שיקול מס בהשקעות נדל"ן בארה"ב – מה חשוב לדעת?

הכתבה בשיתוף רוזנבלום הולצמן ושות’, רו"ח 

ארצות הברית מהווה יעד אטרקטיבי בעבור השקעות נדל"ן וישראלים מהווים נתח שוק לא מבוטל בשוק הנדל"ן האמריקאי. רכישת נכסים מניבים בארצות הברית עשויה להיות כדאית, אולם לשם בחינת הכדאיות של השקעות נדל"ן בארה"ב חייבים לקחת בחשבון שורה של שיקולי מס.

היבטים כמו מיסוי הכנסות שוטפות משכירות ורווחי הון ממכירת הנכסים, נוטים להשתנות בין מדינה למדינה ועשויים להשפיע רבות על כדאיות ההשקעה. גם בבחירת אופי ההשקעה, אופן מימון הרכישה ואופן החזקת הנכס (מבנה החזקה) שיקולי המס עשויים להיות משמעותיים.

ברשימה להלן נסקור בקצרה מספר היבטי מס אותם יש לקחת בחשבון בעת ביצוע השקעה בנדל"ן באופן כללי, ובעת ביצוע השקעות נדלן בארה"ב בפרט.

סוגי המיסוי אמריקאי שיש להביא בחשבון בשלב התכנון:

מס פדראלי - מס המוטל על ידי הרשות הפדראלית למיסים בארצות הברית ה-IRS, המקבילה למס הכנסה הישראלי. המס הפדראלי חל על ההכנסות של כל התושבים בארה"ב מכל המדינות ומהווה גם את הבסיס לחישוב ההכנסה החייבת לצורך המיסוי ברמת המדינה והעיר. המס חל על רווחים משכירות ורווח הון ממכירת הנכס גם עבור תושבים זרים (אזרחים ותושבי ישראל).

מס מדינתי - State Tax - בארצות הברית ישנן 50 מדינות. לכל מדינה חוקי מס שונים. ב-9 מדינות אין מיסוי פרט (מיסוי ליחידים) ובחלקם גם לא ממסים חברות, אולם, בשתי מדינות (מתוך ה-9) קיים מיסוי מסויים על השקעות (ריבית ודיבידנד).

המיסוי המדינתי מתווסף למיסוי הפדראלי ונגזר ממיקום הנכס בארצות הברית. לדוגמה, נכס המוחזק על ידי יחיד (שאינו חברה) בפלורידה (FL) לא יהיה חייב במס מדינתי למדינת פלורידה, אך יהיה חייב במס פדראלי על הכנסות שכירות או רווח הון ממכירת הנכס. לעומת זאת, המס במדינת ניו יורק (NY) יכול להגיע לכ-8.9% בנוסף למס הפדראלי.

מס עירוני - City Tax - בארה"ב ייתכן גם מיסוי ברמת העיר, כתלות בעיר בה השקעתם. לאחר תשלום מיסים פדראליים ומיסים ברמת המדינה (State tax) תדרוש גם העיר את חלקה (City tax). כך למשל, משקיע שרכש נכס בארצות הברית במדינת פנסילבניה, בעיר פילדלפיה, ישלם מיסים לרשות הפדראלית IRS, למדינת פנסילבניה (PA) ולעיר פילדלפיה (PHIL) לרוב לא מדובר במיסים בשיעור גבוה באחוזים, אך הסכומים אינם מבוטלים ונאכפים בקפידה. כמו כן, כדאי לזכור כי מיסים המשולמים ברמת המדינה והעיר בדרך כלל מנוכים כהוצאה ברמה הפדראלית וכך מקטינים את ההכנסה החייבת במס ברמה הפדראלית . חשוב לציין כי באמנת מיסי כפל עם ארה"ב ניתן להתחשב במס הפדראלי ובנסיבות מסוימות גם במס המדינתי.

 מיכה מורצקי, (EA ,CPA (Isr, רישיון לייצוג בארה"ב / צילום: מיכה מורצקי

מיסוי הכנסות שוטפות משכירות:

בארה"ב: בדרך כלל, חבות המס הינה בהתאם למקום הימצאו של נכס הנדל"ן. על פי סעיף7 לאמנת המס בין ישראל לארצות הברית, זכות המיסוי הראשונית היא למדינה בה נמצא הנכס ורק לאחר מכן למדינת התושבות של המשקיע. כך למשל, אזרח ותושב ישראל שאינו תושב או אזרח אמריקאי אשר משקיע בארצות הברית ורכש נכס המניב הכנסות שכירות, ישלם ראשית מיסים בארצות הברית ולאחר מכן בישראל (מדינת התושבות), תוך כדי שימוש באמנת המס כדי למנוע מצבים של כפל מס. כפי שציינו, בארצות הברית נוסף על המס הפדראלי קיים גם מס מדינתי ולפעמים גם עירוני בהתאם למקום הימצאותו של הנכס. רשויות המס מאפשרות לנכות מההכנסה החייבת במס הוצאות שונות, העשויות להפחית את חבות המס. אפשרות קיזוז הוצאות כגון: משכנתא, פחת, תשלומי ארנונה, דמי ניהול, אחזקה וכו' עשויה להשפיע מהותית על כדאיות ההשקעה.

בישראל: התושבים חייבים במס גם על הכנסותיהם הנובעות מחוץ לארץ, כאשר בחוק נקבעו שני מנגנונים לתשלום מס על הכנסות שכירות למגורים הנובעות מחוץ לישראל. מסלול המס הרגיל הינו תשלום מס בשיעור מס שולי להכנסה פאסיבית על ההכנסות נטו (לאחר קיזוז הוצאות) וניתן להזדכות על מיסים ששולמו בארצות הברית בגין ההכנסות משכירות.

קיים גם מסלול מס מופחת, בשיעור של 15%, ככל שההכנסה מהשכרה בחו"ל אינה הכנסה מעסק (שיעור מס קבוע על ההכנסות ברוטו בניכוי הוצאות פחת בלבד).

לכל מסלול יתרונות וחסרונות, ועל כן, בין אם מדובר על השקעות נדל"ן במדינות אחרות או על השקעות נדל"ן בארה"ב - יש לבחון מהו המסלול הכדאי ביותר, ויש לבחון כל השקעה לגופה (נציין, כי ניתן להחליף שיטה כל שנה וכמו כן, ניתן לבחור לחלק מהנכסים שיטה אחת ולאחרים לבחור בשיטה אחרת כדי למקסם את תוצאות המס).

 אורי הולצמן, רו"ח, LL.M, רוזנבלום-הולצמן ושות', רואי חשבון / צילום: אביטל אנגל

מיסוי רווחי הון - מכירת הנכס

בדרך כלל, המס מוטל לפי מיקומו של הנכס. בארה"ב מוטל מס פדראלי, מדינתי ולעיתים אף מס אמריקאי עירוני. במצבים מסוימים ניתן להפחית את חבות המס, אך הפחתה כאמור תלויה בין היתר במשך החזקת הנכס ובאופן החזקתו - החזקת נכס לטווח ארוך של מעל 12 חודשים, משמעה מס* בשיעור של 0% (כאשר סך ההכנסות נמוכות מכ-$40,000), מס בשיעור 15% (כאשר סך ההכנסות הם בין $40,000 עד $441,450) ו-20% (בהכנסות כוללות של מעל ל-$441,450).

בישראל המס על רווח ההון שנוצר כתוצאה ממכירת הנכס הוא בדרך כלל קבוע ושיעורו 25%.

ע"פ אמנת המס ישראל-ארה"ב, מכירת נכס מקרקעין בארה"ב ע"י תושב ישראל מחויבת הן בישראל והן במדינה בה נמצא הנדל"ן, ארה"ב. זכות המיסוי הראשונה ע"פ האמנה ישראל-ארה"ב שייכת למדינה בה נמצא הנכס, קרי ארה"ב.

לאתר משרד רו"ח רוזנבלום הולצמן הקליקו כאן>>

הדין הפנימי בישראל מאפשר זיכוי מהמס שמשולם בארה"ב. גם אמנת המס ישראל-ארה"ב קובעת כי ישראל צריכה לתת זיכוי מהמס האמריקאי אשר מוטל על פי הוראות האמנה (שאינה מגבילה למעשה את זכות המיסוי האמריקאית לפי הדין הפנימי שם).

אחזקת נכס מתחת ל-12 חודשים בארצות הברית תגרום למיסוי בשיעורי מס שוליים רגילים (שאינם מוטבים) שיכול להגיע לשיעור מקסימלי של 37%**. בנוסף, מיסוי רווח ההון מנדל"ן בארה"ב לחלק שמיוחס לפחת הוא בשיעור גבוה של 25% (Depreciation recapture Sec 1250).

אופן אחזקת נדל"ן בארה"ב

ניתן להחזיק נכסי נדל"ן בארה"ב הן במישרין, והן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות כגון LLC, החזקה באמצעות ישות כאמור, עשויה להוות יתרון אל מול האפשרות להחזקה במישרין.

ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית יכולה להיעשות גם דרך חברה ישראלית שהתאגדה בישראל.

אחזקת הנדל"ן בארה"ב על ידי חברה ישראלית עשויה לחסוך מס עזבון (ירושה). בארה"ב מס העיזבון יכול להגיע ל-40% כאשר שווי הנכסים עולה על 1 מיליון דולר. החיסרון בהשקעה בצורה זו של חברה ישראלית היא בתשלום מס קבוע של 21% בארה"ב בתוספת למס סניף של 12.5% (מעין מס על דיבידנד).

ישראלים רבים בוחרים להחזיק את הנכסים בארצות הברית באמצעות LLC Limited liability Company, המיסוי בארצות הברית של ישות משפטית זו דומה למיסוי שותפות בארץ. במידה ול-LLC יש רק חבר (Member) אחד, ישות משפטית זו הופכת מבחינת חוקי המס האמריקאים לישות אשר לא חייבת בהגשת דוחות מס אמריקאים (למעט דיווח אינפורמטיבי בטופס 5472 - Disregarded Entity) ויש לדווח רק ברמת היחיד בדוח מס אישי בלבד.

בארץ, יש לשקול האם "להשקיף" את ה-LLC לצרכי מס או לבחור להשאיר אותה כגוף "אטום" לצרכי מס, כמו חברה בע"מ. בשני המקרים יש להגיש בישראל טופס 150 - הצהרה על אחזקה בחבר בני אדם תושב חוץ, המוחזק במישרין או בעקיפין, בכפוף לתנאים המצוינים בטופס.

אם משקיפים את ה-LLC בישראל, אזי המס האמריקאי ששולם על רווח ההון ממכירת הנכס יינתן כזיכוי כנגד המס הישראלי על אותו רווח הון (כי סיווג ההכנסה נשמר בידי בעל המניות לאחר ההשקפה).

אם לא בוחרים להשקיף את ה-LLC בישראל, אזי לא מקבלים זיכוי והמס יהיה על חלוקות מה-LLC כהכנסה מדיבידנד.

השקעה באמצעות חברה אמריקאית

השקעה באמצעות חברה מקומית אמריקאית C-CORP תהיה חייבת בשיעור מס של 21% מהדולר הראשון. אומנם הנשיא היוצא טראמפ הוריד את שיעור מס חברות משיעור של 35% ל-21%, אולם בחינה כוללת של השלכות המס וביניהם תשלום מס דיבידנד והצורך בהגשת דוחות כספיים בארץ - תביא למסקנה שרוב משקיעי הנדל"ן בארצות הברית לא יבחרו במבנה החזקה כזה.

מימון רכישת נדלן בארה"ב

רכישת נדל"ן יכולה להתבצע הן באמצעות הון עצמי והן באמצעות מימון זר. על אף שמימון זר נושא בדרך כלל ריבית, לעיתים הוא עשוי להיות אטרקטיבי, בהיבט המס, לעומת רכישת נדל"ן באמצעות הון עצמי. כמו כן, לעיתים נדרש להקפיד על יחס בין הון עצמי להון זר. אם כן, בעת ביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב וטרם בחירת אמצעי המימון, יש לבחון את כדאיותו תוך התחשבות גם בהשלכותיו מבחינת חבויות המס והיכולת להכיר בהוצאות מימון (ישנם מבני אחזקה שקל יותר להכיר בהם בהוצאות מימון וישנם מבני אחזקה בהם הוצאות המימון שניתן להכיר בהן נמוכות ביותר).

הקטנת ההכנסות החייבות במס

אחת הדרכים להפחתת חבות המס במדינות עתירות מס, הינה "הסטתן" של ההכנסות אל מחוץ למדינות אלו. כך, למשל, חיוב פרויקט נדל"ן בדמי יעוץ, דמי תיווך, דמי ניהול וכיו"ב, הניתן על ידי ישות מחוץ למדינות אלו - עשוי להקטין את ההכנסה החייבת במס. יחד עם זאת, יש לוודא כי "תכנון" מס זה אינו נופל בהוראות שונות בדיני המס המקומיים; כגון סיווג ההכנסה כהכנסה שהופקה במדינת הימצאות הנכס והוראות אנטי תכנוניות שונות, שעשויות לחול על השקעות נדל"ן בארה"ב ובכלל.

לאתר משרד רו"ח רוזנבלום הולצמן הקליקו כאן>>

שיחלוף נכסים:

בארצות הברית קיים מנגנון המאפשר לדחות את תשלום המס על רווח שנוצר במכירת נכס בארה"ב - (Like-kind exchange (Sec 1031. דחיית תשלום המס רלוונטית אך ורק לנכסים הנמצאים בארה"ב וכפופה לעמידה בהוראות סעיף 1031 בקוד המס האמריקאי. חשוב לציין כי מנגנון זה אינו עומד לרשות המשקיע היחיד בישראל מכיוון שהנכסים ממוקמים בארה"ב, כך שייתכנו מצבים בהם יחול פטור (או דחייה) לרווח ההון בארה"ב בעוד בישראל יחול מס רווח הון מלא.

הנקודות המועלות במאמר זה הן רק חלק מהשיקולים להשקעה בנדל"ן בארה"ב. יש לזכור שכל משקיע בארה"ב יחויב להגיש דוח במדינה בנוסף לדוח בישראל. לכן מומלץ להיעזר ברואה חשבון המכיר את דיני המס בשתי המדינות ומוסמך לייצג בשתי המדינות.

*לשנת 2020 תחת סטטוס הגשה של יחיד.

**לשנת 2020.

***פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

****הכותבים הם:  מיכה מורצקי, (EA ,CPA (Isr, רישיון לייצוג בארה"ב ואורי הולצמן, רו"ח, LL.M , רוזנבלום-הולצמן ושות', רואי חשבון.