סטארט-אפ השקעות הנדל"ן הישראלי מגיב לטענות נגדו

באתר של סטארט-אפ השקעות הנדל"ן לנדא, שהוקם בידי שני צעירים ישראלים בשנת 2019, כתוב כי החברה "הוקמה כדי להגדיר מחדש את השקעות הנדל"ן, ולהפוך אותו לנגישות וברות ביצוע בעבור כולם", עוד כתוב כי החברה מבקשת לייצר שוויון הזדמנויות בעולם הנדל"ן האמריקאי, וכי "ניתן להתחיל להשקיע גם עם 5 דולר בלבד".

● הטרנד החדש בשוק הנדל"ן: מחברים דירות כדי לייצר דירה אחת ענקית
● סוכנות הביטוח נטו פיננסים מתקשה להחזיר עשרות מיליוני שקלים ללקוחותיה 

ישי כהן ועמית אסרף, שני היזמים שהקימו את החברה, רצו לחולל מהפכה בשוק הנדל"ן האמריקאי - באמצעות הפיכת נכסים למניות. השניים קיבלו גיבוי מקרנות הון סיכון דוגמת NFX וויולה ונצ'רס, והחברה גייסה 33 מיליון דולר מאז הקמתה, במסגרת שני סבבי גיוס בלבד. לפני כשנה עזב אסרף את החברה.

החברה צברה פורטפוליו של כ-400 נכסים ברחבי ארצות הברית, בהם ניתן להשקיע דרך אפליקציה בסלולר. כך שווקה ההשקעה שהציעה לנדא: משקיעים יוכלו לקנות מניות בבתים בהם מחזיקה החברה, בעיקר בשווקי מפתח כמו אטלנטה, ניו יורק ואורלנדו, ולקבל את חלקם בכל נכס.

בתחקיר מקיף על החברה שפורסם בשבוע שעבר באתר BISNOW, נחשפו שלל עדויות לגבי התנהלות הסטארט-אפ, הכוללות בין היתר תלונות מדיירים ומשתמשים לגבי הנכסים ומצב הנזילות שלהם במסגרת השימוש בפלטפורמה.

לפי תשקיפי החברה שהוגשו לרשות לניירות ערך האמריקאית, החברה רוכשת נכסים, ומנפיקה את שווי הנכס כמניות לציבור. בתשקיף החברה כתוב שהיא תגבה בין 5% ל-10% עמלת רכישה מהמשקיעים, וכדמי ניהול היא לוקחת בין 5% ל-10% מהשכירות החודשית של דיירי הנכסים.

בפועל, בתשקיף נראה שכל נכסי החברה משלמים בין 5 ל-6% עמלת רכשה, ובין 5% ל-8% דמי ניהול.

הצרות נערמות

לפי התוכנית המקורית של החברה, ברגע שנכס הונפק במלואו, למשקיעים האפשרות לסחור במניות שלהם, כמו מניות בשוק. אולם, בפועל, לא כל מניות הנכסים אכן נמכרות, והחברה לא מתחייבת שתהיה נזילות. יתרה מזאת, בגילוי נאות מטעם החברה עצמה, היא מודה כי "ייתכן ומשקיעים לא יוכלו כלל למכור את מניותיהם, שכן אין עבורם שוק מסחר ציבורי ולא ניתן להבטיח ששוק כזה אכן יתפתח בעתיד הנראה לעין, ובשל כך המשקיעים עצמם חייבים לשאת בסיכון של הפסד- זאת לתקופה בלתי מוגבלת".

בחברה מסבירים כי כדי לעשות מסחר במניות, יש צורך שכל המניות ימכרו. עם זאת, בתשקיף האחרון של החברה, ובעקבות תלונות ממשתמשים על כך שהם למעשה לא יכולים לקבל נזילות במהלך ההנפקה עצמה- החברה הגישה לפני כחודש עדכוני תשקיף על מנת לאפשר למשקיעים למכור את המניות שלהם חזרה לחברה במהלך ההנפקה עצמה עוד לפני שמתחיל המסחר.

בחברה מסבירים שבעקבות עליות הריבית והאטה בשוק הנדל"ן, החברה האטה את קצב רכישת הנכסים ואף שינתה את המודל כך שבמקום לקנות נכסים ולממן אותם ואז להנפיק אותם, החברה מאפשרת כעת לבעלי נכסים להנפיק את הכנסים של עצמם ולהוזיל את האחזקות שלהם בנדל"ן באמצעות הפלטפורמה. ניכר כי העלייה בריבית וההאטה בשוק הנדלן מקשות יותר על המודל המקורי שהתבסס על מימון טווח קצר.

החברה שעבדה עד לאחרונה עם בנקים חיצוניים, פתחה קרן חוב שנותנת משכנתאות לנכסים על מנת להתמודד עם סביבת השוק החדשה.

עוד עולה מהתחקיר כי משקיעים דיווחו על פערים בין נתוני גביית דמי השכירות המוצגים באפליקציה לבין הדיבידנדים שהם מקבלים בפועל. בכתבה עלו טעות כי ישנם חששות של משתמשים לגבי אי דיוק המידע שמספקת האפליקציה. בחברה מסבירים כי השכירות והדיבידנד לא אמורים להיות שווים וכי אין נכסים שמופיעים היום באפליקציה שמראים נתונים סותרים.

בתחקיר ציינו כי אחד הגופים הפיננסים שאיתם עבדה לנדא, Synapse Bank, קרס בפתאומיות בחודש אפריל האחרון. עם זאת, ממידע שהגיע לגלובס עולה הטענה כי החברה הפסיקה את שיתוף הפעולה עם הגוף הבנקאי הנ"ל כחודש לפני שקרס.

במקביל, דיירים בנכסים עצמם מדווחים על שלל בעיות תחזוקה שלא מטופלות, ועל חוסר תקשורת מצד החברה, במקביל להעלאת את דמי השכירות שהיא גובה.

מאז הקמתה, החברה כמעט ולא התראיינה או סיפקה מידע לתקשורת, עיקר מה שידוע מפורסם מתשקיפי הרשות לניירות ערך, שמהם עולה שהחברה בצעה מספר שינויים במוצר ובמודל העסקי ע"מ להתמודד עם סביבת הריבית החדשה וטענות מצד משתמשים.

מהחברה מסרו כי לצד הצמיחה של החברה, עם למעלה מ-60,000 משתמשים שמושקעים בנכסים ב-7 שווקים בארה"ב, תשקיפי החברה מספרים שהחברה ביצעה מספר שינויים משמעותיים ע"מ להתאים את המודל שלה לשוק הנדל"ן הנוכחי.

מהחברה נמסר כי מדובר ב"רכילות שקרית", וכי "אין אף חברת נדל"ן שמחלקת את כל סכום השכירות כדיבידנד". לטענתם, "אם מתוך פורטפוליו הנכסים בפלטפורמה נמצא דייר שהתלונן שבקשות הדירות שלו לא טופלו בזמן, נבדוק ונטפל, אבל זה מגוחך להציג אותו בלשון רבים או להתייחס ל'תלונות רבות'". לגבי טענה על העדר נזילות אומרים שם כי במהלך הנפקה לא אמורה להיות נזילות, ו"יצרנו נזילות בנכסים שלא הייתה ולא קיימת בשוק, ולכן הצלחנו לגדול בשנים האחרונות ללמעלה מ-60 אלף משקיעים ומאות עסקאות סקנדרי ביום".