שוק של 1.5 מיליארד שקל: הזינוק בתחום הנדל"ני הזה, והסכנות

כ־3,100 עסקאות מתבצעות בממוצע בשנה על קרקעות חקלאיות, בעלות ממוצעת של 1.5 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של כ־30% במספר העסקאות השנתי הממוצע לעומת מספר העסקאות שבוצעו לפני 10 שנים, ובהיקף כלכלי גדול פי שלושה לעומת המחצית הראשונה של העשור הקודם, כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר שנמסרו לגלובס.

● כסף בקיר | המומחה שמזהיר: מרבית האנשים שישקיעו בתחום הנדל"ן הזה יפסידו את כספם
● דירה אחת ממחיר למשתכן, השנייה בשוק החופשי. מה פער המחיר?

אולם בדיקת גלובס מעלה כי חרף הזינוק בהיקפי הרכישות - הקרקעות החקלאיות הנרכשות כיום אינן בגדר השקעה בטוחה יותר מאלה שנרכשו בעבר, אף שחלקן - ובמיוחד אלה בגדרה ובנס ציונה - מיועדות להפשרה.

היקף רכישת הקרקעות החקלאיות עלה בשנים האחרונות מאוד. אם ב־2004 - השנה הראשונה המתועדת לעניין עסקאות בקרקעות אלה - בוצעו בסקציה הזו 1,345 עסקאות בהיקף כלכלי של 223 מיליון שקל, במחצית הראשונה של העשור הקודם ההיקף השנתי הממוצע הגיע כבר ל־2,430 עסקאות ב־530 מיליון שקל, ואילו ממוצע הרכש של קרקעות אלה בשנים האחרונות מגיע ל־3,100 בשנה, בהיקף של 1.5 מיליארד שקל.

הקפיצה הזו מבטאת את עליות המחירים המטאוריות שנרשמו כאן ב־20 השנה האחרונות, ובמקביל גם את רמת הציפיות של רוכשי הקרקעות הללו.

השקעה בקרקע חקלאית היא תהליך שיכול לארוך בקלות יותר מעשר שנים, שלאחריו, במקרים הטובים נרשם רווח למשקיעים, אך לא בטוח שבאפיקים אחרים לא נמצאו מסלולים רווחיים יותר, ושכל כאב הראש הזה היה כדאי. במקרים יותר גרועים ההשקעה מתבררת כמשחק פירמידה, שבו מחירי הקרקע עולים כתוצאה מטרנד נטול היתכנות ממשית, ואז מתמוטטים, כשמתברר ששום דבר אמיתי לא קרה.

אנחנו בגלובס בדרך כלל איננו ממליצים על הענף הזה, שהוא ספקולנטי ביסודו ובניגוד להשקעות סולידיות בנדל"ן, כולל גם רכיבי הימור כבדים. לא אחת נכנסו לתוכו גם גורמים מפוקפקים ומאחזי עיניים.

ואולם המלצות שלנו לחוד והתנהגות שוק לחוד, וכפי שכתבנו - היקף הסחר בקרקעות החקלאיות נמצא בעלייה מתמדת.

ריבוי עסקאות ביישובים ערביים

בעיקרון, שוק הקרקעות החקלאיות בישראל נחלק לשלושה סגמנטים: לפחות בתקופה האחרונה, הסוג הגדול ביותר הוא עסקאות ביישובים ערביים, ובעיקר אום אל פאחם, ערבה, סחנין ועוד. נראה כי אין מדובר בסחר קרקעות ספקולנטי, למטרות השקעה, אלא ברכישת קרקעות לצרכים חקלאיים. לפיכך, בכתבה הזו לא נעסוק בסוג זה של קרקעות ועסקאות.

סגמנט שני מתמקד בשטחים הפתוחים שמפרידים בין היישובים זכרון יעקב, בנימינה, פרדס חנה־כרכור וחדרה, ואילו השלישי מרוכז באזור השפלה - בין דרום ראשון לציון לגדרה. מקומות אלה סומנו על ידי משקיעים לפני עשר שנים וגם היום, כך שאין מדובר ביד המקרה.

מדוע הריכוזים הללו אהודים כל כך על רוכשי הקרקעות החקלאיות? משום שמדובר בשדות הסמוכים מאוד למקומות יישוב, ועל פניו נראים כמי ש"אוטוטו" יופשרו לבנייה, וגם משום שמדובר באזורים לוהטים מבחינה נדל"נית שהציבור מגלה בהם עניין גם ככה. יש מקומות נוספים שמרכזים עניין כזה, למשל באזור השרון והקריות, אבל מספר העסקאות שנעשות בהם מועט יחסית.

גדרה: שיאנית העסקאות בקרקעות החקלאיות

גדרה הפכה באחרונה לאלופת הקרקעות החקלאיות בישראל. בשנה האחרונה (בין יוני שנה שעברה ליוני השנה) בוצעו בה על פי רשות המסים 72 עסקאות על קרקעות חקלאיות, בטווח שבין 12.5 אלף שקל ל־4.8 מיליון שקל.

אנו מרחיבים בניתוח של גדרה, מכיוון שהיא מהווה דוגמה מצוינת למצב הטוב ביותר של ספקולנטים לקרקעות חקלאיות, שכן עיקר העסקאות בוצעו מערבית לרחוב הרצל, בשדות שבין גדרה לעשרת, מישר וכפר מרדכי.

בשנים האחרונות בוצעו כ־300 עסקאות על קרקעות חקלאיות בגדרה, ולהערכתנו הדבר נובע בעיקר מתוכנית המתאר של היישוב, שאושרה בתחילת 2019, ושמרחיבה את שטחו הבנוי. במתחם שמערבית לרחוב הרצל יעבור תוואי חדש של כביש 40 שיעקוף את המועצה המקומית גדרה, ובין שני הכבישים יוקמו 1,938 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה.

כלומר, "על הנייר" השקעה בשטחים שנמצאים במסגרת המתחם הזה צריכה להבטיח תשואה נאה בה. נשמע מבטיח? כן, אבל.

"באופן כללי, מדובר בקרקעות פרטיות, שהמדינה לא יודעת לקדם עליהן תוכניות משום שהן יקרות, דורשות הרבה יועצים ומומחים בדרך להקמת שכונות חדשות", אומר סלאבן פנוביץ, מהנדס המועצה המקומית גדרה. "לכן, בשלב הראשון זה תלוי מאוד ברשות המקומית. בשנים מאז אישור התוכנית עברנו לא מעט בעיות. גם קורונה, גם מלחמה וגם בחירות מקומיות ולכן הדברים מתעכבים. חודש פה, חודש שם, חצי שנה פה, חצי שנה שם, ולכן תוכנית שהייתה אמורה להיות מאושרת תוך שנתיים־שלוש תאושר בסוף תוך שבע־שמונה שנים, אולי יותר.

"עתיד הקרקעות האלה תלוי בהנהלה החדשה של גדרה, ואני לא בטוח עד כמה הם רוצים לקדם אותה, אפילו שאין לגבי הקרקעות הללו שאלה סטטוטורית, אלא ניהולית".

אתה רומז שהמועצה המקומית אינה ממהרת ליישם את התוכנית. מדוע?
"כולם מכירים את זה שמגורים יוצרים בעיות של הכנסות למועצה המקומית, בגלל הארנונה ההפסדית. אבל ברור שהם אלה שעושים את היישוב. לכן המועצה מדברת על שלביות, כלומר להמתין עם התוכניות של המתחם הזה עד לפיתוח תוכניות של מסחר ותעסוקה, ואז נהיה יותר מוכנים לפתח את מתחמי המגורים החדשים. כיום רק 5%־10% מההכנסות של גדרה מקורם בתעסוקה ומסחר.

"לכן אנו מפתחים את אזור התעשייה הראשון בגדרה, שלפני עשר שנים התוכנית שלו אושרה ועד היום הרשות לא נהנית מהכנסות שוטפות ממנו. אולי עוד שנה יהיה לנו מתחם 'ביג' שיתחיל להניב למועצה הכנסות".

במילים אחרות - יישום תוכנית המתאר בגדרה באמצעות תוכניות מפורטות, עשוי לקחת עוד עשור לפחות, עקב סדרי העדיפויות של המועצה - שרוצה לפתח קודם אזורי תעסוקה.

אנשים רכשו שם חלקים זעירים ב־12.5 אלף שקל ושטח של כ־360 מ"ר נמכר ב־272 אלף שקל. מה המשמעות של זה?
"זה מאוד בעייתי. לנו כרשות אין אפשרות להתערב בשוק החופשי, ואנחנו לא יכולים לומר 'כן תקנו', 'אל תקנו'. אנשים קונים חלקים מאוד קטנים בקרקע, ללא זכויות מספיק גדולות. נניח שקנית 100 מ"ר. אחרי ההפקעות העתידיות, יישאר לך 30 מ"ר. ואם אנחנו מדברים על צפיפות של כ־20 יחידות דיור לדונם, נשאר לך חלק קטן מהזכות, שבעצם אינו ניתן למימוש.

"אנחנו ננסה לאזן את זה בתכנון, אבל ייתכן שיהיו הרבה בעלי קרקעות כאלה, וקשה יהיה לממש את התוכנית עד שיגיע שחקן גדול, שיקנה מהם את חלקם. עד אז - התוכנית לא תמומש".

לסיכום: זה שהקרקעות מופשרות ברמה מתארית זה תנאי הכרחי להצלחת ההשקעה - אך לחלוטין לא מספיק. בגדרה יש ים של חסמים ועוד רחוק מאוד מועד המימוש.

אזור ראשון לציון: הרוב מיועד לשטחי נופש

למקום השני בדירוג שלנו הגיע מקום ותיק ואהוד אף הוא על משקיעי קרקעות חקלאיות ספקולנטים - דרום ראשון לציון, באזורים שנמצאים מצפון ומדרום לכביש 431. בשנה האחרונה בוצעו במתחם הזה 38 עסקאות על קרקעות חקלאיות.

הבעיה בקרקעות הללו היא שרוב השטחים הקרקעיים שבשטח השיפוט של ראשון לציון שעוטפים את כביש 431, מיועדים על פי תוכנית המתאר המחוזית ותוכנית המתאר העירונית להיות שטחי נופש מטרופוליניים. עיקר אנרגיית הבנייה של ראשון לציון מרוכזת במזרח, באזור המפונה של צריפין, ובמערב, באזור מתחם האלף.

מקרה זה, כמו המקרה של גדרה, מדגים היטב שלא רק העניין התכנוני חשוב בדרך להצלחת ההשקעה בקרקע חקלאית, אלא גם סדרי העדיפויות של הרשות המקומית. בשני המקרים הרשויות מכוונות למקומות אחרים.

לפני כעשר שנים היה סחר ער בשטחים הצפוניים של נס ציונה, הסמוכים אף הם לתוואי 431, אך גם רובם של אלה כלולים ברצועת הנופש. אזור אחר שאהוד בימים אלה על משקיעים הוא האזור שנמצא צפונית לבית העלמין העירוני ונווה עמית ברחובות.

אזור זה מעניין תכנונית, שכן תוכנית חדשה של גבעות הכורכר מגדירה אותו כאזור משולב של נופש מטרופוליני ופיתוח עירוני. אז בנייה תהיה שם, אבל ככל הנראה בהיקפים צנועים, ותוך בקרה תכנונית קפדנית. הגדרה של "פיתוח עירוני" גם מרמזת על כך שהדבר כנראה לא יגיע במהרה, וכמקובל במקומותינו, גל בנייה במקום תלווה בהתנגדויות ובמאבקים מוניציפליים.

פרדס חנה ובנימינה: בתכנון פארק מטרופוליני

פרדס חנה־כרכור היא אחד מהמקומות האהודים על ספקולנטים של קרקעות חקלאיות, ובשנה האחרונה נרשמו שם מספר עסקאות, בעיקר בשטחים הכלואים בין גבול היישוב ושכונת נווה אשר לבין כביש 65.

ואולם אזור זה מסומן ברובו בתוכניות המתאר המחוזית והמקומית כפארק מטרופוליני. מעבר לזה, מומלץ למשקיעים באזור זה לבדוק היטב את תוואי מסילת הרכבת העתידית, שאמורה לעבור בסביבה. כבר אירע בעבר שספקולנטים רכשו קרקעות בתוואי כביש ומסילת ברזל, ולא רוו נחת מהשקעותיהם.

ולבסוף - בנימינה, עוד יישוב שספקולנטים אוהבים. בשנה האחרונה נרכשו קרקעות בשדות המזרחיים של בנימינה ובשדות המערביים, שמצויים בין היישוב לבין כביש 4.

לבנימינה־גבעת עדה הוכנה תוכנית מתאר כוללנית, ואולם המועצה המקומית ותושבים רבים התנגדו לה והיא טרם אושרה. בינתיים השדות המזרחיים מסומנים בתוכנית כשטחים חקלאיים וחלקם אף כמסדרונות אקולוגיים, כך שהסיכוי להפשיר אותם נמוך מאוד.

במערב מסומנים רוב השטחים הגובלים בכביש 4 כחקלאיים, ואולם חלק מהם מסומנים כשטחי תעסוקה. סביר להניח שבמשבצות הקרקע הללו מחירי הקרקעות גבוהים בהרבה מאשר ביתר הקרקעות.

אי אפשר לסיים את הכתבה מבלי להעיר את הדברים הבאים: אחת הטעויות הגדולות של ספקולנטים מגיעה מההפשרות העצומות שמבצעת הממשלה בשנים האחרונות במסגרת הוותמ"ל, על מנת לבנות שכונות חדשות בפאתי ערים, בעיקר בפריפריה. המחשבה שעוברת היא ש"הנה קרקעות חקלאיות מופשרות, ואפילו במהירות, ואפילו בניגוד לתוכניות המתאר".

זה נכון, אך הממשלה עושה את כל הדברים הללו בקרקעות מדינה (רמ"י) בלבד. לא בקרקעות פרטיות, למעט במקרים יוצאי דופן (גלילות למשל). לכן החשיבה הזו שגויה מיסודה, ועדיף שמשקיעים יבחנו את כדאיות ההשקעות הללו בעיניים פקוחות.