, בהיקף של קרוב ל-2 מיליארד שקל. כל הפרויקטים הם למגורים, והחלק המסחרי היחידי הוא בקומות קרקע של פרויקטים למגורים".

תיק האשראי מוערך ב-800 מיליון שקל

ברקת נוסדה ב-2015 על ידי בירם ודויטש, צמד מייסדי בית ההשקעות אקסלנס, שבשנים האחרונות פועלים יחד בתחומים מגוונים של תשתיות, נדל"ן בישראל ובחו"ל, אנרגיה מתחדשת, מימון וקרנות השקעה. החברה נחשבת לאחת מהמלוות הבולטות בענף המימון החוץ-בנקאי בתחום הנדל"ן, ומתמחה, בין השאר, בליווי בנייה לפרויקטים והלוואות גישור, הן ליזמים והן לקבוצות רכישה. ככל הידוע, תיק האשראי של ברקת הסתכם בכ-800 מיליון שקל בסוף 2019.

עם הפרויקטים הבולטים שלהם העניקה החברה אשראי בשנתיים האחרונות, כל אחד בהיקף של כמה עשרות מיליוני שקלים, נמנים קבוצות רכישה למגורים בתל אביב ובגבעת זאב, פרויקט דיור מוגן ואשראי לרכישת קרקע בירושלים, וכן פרויקט התחדשות עירונית בחולון. 

עוד ביצעה ברקת "כניסה אסטרטגית" לשותפות עם חברת כלל ביטוח במתן אשראי בהיקף של כ-130 מיליון שקל לקבוצת רכישה בבת ים, והפרויקט שסייע לה לרשום קפיצת מדרגה משמעותית בפעילותה מהחודשים האחרונים - העמדת מימון לפרויקט מגורי היוקרה שייבנה בכיכר המדינה בתל אביב. במסגרת זו סיכמה ברקת על מימון בהיקף עצום של כ-1.8 מיליארד שקל, גם זאת יחד עם כלל ביטוח, שיממן על פי ההערכות, כ-50% מתקציב הפרויקט בכיכר המדינה, המוערך ב-3.5-3.8 מיליארד שקל. בפרויקט זה צפויים לקום שלושה מגדלי מגורים, שיכללו כ-450 דירות, לצד פארק ואגם מלאכותי.

מה התוכניות לשנים הבאות?
"בשנתיים האחרונות ביצענו צעדים שמטרתם לקרב אותנו להתחרות במערכת הבנקאית, ואחד מהם הוא יצירת קשר עם גופים מוסדיים, כמו כלל ביטוח וחברות ביטוח נוספות - משם עיקר הכסף של ברקת מגיע כיום. שיתוף פעולה זה מאפשר לנו להיכנס לעסקאות גדולות יותר, כמו הפרויקט בכיכר המדינה, וגם מאפשר לנו להוריד מחירים ולהתקרב למחירי הבנק.

"אנחנו רוצים להפוך להיות בנק פרטי בישראל בתחום הנדל"ן, על כל המשתמע מכך. מעבר לשירות ולזמינות, בסוף המחיר מדבר - ואם בעבר, למשל, לעסקת סומייל בתל אביב עם האחים חג'ג' הענקנו הלוואת גישור בכ-8% ריבית, לפרויקט כיכר המדינה נעמיד את האשראי בכ-5%, צמוד למדד".

גזית מוסיף כי "הריביות שאנחנו לוקחים בעסקאות שלנו עומדות על 6%-6.5% בממוצע, כשבעסקת כיכר המדינה הריבית הייתה פחות מכך - ומנגד, יש לנו גם עסקאות עם ריבית של יותר מ-7%".

"עברנו לעבוד מול משקיעים מוסדיים"

כחלק מצעדי ההתפתחות שלה, ברקת מתכננת בשנה הקרובה להגיע לבורסת תל אביב ולגייס מאות מיליוני שקלים בהנפקות של מניות ואיגרות חוב. בעניין זה אומר גזית: "התחלנו את הפעילות מול משקיעים פרטיים, ובשנתיים האחרונות עברנו לעבוד מול מוסדיים. הנפקה תהיה הצעד הבא שלנו מבחינת מקורות אשראי. אנחנו מבינים שמבחינת מקורות, שוק ההון יכול להיות לנו לעזר".

ככל הידוע, מהלך ההנפקה נמצא עדיין בשלבים ראשוניים של בדיקות משפטיות, ובהתאם, גזית מציין כי עוד מוקדם לדבר על שוויים שלפיהם ברקת תבצע את המהלך.

מי שעשויה להגיע לבורסה המקומית עוד לפני ברקת היא חברת המימון לנדל"ן המתחרה מניף, שבה מחזיק איש העסקים מאיר שמיר באמצעות חברת מבטח שמיר. ככל הידוע, מעוניינת מניף לנצל את גל ההנפקות הנמשך בבורסה זה כמה חודשים כדי לגייס הון, כשעל פי פרסומים, שווייה בהנפקה הוערך בחצי מיליארד שקל.

לדברי גזית, "מבחינת תיק האשראי שלנו, אנחנו יותר מפי ארבעה מזה שיש למניף, וכשנלך על הנפקה, היא תתבצע עם הפרויקט האדיר של כיכר המדינה, עם חוב בטוח לחמש השנים הקרובות".

איך משבר הקורונה משפיע על הפעילות בתחום הנדל"ן?
"בתחום המגורים אין פגיעה, ואני גם חושב שלא תהיה כל פגיעה. הקורונה לימדה את כולנו מה הצרכים הבסיסיים האנושיים שלנו, ומגורים הם צורך של אנשים. לגבי שוק המשרדים, שלפני כמה חודשים כולם חשבו שהוא עשוי להתמוטט, כעת, עם הסגר השני, אני רואה את הדברים אחרת. אני חושב שאולי ייקח לשוק המשרדים זמן להתאושש, אבל בסופו של דבר, אנשים צריכים ורוצים לצאת מהבית, ולכן לא נראה לי שהוא 'יחטוף' כפי שרבים חוששים.

"בסך הכל בסגר הרשויות דאגו שהפרויקטים בהקמה בתחום הנדל"ן לא ייפגעו, למעט חודש מרץ - אז לא הכניסו פועלים מהרשות. בסך הכל, השוק התנהל כרגיל". עם זאת, מוסיף גזית, "המצב הפוליטי פה כל כך בעייתי, וזה גורם לכך שאנחנו תקועים, משום שאין מכרזים כבר חצי שנה - וזה פוגע בעסקאות חדשות, הכל זז לאט יותר, הביורוקרטיה והרגולציה ברשויות, קבלת היתרים ועוד".

לדבריו, "מצד הרוכשים, הבנקים מאפשרים דחיית משכנתאות כרגע, ואנחנו עוד לא מרגישים את זה, בין אם זה קבוצות רכישה ובין אם יזמים, אבל זה יקשה על הרוכשים בהמשך, ובטוח יהיו אנשים שיהיה להם קשה להחזיר את החוב".

גזית מעריך כי "את ההזדמנויות העיקריות מהקורונה אנחנו עוד לא רואים, אבל הן יגיעו באמצע השנה הבאה בכל הסגמנטים בנדל"ן, בעקבות פשיטות רגל של חברות, בעיקר במסחר ובמשרדים, אחרי שכיום יש בעלי נכסים רבים שבקושי מניבים להם".

מה לגבי השפעת הקורונה על שוק האשראי החוץ-בנקאי?
"כשהשוק מאט, הכל מאט, וגם שוק האשראי החוץ בנקאי. אבל זה יצר לנו יתרון והגביר את התחרות שלנו מול הבנקים, גם בסגר הראשון וגם עכשיו, כי הם פועלים מאוד בזהירות - מה שעזר לנו לצמצם פערים. זה דומה למצב שבו אונייה ענקית נתקעת ולוקח לה יותר זמן להשתחרר, ואילו לסירת מרוץ קטנה יש יותר יכולת להשתחל ולהתקרב לאונייה".

עוד אומר גזית בעניין, כי "גם חברות האשראי החוץ בנקאיות הציבוריות חטפו, ואפשר לראות שבטווח הקצר הן נפגעות. הן לא מתחרות ישירות שלנו, אבל ככלל, נראה שהן ייצאו נשכרות מהמצב".

וההסכמים שנחתמו באחרונה עם איחוד האמירויות, ישפיעו לדעתך על תחום הנדל"ן בישראל?
"תל אביב היא לא לונדון או ניו יורק, אבל אני חושב שנראה כסף ממדינות המפרץ נכנס לשוק הנדל"ן שלנו, גם לתחום המגורים בתל אביב. יש שם כסף בלי גבול, ואני חושב שהם מעריכים אותנו בהרבה מאוד פרמטרים יותר ממה שאנחנו חושבים". 

עדי גזית

גיל: 37 ● מצב משפחתי: נשוי + 3 ● מגורים: הוד השרון ● השכלה: תואר ראשון (BA) במינהל עסקים ומימון מהקריה האקדמית אונו ● תפקיד קודם: סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת סאנפלאואר

ברקת

שנת הקמה: 2015 ● בעלי השליטה: עדי גזית, רוני בירם וגיל דויטש ● מנכ"ל: עדי גזית ● מספר עובדים: כ-15 ● מיקום: מגדל "השחר" בגבעתיים ● פרויקטים קיימים: כ-25 פרויקטים ● היקף האשראי שהעמידה מאז הקמתה: כ-1.5 מיליארד שקל