המנכ"ל שמגלה: איך משכירים 400 דירות בתוך חמישה חודשים?

ממש על פארק המפלצת בשכונת קריית יובל בירושלים, ועל הציר המרכזי המוביל לבית החולים הדסה עין כרם, מתאכלס בימים אלה פרויקט גדול של ארבעה בניינים - ורובו דירות להשכרה.

● כשהמימון ייפסק תושבי הצפון יחזרו הביתה, חוץ ממי שיוכל להרשות לעצמו
● עיריית תל אביב נגד פרויקטי תמ"א 38: "עשרות יירדו לטמיון"
● דמרי רוכש את הקרקע של חנן מור בשדה דב תמורת 1.1 מיליארד שקל 

"בחמישה חודשים אכלסנו את כל הדירות בפרויקט, והמחירים גבוהים מהשכונה כי מדובר בדירות חדשות עם ממ"דים ומעלית", אומר בראיון לגלובס שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה.

"חששנו שהמחירים יהיו גבוהים מדי לשכונה, אבל שיווקנו בחמישה חודשים כמעט 400 דירות. 340 כבר מאוכלסות והיתר יאוכלסו עד סוף אוגוסט. זה מוכיח שהביקוש לא נורמלי".

קמה עבד מעל עשור בחברת אשטרום וחזר לפני שנתיים לקבוצה לתפקיד מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה. בשנים שבהן לא היה בחברה, הוא ניהל את הנדל"ן של חברת הטכנולוגיה אמדוקס ולאחר מכן ניהל במשך 12 שנה את הנדל"ן של חברת בזק - בהשבחת נכסים ומכירות נכסים, בהם מרכזיות בהיקף של כ־3 מיליארד שקל.

פרויקט "הדסה הקטנה" בקריית יובל הוא הגדול ביותר של אשטרום, המפעילה פרויקטים להשכרה לטווח ארוך גם בחיפה (בנאות פרס), ובתל אביב (הגדנ"ע והמשתלה). בסך הכול מציעה החברה כיום 1,126 דירות שכורות במודל שכירות ארוכת טווח של החברה הממשלתית דירה להשכיר. בנוסף, 1,334 דירות להשכרה של החברה נמצאות בשלבי תכנון שונים.

בזמנו פורסם כי תושבי קיבוץ בארי בחנו אפשרות לשכור את הפרויקט כולו, אולם לבסוף החליטו לעבור לקראווילות בקיבוץ חצרים - הקרוב יותר לנגב המערבי.

מדוע תושבי קיבוץ בארי לא באו לגור בפרויקט בקריית יובל?
"בזמנו פנו אלינו משום שהפרויקט היחיד שהיה לקראת טופס 4 ובהיקף של 400 דירות הוא שלנו, והוא התאים לכל הקיבוץ. עשינו איתם הרבה סיורים בפרויקט והיינו באספות קיבוץ להציג אותו. זה לקח כמה חודשים טובים. אף שמאוד רצינו ויכולנו לעזור להם לשמור על המבנה הקהילתי, הם החליטו שזה לא מתאים להם, כי קשה להם לעבור מיישוב כפרי לעיר ובמיוחד למגדלים של 22 קומות".

ביקור בפרויקט מלמד שהאוכלוסיה מגוונת: מבוגרים לצד משפחות צעירות, חילונים ודתיים. בחור חרדי שפגשתי במעלית סיפר שבקומות 1־8 ישנן גם משפחות חרדיות.

 בניין של אשטרום מגורים להשכרה / צילום: ענת דניאלי לב

804 זכאים נרשמו ל־99 הדירות המוזלות

הפרויקט כולל 532 דירות בארבעה מגדלים בני 22 קומות, הנשקפים למרחוק. בבניין הראשון נמכרו 130 דירות בשוק החופשי, ובשלושת הבניינים הנוספים הושכרו 394 דירות מתוך 396 הדירות להשכרה ארוכת טווח.

25% מהדירות שהושכרו מיועדות לזכאי משרד השיכון, בתעריף המגלם הנחה של 20% ממחיר השוק. להגרלה לדירות המוזלות נרשמו 804 זכאים על 99 דירות שהוגרלו. המחירים לזכאים: דירות 2 חדרים הושכרו ב־3,840 שקל לחודש, דירות 3 חדרים הושכרו ב־5,120־5,280 שקל לחודש ודירות 4 חדרים בכ־6,000 שקל לחודש.

המחירים ללא זכאים גבוהים משמעותית: דירות 2 חדרים מושכרות החל מ־4,770 שקל לחודש, דירות 3 חדרים החל מ־6,410 שקל לחודש, דירות 4 חדרים החל מ־7,750 שקל לחודש, ו־8,699 שקל לחודש לדירת 5 חדרים. פעילות המגורים להשכרה היא חלק קטן יחסית מכלל הפעילות של קבוצת אשטרום שפעילה בתחומי התשתיות, ייזום נדלן, נדל"ן מניב וייצור חומרי גלם לבנייה, ונסחרת בשווי 5.13 מיליארד שקל בבורסה.

נכנסת לתפקיד לפני שנתיים, כששוק השכירות ארוכת הטווח נכנס לשנים קשות עם עליית הריבית במשק.
"אנחנו לא חושבים שהן קשות, במדינה יש כ־850 אלף דירות להשכרה. לפני עשור, כשיצא החוק לעידוד השקעות הון, המדינה הציבה יעד להגיע בתוך 10־8 שנים לרמה של כ-100 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך. כרגע פעילות בערך 8,500 דירות כאלה, שזה כאחוז משוק ההשכרה למגורים בישראל. לאשטרום יש 1,126 דירות פעילות מתוך אלה, כך שבאופן עקרוני אנחנו מובילים את השוק מבחינת ההיקף.

"יש בתחום הזה יתרונות וחסרונות. אנחנו מחויבים לשוכרים שלנו לחוזים של 5+5 כלומר 10 שנות חוזה, והחוזים צמודים למדד. פעם בשנה מצמידים, ולא כל חודש.

"הדייר יכול בכל סוף שנה להודיע האם הוא מסיים חוזה בסוף אותה שנה, או לצאת במהלך השנה הבאה, כלומר יש לו גמישות ביציאה. אלו תנאים שאי אפשר להתחרות בהם בשוק הפרטי.

"תוסיפי לזה שאנחנו מחויבים על ידי המדינה לתחזוקה ולתיקונים בשטחים ובדירות עצמן. כל הדירות חדשות ולכל דירה יש ממ"ד וחניה, ולדירות רבות יש מחסן. אלו תנאים שאין בשוק הפרטי ולכן הביקוש מטורף. על כל דייר שעוזב דירה כזו יש 7־8 קופצים".

"רק כשדייר עוזב, אני יכול להעלות את שכר הדירה. יוצא מעין אבסורד שלכאורה אני מעוניין שדיירים יצאו".

אבל הריבית שוחקת את התשואה ע"י עלויות המימון. האם אשטרום הייתה נכנסת גם עכשיו?
"אנחנו שחקן לטווח ארוך והתקבלה החלטה לפתח את התחום הזה בארץ. לכולם היה ברור שהריבית לא תישאר אפס לאורך 20 שנה. אנחנו חושבים שהשוק הזה בחיתולים, אנחנו מאמינים במוצר הזה והביקוש עוד יעלה בצורה בלתי רגילה".

ועדיין, התשואה משכירות נמוכה ביחס לריבית המשק כיום.
"במגזר הדיור להשכרה ארוכת טווח, התשואה על ההשקעה מורכבת מתזרים המזומנים השנתי יחד עם שווי הנכס עם מכירתו לאחר תקופת ההשכרה. על השווי הנוכחי של הפרויקטים המניבים שלנו, אנחנו מגיעים לתשואה משוקללת של 5%־5.5% צמוד מדד, אף שרכיב התשואה השוטפת השנתית הינו בסדרי גודל של 3% צמוד מדד. צריך עוד לזכור כי המגזר הינו היציב והבטוח ביותר בשוק הנדל״ן בישראל, ולכך יש להוסיף כמובן את הטבות המס במסגרת חוק עידוד השקעות הון.

"בנוגע לשיעורי הריבית - לשמחתנו, בפרויקטים המניבים שלנו, קיימות הלוואת בשיעורי ריבית נוחים ולאורך טווח".

התחזוקה לא תתייקר לאורך הזמן?
"יש לנו חברת ניהול שלנו ואנחנו לא מוציאים את התחזוקה החוצה. בעוד 20 שנה אולי נרצה למכור את הדירות הללו, ולכן אנחנו מתחזקים את הדירות ואת הבניינים ברמה הכי גבוהה.

המחירים של השכירות עולים. בטח שמעת על הסיפור של בני הזוג מטירת הכרמל שלבשו חולצה שעליה שכר הדירה שהם משלמים. זה קרוב יחסית לפרויקט שלכם בנאות פרס. כמה כבר משלמים שם?
"דירת 3 חדרים בנאות פרס עולה 5,100־5,200 שקל לחודש, ואלו מחירי השוק. בתל אביב, דירת 3 חדרים בפרויקט הגדנ"ע עולה 6,900 שקל בחודש, ודירות 4 חדרים 7,500 שקל בחודש".