מחקר: מה צריך לעשות כדי לצמצם את הפערים בין האוכלוסיות בפרויקטי התחדשות עירונית

"השכנים החדשים מתנשאים, ולוותיקים יש קושי כלכלי וברובם לא יכולים להחזיק את הבית. 1,000 שקל לחודש עולים רק הוועד ומס עירייה, ויש המון דיירים וותיקים שחיים על קו המינימום. את הדיירים החדשים זה לא מעניין, הם קנו בפרויקט יוקרה, שילמו במיטב כספם וחושבים שמגיע להם הכל", אומרת דיירת ותיקה בפרויקט התחדשות עירונית שכבר אוכלס, שחזרה לגור בבניינים החדשים.

● 10 קילומטר צפונית לבאר שבע: בשקט בשקט אושרה השבוע הקמת עיר חדשה. למה אף אחד לא רצה קרדיט?
● מה גורם להתאוששות הביקושים בשוק הנדל"ן והמשכנתאות?

הציטוט מופיע במחקר חדש שערכו ד"ר חלי הירש, ושתי סטודנטיות מהטכניון, זוהר וייס ושחר רוזנס, והמתכנן עידן עמית מחברת ויאפלן. המחקר הוצג השבוע בכנס השנתי של איגוד המתכננים בישראל, ויש בו ממצאים מעניינים רבים בנוגע לתושבים החוזרים להתגורר בשכונה המתחדשת.

במחקר נבדקו שלושה פרויקטים של התחדשות עירונית שכבר אוכלסו: פרויקט "רימוני תדהר" של חברת תדהר ברמת השרון (192 דירות במקום 48 ישנות); פרויקט כצנלסון בחיפה של חברת פרשקובסקי (484 דירות חדשות במקום 126), ופרויקט אנדריוס בנתניה של חברת אפריקה ישראל (388 דירות חדשות במקום 116 דירות ישנות).

"בדקנו שני צירים", אומר עידן עמית בשיחה עם גלובס, "את הקשר בין הדיירים ליזם, ואת הקשר בין הדיירים הוותיקים לחדשים. הוותיקים הם בדרך כלל גם עניים יותר, גם זקנים יותר וגם מתגוררים בקומות הנמוכות במגדל", אומר עמית.

בכל המתחמים, נמצא שכ־51% אינם חשים תחושת קהילה, ו־43% מהחוזרים דיווחו שבמתחם הישן הרגישו תחושת קהילה והיא נעלמה במתחם החדש. עם זאת, 50% היו מרוצים מהערבוב בין התושבים הוותיקים לחדשים.

"בפרויקט של תדהר ברמת השרון התהליך מול הדיירים היה מאוד סדור והמתחם נבנה בהינף אחד, ושם שביעות הרצון מהיזם והתהליך, וגם מבחינת הקשר עם הדיירים, היה גבוה יותר".

געגועים לקהילה שאבדה

בכל הקשור לעלויות התחזוקה, 40% מהמשיבים הוותיקים אמרו כי דמי ועד הבית גבוהים מדי. לפי ממצאי המחקר, "אחוז ניכר הן מאוכלוסיית הדיירים הוותיקים והן מאוכלוסיית הדיירים החדשים, סוברים כי תשלום הוועד בית גבוה מדי ויש דברים שניתן לוותר עליהם", נאמר במחקר.

עמית מספר כי "ראינו געגועים לקהילה. אנחנו מציעים לשים דגש על הקהילה - לייצר מפגשים, לשתף את הדיירים הוותיקים בבחירה של חברת הניהול, לשים דגש על המרחבים המשותפים ועל קבוצת הווטסאפ. השיח יכול להיות מדיר אם אין גורם מנהל, ואין מישהו שעושה סדר בשיח.

"אפשר למשל לעשות יריד יד שנייה, שוק קחתן, לפרסם בעלי עסקים מהבניין. זה יכול לתרום גם ליזם לצורך השיווק - לשם הטוב של היזם שחשוב בשיווק מפה לאוזן. אם מישהו קנה דירה ומרגיש שהקהילה שם כיפית, הוא יספר את זה לחברים".

מה אתם ממליצים ברמת המדינה והרשות המקומית?
"כיום מבחינת המדינה, הדגש הוא על אישור התוכנית ומימושה (חתימות דיירים, רווח כלכלי לפי התקן, תחבורה ותשתיות וכו'), ופחות על מה קורה בזמן המימוש ואחריו - התחום של חברות ניהול ואחזקה והתקשרות איתן, לדוגמה. כל מה שקורה בשלבים האלו לא מקבל מספיק מיקוד בעיני.

"אנחנו חושבים שמינהלת ההתחדשות העירונית צריכה לסייע בבחירה של ועד הבית כדי לסייע להוריד מתחים. עניין נוסף הוא ששניים מהמתחמים שבדקנו לא אוכלסו במלואם בזמן שערכנו את הסקר, הדיירים לא ציפו לגור באתר בנייה לתקופה ארוכה כל כך, וזה השפיע עליהם לרעה".

מבחינה זו יש יתרון לפרויקטים שנבנו בבת אחת, אם כי יש יתרון גם לבינוי פינוי, שקודם בונים ואז עוברים, ולא צריך לעבור שוב.
"חשוב לא לדחות את הבנייה של השטח הציבורי לשלב האחרון של הבינוי. המרחבים המשותפים בבניין ומחוץ לו הם מקור למפגשים לא פורמליים לתושבים חדשים וחוזרים".

הצעה מעניינת שהעליתם במחקר היא להקצות בניין אחד לכל התושבים הוותיקים.
"היתרונות בכך, שזה יוכל לשמר את תחושת הקהילתיות, אבל מצד שני זה עלול לייצר סלאם ובניין מוחלש חברתית כלכלית ביחס לשאר המתחם. זה צריך להיבחן בכל מקרה לגופו. יש מקרים שעדיף לפזר. צריך לשאול את האנשים מה הם היו מעדיפים.

ארנונה וקרן תחזוקה

מה לגבי עלויות התחזוקה?
"כיום יש הנחה בארנונה לאזרחים ותיקים ולנכים, והעיריות צריכות לתת הנחות לעוד אוכלוסיות. לגבי התחזוקה, היום בהרבה מקרים מאפשרים קרן תחזוקה לחמש עד עשר שנים. אנחנו חושבים שצריך גם לקבוע קרן תחזוקה לטווח ארוך, לדברים שהם יותר חד־פעמיים כמו מנועי מעליות אחרי 20 שנה. צריך לשים כסף לטווח ארוך בקרן ייעודית.

"גם המדינה, גם העירייה, וגם היזמים צריכים להיות יותר מעורבים גם אחרי האכלוס. מי שעושה את זה מקבל תוצאות טובות יותר בשביעות הרצון של הדיירים".