מגרשים ריקים, דירות Airbnb: המיסוי הוא כלי הנשק העיקרי של הממשלה לבלימת עליית המחירים

אם מישהו סבר שלממשלה קלפים סודיים בשרוול בכל הקשור להתוויית מדיניות דיור, חשיפת גלובס משבוע שעבר אודות התוכנית שרוקמים שרי האוצר, הפנים והשיכון, העלתה שמדובר בגיבוש סל של אמצעי עזר לצעדים העיקריים שכבר פורסמו בעבר, והם מקודמים בכנסת. חלק מאותם אמצעים נועדו גם להשיג מטרות אחרות.

ככלל, מדיניות הדיור הממשלתית מדברת על הגדלת היצע הדירות על כל שלביו: בתחום התכנון מתוכננים שינויים בכללי ההתחדשות העירונית, כגון הורדת שיעור ההסכמות בין הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית וקידום המתווה של שרת הפנים איילת שקד לחלופה לתמ"א 38; המרת שטחי משרדים באזורי תעסוקה למגורים; החייאתה של הוותמ"ל, והאצת הפעילות בוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה.

בתחום הבנייה ושיווקי הקרקעות מתוכננים (ובימים אלה כבר מבוצעים) האצת שיווקי הקרקעות על ידי רמ"י, קידום הקמת פרויקטים שיוקצו לשוק השכירות ארוכת הטווח, ותוכנית ממשיכת דרך למחיר למשתכן.

האם הצעדים הללו יצליחו? הניסיון של השנים האחרונות מלמד שכל הממשלות בעשור האחרון הלכו באותו כיוון, ונחלו הצלחות מוגבלות. אולי משום שהמנוע למדיניות הדיור בעשור האחרון הוא עליית מחירי הדירות (כלומר אם המחירים לא היו עולים, הממשלה לא הייתה נוקטת מדיניות) והגישה השלטת היא שקיימת בעיית מחירים שמצריכה תכנון ובניית מתוגברים של יחידות דיור.

ואולם הבעיה האמיתית היא בעיה עקרונית של תכנון לאומי. מי שמכריז שבאר שבע תהפוך לעיר של חצי מיליון איש עד 2027 (בנימין נתניהו לפני שש שנים), או מי שמכריז על הכפלת התושבים ברמת הגולן (זאב אלקין בשבוע שעבר) - לא מפנים ואולי לא רוצה להפנים, שעיקר התכנון והמשאבים הלאומיים משועבדים כיום לפיתוח מטרופולין תל אביב.

למדיניות הזו עתידים, כאמור, להתווסף כמה צעדי עזר, שהממשלה תכריז עליהם בהמשך החודש, אולי כבר בימים הקרובים. גלובס מפרט חלק מהאמצעים שנדונים בימים הללו, שעיקרם צעדי מיסוי.

לא בנית? תשלם ארנונה כפולה

זה שנים קיימת טענה שיש קרקעות בבעלות פרטית שאפשר לבנות עליהן, אך בעלי הקרקע והיזמים מסיבותיהם שלהם נמנעים מליזום תב"ע ולהתחיל לבנות. כדי לתמרץ אותם לממש את הקרקעות שלהם הוטל עליהם בעבר (עד 2000) מס רכוש, וכיום מוצע להטיל עליהם ארנונה כפולה על קרקעות.

עו"ד ורו"ח שי עינת: "בהחלט יש לשקול את השבת מס הרכוש בשיעור של 2.5% על בעלי קרקעות אשר אינם מממשים את פוטנציאל הבנייה, או שיעור של 1.2% בידי קבלנים. אלו שיעורים שקיימים בחוק מס רכוש קודם להפחתה. השבת מס הרכוש לחיים תהווה תמריץ שלילי להמשך החזקת קרקעות לבנייה, תגדיל את עקומת ההיצע של קרקעות לבנייה ותוזיל אותן.

"הטלת ארנונה עירונית היא מיותרת ומסורבלת לחלוטין כאשר קיים כלי רב עוצמה כמו חוק מס רכוש".

 עו''ד שי עינת / צילום: מיכל קושרוב

עו"ד ורו"ח ורד אולפינר-סקל, ראש תחום מיסוי נדל"ן ב-EY ישראל, ולשעבר מנהלת מחלקת מקרקעין ברשות המסים, אומרת לגלובס: "הנושא עלה לפני כמה שנים, שעה שנתקלנו ברשות המסים בדרישה לקבוע 'היטל עיכוב בנייה'. בדיקות העלו שיש הרבה בעיות לממש אותו, שרובן התגלו עוד בתקופת מס רכוש.

"כשאדם לא בונה על קרקע שלו, יכולות להיות לכך סיבות שונות. ייתכן שהוא באמת רוצה להפיק ממנה רווח גדול יותר, אבל יש גם נסיבות אובייקטיביות כמו תשתיות חסרות, תב"ע שתקועה ובעיות משפטיות שאין לו שליטה עליהן. אז איך אפשר להטיל עליו סנקציה כזו?
"לא לגמרי ברור מה רוצים לעשות עם הארנונה, אבל אם לא יכניסו למנגנון הזה מבחנים ברורים, הדבר עלול להיות קטסטרופה כמו שהיה מס רכוש".

מכרת מהר? חסכת מס

כיום משפר דיור שרכש דירה בטרם מכר את דירתו הקודמת, נדרש להשלים את המכירה בתוך שנתיים, כי אחרת ישלם מס כמשקיע. באוצר ממליצים לוותר כליל על המיסוי הקשור לדירה, אם המוכר ימכור אותה בתוך שנה, או במילים אחרות - מדובר בקיצור לוח הזמנים שניתן לו.

עו"ד ורו"ח שי עינת: "משפר דיור אשר רוכש דירה חליפית יכול למכור את דירת המגורים שלו תוך 24 חודשים ורבים ממשפרי הדיור אינם ממהרים 'להיפטר' מדירת המקור, אלא במקרים שהם זקוקים למימון הדירה חלופית מכספי מכירת דירת המקור.

"ברור לחלוטין כי על מנת לתמרץ משפרי דיור למכור את דירת המקור יש לקצר את תקופת ההחזקה ככל הניתן. לדעתי קיצור התקופה לתקופה של שנה אחת בהחלט סביר בשוק דירות פעיל באזורי ביקוש. אך בשוק החווה האטה, כפי שהיה בראשית תקופת הקורונה, או באזורים עם היצע דירות רב למכירה, תקופה של שנה היא קצרה מדי ועלולה לחשוף משפרי דיור לתשלום מס שבח בעת מכירת דירת המקור ובתשלום מס רכישה כדירה נוספת במקום דירה יחידה.

"במקרים אחרים מהלך זה עלול להאיץ את תופעת העברת הדירות ב'מתנה' לילדים או להורים.

"בכל מקרה, ברכישת דירה 'על הנייר' מקבלן השינוי המוצע לא יועיל שכן גם כיום משפר דיור הרוכש דירה חלופית על הנייר נהנה מאפשרות של מכירת דירת המקור תוך שנה ממועד קבלת טופס 4 בדירה החדשה".

עו"ד ליאת גרבר, שותפה במחלקת מסים גולדפרב זליגמן, מוסיפה: "צעד כמו הפחתת הזמן שבו משפרי דיור יכולים למכור את דירתם הראשונה ל-12 חודשים במקום 24 (כאשר רק לאחרונה התקופה הוארכה ל-24 חודשים מ-18 חודשים), עלול לגרום לציבור משפרי הדיור להיות חבים במסים של כ-25% מהתמורה, אם לא יוכלו למכור את דירתם במועד שנקבע, ובייחוד לאחר תקופה של משבר גדול במשק בשל הקורונה, סגרים ממושכים ועוד.

 עו''ד ליאת גרבר, שותפה במחלקת מסים גולדפרב זליגמן. / צילום: אופיר אייב

"בנוסף, תיקונים תכופים של החוק גורמים לבהלה ובלבול בקרב הציבור, ועל כן מתבקש כי שינויים בתחום מיסוי המקרקעין ייעשו בזהירות, בשום שכל ותוך בחינת התמונה הרחבה לא רק בצד הביקוש אלא גם בצד ההיצע".

השקעת? שילמת מס גבוה

באוצר סבורים כי למשקיעים חלק משמעותי בעליות המחירים. ביולי בשנה שעברה הוריד שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ את מס הרכישה, ומאז מספר הדירות שהם רוכשים נמצא בעלייה. לפיכך הנטייה היא להעלות את מס הרכישה ממדרגה נמוכה של 5% למדרגה של 8%, כפי שעשה כחלון לפני שש שנים.

עו"ד גרבר אומרת כי "ב-2015 בחוק ההסדרים, בתקופתו של משה כחלון כשר האוצר, נקבעה הוראת שעה שהנחיתה מכה קשה על הציבור, בדמות העלאה של מס הרכישה על משקיעים למינימום של 8% ועד 10%. שינוי זה הצטרף לשורה של גזירות על המשקיעים, כמו הגבלת המשכנתה על ידי בנק ישראל, תוכנית מחיר למשתכן שהגבילה את שיווקי הקרקע למחוסרי דיור, ועוד.

"הוראת השעה פקעה בסוף השנה שעברה ולא הוארכה עד כה על ידי הממשלה והכנסת, בין היתר בשל המצב הפוליטי שלא אפשר הסכמות והליכי חקיקה תקינים.

"המציאות בשטח מלמדת כי המשקיעים חזרו לשוק, ועל כן העלאת מס הרכישה למדרגה של 8% היא למעשה חזרה למצב הקודם של מס הרכישה הגבוה, שצינן את שוק המשקיעים. המטרה היא כמובן הכוונת התנהגות והרחקת המשקיעים משוק הדירות (על הדרך המדינה כמובן תגזור קופון נאה ממי שבכל זאת יחליט לרכוש), ונדמה כי מבחינת הממשלה מדובר בצעד מתבקש שכאמור נעשה רק לאחרונה והוכיח את עצמו".

השקעת בפריפריה? תשלם פחות

עוד רעיון מתחום מס הרכישה הוא למסות את המשקיעים בדירות בפריפריה במס רכישה נמוך מזה שימוסו משקיעים באזורי הביקוש. מדובר ברעיון שהועלה לפני כשנה על ידי שר השיכון לשעבר יעקב ליצמן, אך לא זכה לתגובה מהאוצר. כיום נראה שיש באוצר גורמים שקונים אותו.

עו"ד גרבר: "ככלל, מס הרכישה מוטל באופן זהה על מקרקעין ללא דיפרנציאליות לגבי מיקומם. בכך מושגת פשטות ויעילות בגביית המס, בדומה למע"מ שמוטל ככלל באופן אחיד ולמס חברות שמוטל ללא קשר לגודל החברה. ואולם, לשם הכוונת התנהגות ועידוד של פעולות מסוימות, הממשלה לעתים מבקשת לעצב את מדיניות המס כך שהיא תעודד פעולה מסוימת, כמו רכישת דיור בפריפריה, שאפילו ניסיונות של הממשלה לשווק מגרשים לבנייה באזורים אלה נתקלו בחוסר ביקוש.

 דימונה. ''רוצים להפנות את המשקיעים לפריפריה?'' / צילום: Shutterstock

"גם כיום קיימות הטבות בפריפריה כמו שיעורי מס הכנסה מופחתים לתושבים ולמעסיקים, שיעור מס חברות מופחת לחברות הפועלות בפריפריה במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, הטבות לריטים על רכישת נכסים בפריפריה ועוד.

"הרעיון ככלל הוא מבורך, ואולם חשוב לשמור שהשיקולים הפוליטיים לא יכתיבו את התוצאה, כפי שראינו בחקיקה של הטבות מס ליישובים בפריפריה, שיצרה ויכוחים רבים ודרישות סקטוריאליות ופוליטיות.

"בנוסף, בחקיקה מסוג זה יש לזכור את הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ולא ליצור מצב של תשלום מס רכישה גבוה דווקא להם, וכמובן לבחון את התסריט הסביר של עליית מחירים שתפגע דווקא בהם בשל כניסת משקיעים לאזורים אלה. כמובן שיש גם לזכור כי הפחתת שיעורי מס הרכישה בפריפריה תקטין את הכנסות המדינה ממסים, בתקופה שבה הגירעון נמצא במצב כל כך בעייתי".

אולפינר-סקל: "קשה לי להבין את הרעיון. האם רוצים להפנות את המשקיעים לפריפריה? הרי גם בפריפריה יש עליות מחירים משמעותיות, והצעד הזה נשמע לי כמו פופוליזם להראות לפריפריה, ש'הנה לא דפקנו אתכם'. אבל אם רוצים להרגיע את השוק ממשקיעים, אני לא מבינה לאן צעד כזה יכול להוביל".

בעל דירת Airbnb? שלם מס כמו מלון

בעל דירה לשכירות קצרת טווח שיפרסם שיש לו יותר מ-100 לינות בשנה, ישלם מס תיירות, כמו אתרי מלונאות. הדבר בא כדי לחזק את המלונאים שמתלוננים שבמצב הקיים אין תחרות הוגנת בין בעלי הדירות הללו לבינם, שכן הם מחויבים בעלויות מיסוי וניהול בתי המלון שלהם, בעוד שבעלי הדירות משלמים מס כדירות רגילות.

עו"ד כפיר ידגר, שותף מנהל במשרד גורניצקי ושות': "יש לשמוח על ניצניהם של צעדים ראשוניים (גם אם מצומצמים ולא מספקים) להתייחסות הגורמים המאסדרים בישראל לבעיית Airbnb. בעיה זו מונחת לפתחם זה שנים וההתעלמות ממנה אינה הולכת ואינה מתיישבת עם מינהל תקין ועם מיסוי שוויוני ואפקטיבי. מס התיירות החדש, ככל ויש אמת בפרסומים אודותיו, מצביע כי גם רשות המסים מוטרדת מבעיית תת-המיסוי של שוק ההשכרה לטווח הקצר ואיננה יכולה להתעלם ממנה עוד. ייתכן (ויש לקוות) שגם השם 'מס תיירות' נועד סוף סוף לשקף את ההבנה כי דירות מגורים - אשר נגרעות משוק הדיור למגורים והופכות לדירות אירוח קצר טווח - הן עסק תיירותי לכל דבר בדומה לכל מלון, צימר, אכסניית נוער וכדומה.

 עו''ד כפיר ידגר / צילום: איל יצהר

"עם זאת, דומה בעינינו (והדברים נאמרים בזהירות היות שהתנאים והשיעורים לתחולת המס החדש טרם פורסמו, כאמור), כי מיסוי במתווה שפורסם בתקשורת רחוק מלספק פתרון מקיף לבעיה מבנית ומושרשת. קשה לדעת מה מתוכנן בישראל, אך על פי רוב 'מס תיירות' הוא מס 'שטוח' ובשיעורים נמוכים יחסית, אשר לרוב רחוקים מלהיות דומים לשיעור המס על הכנסה מעסק. על כן, אם זהו המס החדש שרשות המסים מתכננת להטיל על בעלי נכסים שדירותיהם מושכרות ב-Airbnb כשלושה חודשים בשנה או יותר, הרי שמדובר בסוג של פלסטר זעיר במקום שבו נדרש טיפול שורש מעמיק ויסודי".

"ראוי היה כי הטיפול במיסוי שוק ההשכרה לטווח קצר ייעשה כחלק ממערכת גביית מס ההכנסה בישראל (שלתוכה מוטמעים כבר מנגנונים רבים שנועדו לשפר את הדיוק ואת האפקטיביות של מערכת המס, כגון מדרגות, פטורים וכדומה). ראוי היה כי רשות המסים תשכיל סוף סוף להעביר מסר ברור כי הפעלת דירות מגורים כעסק תיירות ואירוח היא הכנסה מעסק לכל דבר ועניין ומצריכה מיסוי בהתאם. תפיסה כזו הייתה יוצרת שוויון למול ענפים מסורתיים של תיירות ואירוח, שאין שום מקום או הצדקה להפלות אותה לרעה.

"במקום לפעול באמצעות מערכת מס ההכנסה המפותחת של מדינת ישראל, חותרת רשות המסים לפתרון "קל" יותר של יצירת מס חדש, ואגב - זהו גם פתרון שאותו יוכלו השרים והממשלות הבאים לבטל בקלות רבה לפי רוחות ציבוריות הנושבות לכאן או לכאן. על כן, יש מקום להצטער על כך שהרשות אינה בוחרת בפתרון מבני יציב וקבוע של אסדרת שוק ה-Airbnb באמצעות מערכת מס ההכנסה המשוכללת שעומדת לרשותה".
אולפינר-סקל: "אני מתחברת למס הזה, כי אם בוחנים את ה-Airbnb מבחינת מיסוי - אין ספק שמדובר בעסק יותר מאשר בדירת מגורים. יש החלטה של רשות המסים לחייב את הענף הזה במע"מ, בניגוד לשכירות דירה רגילה, אך אני לא בטוחה עד כמה רשות המסים אוכפת את הנושא.

 עו''ד ורו''ח ורד אולפינר-סקל / צילום: איל יצהר

"אין ספק שענף השכירות קצרת הטווח מהווה תחרות לא הוגנת לענף המלונאות, ובנוסף, גורם לפגיעה גם אצל השכנים, שנאלצים להתגורר בסמוך לדירה שכל הזמן מחליפה דיירים. לכן הרעיון של הטלת מס כזה נראה לי מוצדק". 

זווית אחרת / מחכים לתקציב בשביל לזוז

ניסיונות להבין ממשרדי השיכון והפנים מה עולה בגורל ההצעות שנזרקות לאוויר, נתקלים בתשובה הבאה: אחרי התקציב. למעשה גורל הממשלה, כמו גורל תוכניות השרים שבה, שזור בגורל התקציב - אם יעבור, השרים יוכלו לנשום לרווחה, הכסף יזרום והתוכניות הגדולות יצאו לביצוע. כל עוד העברת התקציב תלויה ברוב זעום של שתי אצבעות בקואליציה על האופוזיציה - אף אחד לא מוכן לרדת לשטח ולהפעיל את הדחפורים.
בינתיים שרי האוצר, הפנים והשיכון מקיימים פגישות, דנים בהצעות והפקידים מכינים את התוכניות לביצוע. השת"פ ביניהם מוגדר מצוין למעט חריקות הנוגעות בהדלפות - בכל משרד מחפשים את הגורם האחראי להדלפות מהדיונים, שיוצרות ציפיות בשטח ומגדילות את חוסר האמון בשרים.
לקראת סוף החודש, סמוך להעברת התקציב, אמורים השרים להכריז על התוכנית הכוללת לטיפול בשוק הדיור. נותרו שבועות בודדים כדי לראות איך סך ההדלפות הופכות לתוכנית ביצועית.
שירית אביטן כהן