העירייה נגד התושבים ולהפך: סכסוך המיליארדים בתל אביב מסתבך

שופט בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, גלעד הס, קרא לעיריית תל אביב ולמאות בעלי נכסים בעיר שהגישו תביעות הדדיות במסגרת תוכנית השימור "העיר הלבנה" בלב העיר, להגיע לפשרה בתיק. 

● בלעדי | חניונים יתייקרו, אירועים יבוטלו: עיריית תל אביב נקלעה לבור תקציבי ומתכננת קיצוץ ענק
● בעלי נכסים בתל אביב ערערו על ההחלטה שלא לפצותם בגין תוכנית השימור בעיר
● מכה לעיריית תל אביב: לא זכאית לקבל היטלי השבחה מתוכנית העיר הלבנה, אך לא תחויב בפיצויים

בדיון חריג - שבשל היקפו נערך באודיטוריום של בית המשפט המחוזי - המליץ השופט לצדדים למשוך את העררים שהגישו ולקבל את החלטת ועדת הערר המחוזית, שקבעה כי תוכנית השימור בעיר אינה משביחה נכסים ואינה מורידה את שוויים, כך שאף צד לא יקבל את מבוקשו.

במסגרת התיק נשלחו כ־1,500 דרישות להיטלי השבחה מצד עיריית תל אביב, ויותר מ־500 תביעות פיצויים מצד בעלי נכסים. הערכות הן כי למרות דבריו של השופט, אף אחד מהצדדים לא ירצה להגיע לפשרה.

מתחם "העיר הלבנה" של תל אביב הוכרז על־ידי אונסק"ו כאתר מורשת תרבות עולמית. כ־1,000 מבנים הוכרזו לשימור במסגרת תוכנית "העיר הלבנה", שאושרה לפני כ־17 שנים.

בעקבות אישור התוכנית, טענה עיריית תל אביב (באמצעות הוועדה המקומית) כי עצם זה שהמבנים הוכרזו לשימור, חלקם אף לשימור שמוגדר "מחמיר", תורם לעליית שוויים, ועל כן התוכנית מאפשרת לגבות בגינה היטלי השבחה.

מנגד טענו בעלי נכסים כי התוכנית גרמה לירידת שוויים, שכן לא ניתן לבצע בהם עבודות שיפוץ והרחבה ולממש תוכניות התחדשות עירונית בנוסח תמ"א 38. עוד טענו כי על בעלי הנכסים מוטלות מטלות כבדות ויקרות לשימור. לפיכך הגישו תביעות פיצוי נגד הוועדה המקומית, על ירידת שווי הנכסים.

תיק של מיליארדי שקלים

היקפו הכלכלי המוערך של תיק "העיר הלבנה" הוא בין מאות מיליונים למיליארדי שקלים. על־פי תביעה שהוגשה בשנה שעברה על־ידי עו"ד אלון סמואל, כלל התביעות לירידת שווי מצד בעלי הנכסים הגיעו לכ־2 מיליארד שקל. מצד שני, בעלי נכסים במתחם העיר הלבנה קיבלו דרישות להיטלי השבחה בסך של עשרות אלפי שקלים כל אחד, כך שבמצטבר היטלי ההשבחה הנדרשים מגיעים למאות מיליוני שקלים לפחות.

אולם לפני כשנה החליטה ועדת הערר לתכנון ולבנייה, שבראשה עמד אז עו"ד בנימין זלמנוביץ, כי תוכנית "העיר הלבנה" בתל אביב אינה תוכנית משביחה, ועל כן עיריית תל אביב אינה יכולה לגבות מכוחה היטלי השבחה. כמו כן קבעה הוועדה כי בעלי הנכסים שנמצאים בשטחה לא הצליחו להוכיח כי שוויים ירד עקב התוכנית, ועל כן הם אינם זכאים לפיצויים.

להחלטה זו היו משמעויות אדירות לקופת העירייה. בתחילת החודש נחשף בגלובס כי עיריית תל אביב נערכת לקיצוץ התקציבי הגדול ביותר שלה בשנים האחרונות - בסך של חצי מיליארד שקל. הקיצוץ יתבצע בשל הוצאות המלחמה, ההתייקרויות במשק וההחלטות שניתנו בנוגע לתוכניות הרובעים ו"העיר הלבנה" - שבפועל ביטלו את גביית היטלי ההשבחה מנכסים אלה.

"לחסוך הליכים והוצאות"

שני הצדדים החליטו להילחם בהחלטת ועדת הערר. כ־510 בעלי נכסים שכלולים בעיר הלבנה הגישו ערעורים, ואילו הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב ערערה גם כן.

לפני כעשרה ימים התקיים דיון קדם־ערעור בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב. השופט הס הודיע לצדדים כי ראוי שישקלו ביניהם להגיע לפשרה במקרים שבהם מדובר בשימור שאינו מחמיר, שבמסגרתה לא ייגבה היטל השבחה בגין התוכני,  ולא ישולמו פיצויים.

"בית המשפט סבור, לאחר שעיין בהחלטת ועדת הערר וכן לאור טענות הצדדים וכתבי הטענות, כי במרבית המקרים בשימור שאינו מחמיר, זוהי התוצאה הראויה, והצדדים יכולים לחסוך הליכים והוצאות בקבלת הפשרה האמורה", כתב השופט בהחלטתו. "עם זאת", הדגיש, "כמובן מדובר בהצעה על רקע החומר המונח כיום... ובית המשפט פתוח להשתכנע לכאן ולכאן".

בהמשך החלטתו התווה השופט בפני הגורמים שלא ייעתרו להצעתו, ויחליטו להמשיך את ההליכים, מתווה בן 10 נקודות שסביבו יתקיימו הדיונים המשפטיים. בין הנקודות הללו השופט מצפה מבעלי הנכסים להבהיר בין היתר מדוע צריך לקיים דיון פרטני בכל אחד מ־100 הערעורים שהוגשו בפניו; מדוע בעירייה סבורים כי מיתוג הנכסים לשימור גורם לעליית שוויים; וכן להסביר את אי־היכולת לבצע במבנים לשימור פרויקטים של תמ"א 38.

בשלב זה הודיע השופט הס כי לא מצא לנכון להורות על איחוד הדיונים בין העררים השונים, ורמז כי ההליכים ייארכו זמן רב. "עוד אציין כי הדיונים בוועדת הערר נמשכו למעלה מ־10 שנים, וההחלטות בשני הנושאים אף הן ארוכות", כתב.

על אף דבריו של השופט, נראה כי בתיקים רבים בעלי הנכסים והעירייה לא ירצו להגיע לפשרה. בעלי נכסים רבים אכן סבורים כי נגרם להם נזק כלכלי עקב התוכנית, ובעירייה כאמור סבורים כי התוכנית השביחה ומאפשרת לה לגבות היטלי השבחה; כמו כן, כל פשרה שתובא בפני בית המשפט תגיע גם לבעלי נכסים אחרים ועשויה לסבך את ההתנהלות העירונית מולם.