מימושים, שותפים ומיזמי ענק בארה"ב: זו התוכנית השאפתנית של שיכון ובינוי להיפטר מחובות של מיליארדי שקלים

מניית שיכון ובינוי  איבדה כ-70% מערכה מאז רמת השיא בה נסחרה במאי 2021 ועד התפטרותו הצורמת של מנכ"ל החברה תמיר כהן בסוף חודש יוני. מאז, התאוששה במקצת והיא משקפת לענקית התשתיות והבנייה שווי של כ-4.5 מיליארד שקל. חלק מאותה התאוששות נזקף לכיוון החדש שמסמנת הנהלת החברה, בראשות המנכ"ל הזמני עמית בירמן (המשמש גם כסמנכ"ל כספים) ובעל השליטה נתי סיידוף, שמינה עצמו לאחרונה ליו"ר זמני.

● יותר ממיליארד שקל על נדל"ן זו רק השקעה צדדית עבור יבואן הרכב הוותיק 
● יציבה, רווחית ומחלקת דיבידנדים בנדיבות: אז מדוע מניית בזק יורדת? 

בשנה האחרונה מוביל בירמן תוכנית משמעותית לצמצום החוב העצום הרובץ על שיכון ובינוי. בירמן, שכיהן בעבר כסמנכ"ל כספים, משמש כיום כממלא-מקום מנכ"ל וזוכה להערכה בשוק, לאחר שסייע להרגיע את חששות הנושים בשנה האחרונה. פעולותיו בחודשים האחרונים נועדו לצמצם את החוב הפיננסי העצום, שעמד נכון לסוף הרבעון הראשון של 2024 על 11.3 מיליארד שקל. 

 עמית בירמן / צילום: רמי זרנגר

מנתונים שהגיעו לידי גלובס עולה כי באמצעות מימוש שורה של נכסים, שיכון ובינוי מתכוונת להפחית בתקופה הקרובה מעל חמישית מהחוב (2.4 מיליארד שקל) באמצעות הכנסת שותפים לשורה של פרויקטים שאפתניים שבהם זכתה בישראל בתקופת הריבית האפסית, ובהם בניית מעונות סטודנטים ובסיסים לצה"ל. 

אחרי הפסדים כבדים, החברה ויתרה על ניגריה

בד בבד, ממשיכה שיכון ובינוי לצאת מפעילותה ארוכת השנים באפריקה שמסבה לה הפסדים כבדים בשנים האחרונות, ולהעביר את כובד המשקל של עסקיה בחו"ל לארה"ב.

מהלכים ראשונים כבר יצאו לדרך: באמצע יולי, זמן קצר לאחר התפטרותו של תמיר כהן, חתמה שיכון ובינוי על מזכר הבנות לא מחייב למכור את פעילות התשתיות שלה בניגריה תמורת 100 מיליון דולר - עסקה הכרוכה ברישום הפסד של 220-290 מיליון שקל. בצד החיובי, שיכון ובינוי צפויה לרשום תזרים מזומנים של כ-340 מיליון שקל כתוצאה מהמכירה.

ניגריה הייתה בעבר מדינה מרכזית בפעילות התשתיות של שיכון ובינוי באפריקה, כאשר מזמיני העבודה במדינה הם ברובם משרדי ממשלה או רשויות מקומיות והפרויקטים (בעיקר סלילת כבישים). עם זאת, בשנים האחרונות הפעילות הזו החלה להעיק על החברה, בין היתר בשל הפסדים כבדים בעקבות פיחות המטבע המקומי מול הדולר.

התוכנית: מכירה לשותפים וקיזוז החוב

בתחילת השבוע הנוכחי ביצעה שיכון ובינוי מהלך נוסף שנועד לסייע לה להקטין את ההתחייבויות: הסכם למכירת 40%-50% מהחזקותיה בארבעה פרויקטים של זכיינות (מעונות הסטודנטים של מכון טכנולוגי חולון, פרויקט מבנה בית המשפט חדרה, פרויקט קריה מחוזית למשרדי ממשלה וגופים ממשלתיים בנוף הגליל, ובפרויקט מעונות סטודנטים של המכללה האקדמית ביפו).

בצד הרוכש עומד הפמילי אופיס פידליס שהקימו אנשי שוק ההון גד האקר וערן גורן. פידליס תשלם בין 58 ל-73 מיליון שקל (בהתאם לאחוז הבעלות שתרכוש), כאשר המהלך יפחית את החוב הפיננסי של שיכון ובינוי ב-625 מיליון שקל. לאחר השלמת העסקה, צפויה שיכון ובינוי לרשום רווח הון (לאחר מס) של בין 115 ל-135 מיליון שקל, אשר ברובו נובע ממכירת ההחזקות וכמו כן משערוך יתרת ההשקעה שנשארת בידי החברה.

נתונים שמציגה שיכון ובינוי בפני שותפיה הפיננסיים בתקופה האחרונה מלמדים כי העסקה עם פידליס צפויה להיות סנונית ראשונה של הכנסת שותפים לפרויקטים של החברה. מהלך דומה מתוכנן גם במכירה של מחצית מהזכויות בשלושה פרויקטים של בסיסי ענק שמקימה הקבוצה עבור משרד הביטחון, שהשלמתה "תפנה" מהחוב הפיננסי של הקבוצה עוד 1.26 מיליארד שקל.

הבסיסים המדוברים הם קריית התקשוב בנגב שהקמתה החלה בשנת 2020, בעלות הנאמדת ב-1.9 מיליארד שקל; פרויקט קריית המודיעין בנגב, שהקמתו החלה אשתקד בעלות הנאמדת ב-4.7 מיליארד שקל ופרויקט אופק רחב ברמלה, מחנה רב זרועי שכולל את בסיס הקליטה והמיון העתידי של צה"ל, מפקדת חיל הרפואה ועוד. הקמתו החלה גם כן בשנה שעברה ועלותו נאמדת ב-2.1 מיליארד שקל.

מהלכי המימוש שמתכננת שיכון ובינוי כוללים גם מכירת 40% מפרויקט להקמת מעונות הסטודנטים באוניברסיטת תל אביב, שתפנה לה מהחוב סך של 425 מיליון שקל, ועוד מחצית מחניון בבית החולים לילדים שניידר בפתח תקווה, שתפנה 96 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות לשיכון ובינוי מכלל מהלכי המכירה של נתחים בפרויקטים שלה בישראל לשותפים מוערכות ב-450 מיליון שקל.

בשוק מחכים לקבלות על המעבר לארה"ב

שיכון ובינוי היא אחת מחברות הבנייה הוותיקות בארץ, היא נוסדה לפני כמאה שנה וחולשת כיום על פרויקטים גדולים של תשתיות בישראל ומעבר לים (ארה"ב ואפריקה). בנוסף, יש לה פעילות ענפה של ייזום נדל"ן למגורים בארץ ובחו"ל, לצד החזקות בתחנות כוח ופעילות אנרגיה מתחדשת (באמצעות החברה הבת שיכון ובינוי אנרגיה). בנוסף, היא מחזיקה במלאי קרקעות שנרכש במשך עשרות שנים ורשום בספריה בערכים מופחתים. גורם בכיר שמכיר את החברה אמר לגלובס כי היא צברה "במשך עשרות שנים נכסים מעולים, בעיקר קרקעות היסטוריות להקמה של כמעט 20 אלף דירות. יש לה אוצר בדוחות".

איש העסקים הישראלי-אמריקאי נתי סיידוף רכש את מניות השליטה בחברה מידי שרי אריסון תמורת 1.1 מיליארד שקל בשנת 2018. המחיר שיקף הנחה על שווי השוק בשל רצונה של אריסון לממש את מניותיה במהירות על רקע פרשת השוחד שבה הסתבכה שיכון ובינוי באפריקה. גם היום, לאחר הירידה החדה במניה מהשיא - שגילחה מיליארדי שקלים משווי החזקותיו בחברה - הוא עדיין מורווח כמה מאות מיליוני שקלים "על הנייר".

סיידוף הוא איש עסקים שצמח בעסקי הנדל"ן בחוף המערבי בארה"ב, ולכן אין זה מפתיע כנראה ששיכון ובינוי מעבירה לשם בשנים האחרונות את כובד המשקל של פעילותה בחו"ל. "בשיכון ובינוי החליטו לעבור מערבה", אומר מי שמכיר את עסקי החברה. "בארה"ב יש פוטנציאל עצום בתחום התשתיות, משום שיש שם הזנחה רבת שנים של התחום. לכן, יש תקציב פדרלי של מעל לטריליון דולר לשיקומן". הצורך בשיקום התשתיות הוא משמעותי כל כך שעל פי הערכות בקבוצה שני המתמודדים לנשיאות כיום, טראמפ והאריס, ימשיכו לתמוך במגמה זו.

מנתוני שיכון ובינוי עולה שבעוד שצבר הפרויקטים להקמה באפריקה הצטמצם דרמטית בשנים האחרונות, מ-6.7 מיליארד שקל בשנת 2019 לכ-783 מיליון שקל בסוף השנה הנוכחית (צפי החברה), הרי שבארה"ב זינק צבר העבודות באותן שנים ביותר מפי 10: מ-521 מיליון שקל בסוף 2019 ל-5.7 מיליארד שקל בסוף השנה הנוכחית (צפי החברה).

"השוק עוד לא מתמחר במדויק את המעבר החד שלהם לארה"ב", אומר אותו גורם. "יש להם צוות שלם של עובדים אמריקאים, הם אלה שסוגרים את העסקאות מול הממשל או המדינות השונות".

לדבריו, שיכון ובינוי זכתה בשני מיזמי התשתיות הכי גדולים בארה"ב בשנת 2023 - הקמת גשרים במדינת פנסילבניה ובניית תעלה להסבת מי גשמים בעיר פארגו במדינת צפון דקוטה. בכל הפרויקטים הללו משתפת שיכון ובינוי פעולה עם חברות אמריקניות גדולות.

הסכסוך בין המנכ"ל הפורש לבעל השליטה

המנכ"ל הפורש תמיר כהן נחשב בעבר ליד ימינו של סיידוף ומי שהוביל מטעמו את עסקת הרכישה של שיכון ובינוי. בהמשך הוא מונה ליו"ר ולמנכ"ל הקבוצה. כהן פרש לאחר קרע שחל ביחסי השניים, על רקע ההרעה במצבה הפיננסי של שיכון ובינוי, שאף גרמה לסיידוף למתוח ביקורת פומבית על מהלכים שהוביל המנכ"ל.

עם פרישתו, הודיע כהן כי בכוונתו לגבש קבוצה לרכישת השליטה בשיכון ובינוי. סיידוף מצידו מיהר להגיב כי אין בכוונתו למכור את מניותיו. בהמשך, התפתח בין השניים עימות פומבי, כאשר סיידוף ביטל באופן חד צדדי הסכם שנחתם בעבר עם כהן, לפיו יעמיד למנכ"ל לשעבר הלוואה של כ-200 מיליון שקל בתנאים נוחים לרכישת 3% ממניות שיכון ובינוי מידיו. לאחר הודעתו של בעל השליטה, טען תמיר כהן במכתב ששלח לשיכון ובינוי כי אין לסיידוף עילה לביטול ההסכם ביניהם וכי הוא נדרש לחזור בה מהודעת הביטול.

בנוסף, טען כהן במכתבו כי לאחרונה אישר סיידוף הסכם עקרונות עם קבוצת משקיעים בהובלתו, בו הוסכמו עקרונות מנחים לעסקה להעברת השליטה בשיכון ובינוי לידיה. כהן, לדבריו, שומר בידיו את האפשרות לחייב את סיידוף להתקשר בהסכם מחייב על בסיס מסמך העקרונות האמור.

לאחר עזיבתו של כהן, זינקה מניית שיכון ובינוי במעל ל-30% מתחילת חודש יולי ועד לקראת סוף אותו חודש. מאז, על רקע המגמה השלילית שפקדה את הבורסה בת"א, קוזזה כמחצית מאותה עלייה.