מה צריך כונס הנכסים לעשות כשהזוכה במכרז חוזר בו ונותרה מציעה יחידה

עובדות המקרה: שישה בעלי זכויות החזיקו בחלקים שווים במשותף בנכס ברחוב הרכבת 40 בירושלים, ולא הצליחו להגיע להסכמות על פיתוחו והשבחתו.

שלוש אחיות, אשר מחזיקות במחצית מזכויות בנכס, הגישו תביעה נגד שלושת המחזיקים במחצית השנייה של הנכס. התובעות ביקשו פירוק שיתוף באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה מהמכירה.

הייתה הסכמה עקרונית בין הצדדים על מכירת הנכס, אך הם לא גישרו על פערים כמו הבקשה למצוא את בעלי תת־חלקה 1 הסמוכה לנכס, שצירופה למכירה או רכישתה היה מוביל לקבלת תמורה גבוהה יותר ממחירם בנפרד, עקב אפשרויות ההשבחה והפיתוח. 

● האם מותר לפתוח מכרז אם הוגשה הצעה גבוהה מהזוכה?
● חשד לתיאום הצעות ולתכסיסנות במכרז: מה כוחה של הראיה המינהלית

600 אלף דמי רצינות

השופטת מוריה צ'רקה קבעה כי יש לפרסם את המכרז לרכישת הנכס במחיר מינימום של 12 מיליון שקל והפקדת 600 אלף שקל כ"דמי רצינות". כך פעל הכונס, עו"ד עודד הכהן, ואומנם הוגשו שתי הצעות בסכום המינימום הנדרש. ההצעה הראשונה הוגשה על־ידי אבי התובעות, והשנייה על־ידי עו"ד שירלי כהן, בנאמנות. כהן סירבה לגלות את זהות הנהנים של אותה נאמנות.

ההתמחרות: ב־12 במאי 2024 נערכה ההתמחרות בין אבי התובעות לבין נציגה של עו"ד כהן במשך "דקות ספורות", כפי שדיווח הכונס לבית המשפט. ההצעה הגבוהה הייתה של אבי התובעות, שהציע לרכוש את חלקי הנתבעים בנכס לפי שווי של 18 מיליון שקל. ההצעה הגיעה לאחר שהנציגה של עו"ד כהן הציעה 17.9 מיליון שקל, אך כיוון שהנציג של עו"ד כהן לא הסכים להציע סכום גבוה יותר, הוכרזה ההצעה של אביהן של התובעות כזוכה.

ביטול הרכישה: תשעה ימים לאחר המכירה הודיע הזוכה כי הוא חוזר בו מהרכישה. בתגובה הציע הכונס לעו"ד כהן לרוכש את הנכס על־פי הצעתה האחרונה בסכום של 17.9 מיליון שקל.

בהחלטתה כותבת השופטת כי לא ברור מה השיבה עו"ד כהן לכונס, "אולם למחרת היום היא פנתה לבית המשפט בבקשה להכריז כי הצעתו של הרוכש הייתה תכסיסנית, ולא נועדה אלא כדי להעלות את הצעתה שלה עד למקסימום, ועל כן יש לראותה כאילו לא הוגשה מלכתחילה, ולהכריז כי הוגשה רק הצעה אחת לרכוש את המקרקעין, בסכום של 12 מיליון שקל, וכי על הכונס לקבל הצעה זו".

תחושת בטן, לא ראיה

התובעות התנגדו להכריז על עו"ד כהן כזוכה במכרז תמורת 12 מיליון שקל, וביקשו שישולם - כפי שהציעה נציגה של עו"ד כהן בהתמחרות - סכום של 17.9 מיליון שקל.

השופטת ציינה בהחלטה כי "למרות תחושת הבטן של עו"ד כהן, אין ראיה לכך, וייתכן שהרוכש התכוון באמת ובתמים לרכוש את הנכס, אולם בדיעבד התברר שאינו יכול לעמוד בהצעה". אך מנגד ציינה השופטת כי גם לא ניתן לשלול תכסיסנות.

החלטה: השופטת צ'רקה דחתה את הבקשה לראות את הצעתה של עו"ד כהן כיחידה, וניתנה לה האפשרות לעמוד מאחורי הצעת הרכישה בסכום של 17.9 מיליון שקל. השופטת ציינה כי ייתכן שעו"ד כהן תחזור בה מהצעתה האחרונה, ויהיה מקום לשקול ביטול ההתמחרות כולה ולצאת בפרסום חדש של הזמנה להציע הצעות, "על כל המשתמע מכך".

כמו כן הוחלט כי הכונס יפקיד את הצ'ק של אביהן של התובעות, בסך 600 אלף שקל, "דמי הרצינות" שיחולטו כחלק מהצעתו לרכישת הנכס שבוטלה לבסוף כאמור.

פרשנות: עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, מסביר כי בהליכים מסוג זה מופעלים פעמים רבות תכסיסים בין הצדדים: "בפועל, מכרזים שמנוהלים בבית המשפט בכינוסי נכסים על־ידי כונסי נכסים ובאישור בית המשפט עמוסים בתכסיסנות, בעיקר אם מדובר בהתמחרות פנימית בין שניים. אי לכך, ככלל קבע בית המשפט כי הדרך העדיפה היא מכרז פומבי ולא התמחרות פנימית רק בין השותפים, במסגרתה לבעל הרוב יש יתרון לתמרן את השני.

"במקרה זה עלתה טענה כי אחד הצדדים משך בכוונה את המחיר כלפי מעלה תוך ידיעה שאם יזכה ואז יוותר על הזכייה - הצד השני יוכרז כזוכה במחיר גבוה מאוד. בית המשפט הטיל חילוט תשלום להשתתפות בהליך הכינוס על החוזר בו, ומנגד השאיר לצד השני את האפשרות להודיע כי אינו מעוניין לקנות גם הוא במחיר גבוה.

"בכל מקרה, בענייני שיתוף כבר קבעו חז"ל כי קדירה של שותפים 'אינה קרירה ואינה חמימה', כלומר לא אידאלית, ועל כן הדרך היא פירוק והיפרדות, ולא להשאיר שותפים שאינם מסתדרים בינם לבין עצמם.

"פתרון אחר הוא חתימה על הסכמי שיתוף מראש - שיגדירו בין הצדדים את הדרך להיפרדות. ניתן לרשום הסכם כזה בטאבו".

41111-04-22