הכתבה מטעם אתר נדלן מאסטר
שיעור מס הרכישה למשקיעים בישראל עלה לאחרונה וטרף את הקלפים - ישראלים רבים שתכננו לרכוש דירות להשקעה בארץ, החליטו לשנות כיוון ולהתמקד במקום זאת בהשקעות במדינה זרה.
אבל איך יודעים היכן כדאי להשקיע? האם להשקיע בנדל"ן באירופה, בארה"ב או שאולי בכלל עדיף להישאר בשוק המקומי ולהשקיע בארץ למרות העלייה במס הרכישה? מגוון האפשרויות הרחב עלול לבלבל גם את המשקיע המנוסה ביותר.
במדריך הבא ננסה להסביר את עיקרי הדברים שחשוב לדעת לגבי השקעת נדל"ן בחו"ל בשנת 2022.
לפני שמתחילים - האם בכלל כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
השקעה בנדל"ן מעבר לים נחשבת למשתלמת מכמה סיבות עיקריות:
1. עלויות השקעה נמוכות
בשנים האחרונות המשקיעים הישראלים נהרו בהמוניהם לענף הנדל"ן, מה שהוביל להצפת השוק המקומי ולבועה נדל"נית שלא ברור מה יהיה סופה.
הזינוק בביקוש להשקעות נדל"ן הוביל לעלייה מטאורית במחירי הנכסים, דבר שהדיר את רגליהם של משקיעים רבים שידם אינה משגת לרכוש דירה להשקעה בישראל.
במובן זה, שווקי הנדל"ן בחו"ל מציעים אלטרנטיבה עבור משקיעים ישראלים שמחפשים נתיב מילוט מבועת הנדל"ן הישראלית.
כיום ניתן לרכוש דירות להשקעה במדינות שונות בעולם במחירים זולים מאוד בהשוואה למחירן של דירות דומות בישראל.
2. תשואות פוטנציאליות גבוהות
השקעה בנדל"ן בחו"ל היא לא רק זולה יותר בממוצע מהשקעה מקבילה בארץ, אלא גם בעלת פוטנציאל רווח גבוה יותר.
בהכללה, ניתן לומר שדירות להשקעה באירופה, למשל, מניבות בממוצע תשואה שנתית גבוהה יותר מדירה להשקעה בארץ. אם בישראל התשואה הממוצעת משכירות (לפני עליית ערך) על דירה להשקעה עומד על בין 2.5% ל-4.5%, במדינות רבות בעולם נתון זה מטפס לטווח שבין 5% ל-10% ולעיתים אף יותר מכך.
השילוב בין העלויות הנמוכות לבין התשואות הגבוהות הופכות את כל הנושא של השקעה בנדל"ן בחו"ל לאופציה ריאלית עבור המשקיע הישראלי.
3. מדיניות מיסוי מיטיבה
בעקבות העלאת מס הרכישה למשקיעים בישראל, עלות ההשקעה (הגבוהה גם כך) בנדל"ן בארץ התייקרה עוד יותר. בהשוואה למדיניות המיסוי בישראל, מדיניות המיסוי על השקעת נדל"ן בחו"ל היא נוחה יותר.
אמנם מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל הוא תלוי מדינה, אך מדינות רבות בעולם - בעיקר מדינות מתפתחות במרכז, דרום ומזרח אירופה – מנהיגות מדיניות מס ליברלית שמיטיבה עם משקיעים זרים, כמו למשל פטור ממס רכישה.
מה חשוב לדעת לגבי השקעה בנדל"ן בחו"ל
כאשר מחליטים לרכוש נכס בחו"ל, חשוב לקחת בחשבון את העובדה שמדובר בזירת השקעה זרה, עם שפה, תרבות וחוקים משלה. כדאי לבוא מוכנים ולעשות "שיעורי בית" על מדינת היעד על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות.
בבואכם לרכוש נכס להשקעה במדינה זרה מומלץ לעשות תחקיר מקיף אודות דיני המקרקעין, הנדל"ן והמיסים במדינה. פרט משמעותי שחשוב לבדוק הוא, למשל, האם למדינה יש אמנת מס תקפה עם ישראל, מה שימנע את הצורך לשלם מס כפול.
אינפוגרפיקה: אתר נדלן מאסטר
באילו מדינות כדאי להשקיע בשנת 2022? הנה 5 יעדים שכדאי לשים לב אליהם:
מדינות דרום ומזרח אירופה הפכו בשנה האחרונה למוקד משיכה משמעותי עבור משקיעי נדל"ן לאור המחירים הנמוכים והתשואות הגבוהות.
להלן 5 יעדי השקעה "חמים" שכדאי לבחון בשנה הקרובה:
בטומי
עיירת החוף הגיאורגית בטומי, אשר שוכנת לאורך רצועת חוף מרהיבה על גדות הים השחור, הפכה לפנינה נדל"נית של ממש. שוק הנדל"ן בבטומי מאופיין בהיצע נרחב של נכסים למכירה במחירים נמוכים וביקושים גוברים מהקהל המקומי.
פוטנציאל הרווח מההשקעה בבטומי עומד על עשרות ואף מאות אחוזים, וזאת הן מהתשואה השוטפת מהשכרה והן מעליית ערך בתהליך ההשבחה.
בעבור 40-50 אלף דולר בלבד ניתן לרכוש דירה בבטומי ולהשכירה בכמה מאות דולרים לחודש. בחישוב פשוט – מדובר בתשואה פוטנציאלית שנתית דו-ספרתית שנעה בין 8% ל-12% בממוצע.
ורשה
ורשה, בירת פולין, רשמה קצב התפתחות מרשים בשנים האחרונות, שמשווה אותה ליתר ערי הבירה באירופה. ורשה מושכת אליה משקיעים רבים שמבינים את פוטנציאל התשואה הטמון בשוק הנדל"ן המקומי. הביקוש בעיר לדירות מגורים לסטודנטים, עובדים ותיירים נמצא בנסיקה עם מיתוגה מחדש של ורשה כעיר סטודנטיאלית צעירה ומלאת הזדמנויות.
לא רק ששוק הנדל"ן בורשה לא נפגע ממשבר הקורונה, הוא אפילו רשם עליית מחירים של 5.15% בשנת 2021 - מהשיעורים הגבוהים ביותר בקרב ערי אירופה בתקופה זו. רכישת דירה להשקעה בפולין יכולה להיות הזדמנות השקעה משתלמת ומניבה לאור עלויות ההשקעה הנמוכות למול התשואות הגבוהות.
קייב
גם קייב, בירת אוקראינה, מציעה הזדמנות לרכישה נכס מניב בעלות נמוכה של כמה עשרות אלפי דולרים, ועם אופק תשואה נכבד. קייב עברה בשנים האחרונות תנופה כלכלית משמעותית שמתבטאת, בין היתר, בשוק הנדל"ן המפותח.
בדומה למקבילתה הפולנית, ורשה, גם קייב רשמה עליות מחירים בתקופת הקורונה, לצד עליה במספר התחלות הבנייה. פוטנציאל התשואה הצפויה על השקעה בנכס מרכזי בקייב עומד נכון ל-2022 על כ-7%-12% לשנה בממוצע, בעוד נכס בפאתי העיר באזור מבוקש פחות יניב תשואה שנתית של כ-7% בממוצע.
בוקרשט
על אף הדימוי שדבק בה, בוקרשט, בירת רומניה, היא מטרופולין אירופאי דינאמי ושוקק חיים.
עם שיעור ביקושים שעולה על היצע הנכסים ועלייה מתמדת במחירי הדיור, שוק הנדל"ן בבוקרשט הפך לאבן שואבת עבור משקיעים זרים, ולאחרונה גם לישראלים. בעבור כמה עשרות עד כמה מאות אלפי דולרים ניתן לרכוש בעיר דירה בעיר ולהשכירה ב-600 עד 1000 דולר לחודש. התשואה השנתית המשוערת מההשקעה עומדת על כ-6%-10%.
אתונה
אתונה, בירת יוון, רוכבת גם היא על גל הנדל"ן ששטף את חלק המזרחי, הדרומי והמרכזי של יבשת אירופה. שוק הנדל"ן המקומי ניחן בתנופת בנייה משמעותית ומגמת פיתוח גוברת, אשר מביאה לעלייה יציבה במחירי הדיור ולהגדלת היצע הנכסים, שבקושי מצליח להדביק את הביקוש.
למרות זאת, מחירי הנכסים באתונה נותנו נמוכים יחסית עבור המשקיע הישראלי, שיכול לרכוש דירה באתונה במחיר של חצי דירה בפריפריה בארץ וליהנות מתשואה פוטנציאלית נאה של כ-5%-10%.
באתר נדלן מאסטר מחכים לכם מדריכי השקעה בחו"ל ופרויקטים אטרקטיביים להשקעה ברחבי העולם.
*הכתבה נכתבה על ידי צוות אתר נדלן מאסטר.
**פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
כתבות
ני"ע
