הסרת מגבלת הפריים עשתה את שלה: הריביות לטווח קצר למשכנתה יורדות

כחצי שנה לאחר הסרת מגבלת הפריים ניתן להתחיל לראות שינויים שמגיעים לתיקי הלקוחות. על אף הביקוש העצום למשכנתאות, נרשמת ירידה בריביות הממוצעות, בעיקר בריביות לטווחים קצרים. בנוסף, הבנקים החלו להציע מסלולים שלא היו פופולאריים בעבר ללקוחות - כמו משתנה כל שנה, כל שנה וחצי וכל שנתיים, ברוב המקרים צמוד למדד - כתחליף לתמהיל של שני שליש פריים, שנחשב למסלול הגמיש והזול יותר. 

הבנקים, שאינם מחבבים את תמהיל השני שליש פריים, החיו מסלולים שבעבר היו קיימים והפכו ללא אטרקטיביים, זאת, בהובלת בנק מזרחי טפחות. המסלולים המשתנים הקצרים חזרו לחיים - משתנה כל שנה, כל שנה וחצי וכל שנתיים - כאשר ברוב המקרים המסלולים יהיו צמודים למדד ובחלק מהבנקים מציעים אותם באופציה השיקלית.

אם נבחן את הריביות במסלולים הצמודים הקצרים, נראה ששם התרחשה עיקר הירידה: 0.81% במסלול הצמוד עד 5 שנים ו-0.89% במסלול הצמוד 5-10 שנים. הירידה הזאת מושפעת משני גורמים: מציפיות האינפלציה של נוטלי המשכנתאות נוכח תחזיות לאינפלציה גבוהה מבעשור הקודם, ומהחייאה של המסלולים הקצרים המשתנים הצמודים. כך, בעוד שריביות במסלול משתנה כל 5 שנים צמודה עומדות סביב 2.2%, משתנה כל שנתיים צמודה עומדת על 1.7%.

אפקטיביות מאוחרת 

הירידה בריביות הממוצעות באה בניגוד חד לביקוש למשכנתאות שובר השיאים. לכאורה, הדבר איננו הגיוני, ויש לכך כמה הסברים אפשריים: ראשית, הבנקים שמו לעצמם כיעד אסטרטגי לצמוח בתחום המשכנתאות, ובמצב זה, התחרות ביניהם חזקה, היעדים גבוהים והרצון הוא לגדול בנתח שוק בתחום. שנית, בגלל העומס הרב על הסניפים זמנו של הפקיד יקר, ואם הוא השקיע כבר זמן במספר פגישות והכנת הלוואה, בבנק מעוניינים שההסכם יחתם, גם תוך מתן הנחה ללקוח.

בסוף 2020 חולל בנק ישראל מהפכה כאשר הסיר את המגבלה לקחת עד שליש מהמשכנתה צמודה לריבית הפריים, וכיום ניתן לקחת עד שני שליש מהמשכנתה במסלול זה. החלטה זו נחשבה למשמעותית ביותר בתחום, שכן מסלול הפריים הוא המסלול הזול ביותר בתמהיל המשכנתה. עם זאת, בזמן שלאחר החלטת הבנק המרכזי השינוי לא התנהל כמצופה, והריבית הממוצעת, בעיקר במגזר הפריים, אף עלתה. כך, אם בערב השינוי עמדה הריבית הממוצעת על 1.55%, בפברואר היא טיפסה ל-1.66%.

הבנקים, שהעניקו שליש פריים בריבית שהגיעה עד פריים מינוס חצי, הציעו מסלול שני שליש פריים במרווח שנע בסביבות פריים פלוס חצי, כך שאת מרבית ההוזלה בבחירה במסלול הפריים הם גרפו אליהם. הדבר הכעיס את המפקח על הבנקים יאיר אבידן, שהודיע כי אם הבנקים לא יתיישרו עם ההנחייה בנק ישראל יתערב.

במיחזור לא ניכר שינוי משמעותי

אכן, בבדיקת הריביות הממוצעות של המשכנתאות שנלקחו מדצמבר עולה כי ערב השינוי ועד היום, חלה ירידה בריביות הממוצעות של כ-0.7% במגזר הצמוד ו-0.16% במגזר השקלי. במסלול הפריים עצמו חלה ירידה לאחר העליה שהגיעה לשיא בפברואר, וכיום הריבית הממוצעת עומדת על שיעור מזערי של 0.04% יותר מאשר בערב השינוי, אך על נתח גבוה יותר של המסלול מתוך ההלוואות החדשות, שהחליף מסלולים אחרים יקרים יותר.

בנוסף, גורמים בשוק המשכנתאות שעמם שוחחנו העידו כי אם בתחילה עבור תמהיל שכולל שני שליש פריים היה ניתן לקבל מהבנקים הצעה בפריים פלוס חצי, כיום, ובתלות בריבית ביתר ההלוואה, ניתן לקבל אף בפריים. לדבריהם, דווקא במיחזור המשכנתאות לא ניכר שינוי משמעותי שנובע מרצון להחליף מסלולים למסלול הפריים. נציין כי כאשר מדובר במחזור, קנסות הפדיון המוקדם שישנם בחלק מהמסלולים, שהופכים לרוב להיות גבוהים יותר כאשר הריבית יורדת, משפיעים על הכדאיות לשנות את התמהיל לשני שליש פריים.